Как получить 125% годовых
Почти треть москвичей считают, что самое надежное вложение средств - инвестиции в недвижимость. Об этом свидетельствуют итоги недавнего опроса общественного мнения РОМИР, на вопросы которого такой ответ дали 28,3% из 500 взрослых жителей столицы. Они правы: покупая квартиры на ранней стадии строительства, а затем их перепродавая, можно заработать от 24% до 125% годовых в валюте.
Замгендиректора Московской городской службы недвижимости (МГСН) Сергей Вахрамеев говорит, что такой бизнес в среднем приносит 40% годовой прибыли. А предприниматель, просивший назвать его просто Андреем, говорит даже о 50% за полгода (125% годовых). У Андрея нет лицензии риэлтора, но он живет именно перепродажей квартир, которые он оформляет на себя, своих родственников и людей, которые на него работают, несмотря на отсутствие легально зарегистрированной структуры.
Компании, занимающиеся жилищным строительством, активно работают с инвесторами, заинтересованными в подобных вложениях. Например, у известной фирмы "Квартал 32 - 33" есть 5 - 7 подобных источников финансирования - как физических, так и юридических лиц. Частные лица обычно выкупают по 1 - 3 квартиры, а компании - по 5 - 15. Средний доход составляет от 24% до 42% годовых, срок от вложения средств до возврата - от трех месяцев до полутора лет. Обычно инвестор даже не занимается перепродажей выкупленных площадей, поручая это "Кварталу", но следит за рынком и дает команду, когда начинать продажи, - эта схема отношений напоминает принцип "инвестор - брокер" на фондовой бирже. По словам заместителя гендиректора "Квартала 32 - 33" Александра Байгушева, с момента команды о продаже до получения денег проходит от недели до трех месяцев. Была даже сделка, в которой "Квартал" гарантировал инвестору минимум доходности в 24%, а любая прибыль сверх этой нормы делилась пополам. За первые восемь месяцев этого года московские строители возвели 581 800 кв. м коммерческого жилья. Практически весь этот объем распродается на ранней стадии строительства, за исключением небольшой доли малоликвидных квартир. По данным агентства "САВА", в августе средняя цена двухкомнатной квартиры в панельной новостройке составляла от $39 800 на востоке города до $48 500 - на западе. Самый важный фактор успеха при таком инвестировании - маркетинговое чутье и знание рынка жилья, говорят эксперты. Например, по мнению Андрея, с конца прошлого года самым выгодным районом для вложения средств было Северное Бутово. Это район с хорошей экологией, развитой инфраструктурой, где через год должно появиться метро. Кроме того, там много строит ДСК-1, возводя серию П-44Т; двухкомнатные квартиры в домах этой серии считаются на рынке удачными и пользуются популярностью. Именно с ними предпочитает работать Андрей; они сравнительно недороги, а в обороте у подпольного предпринимателя всегда находится всего $200 000.
По мнению риэлторов, успех подобных Андрею полуинвесторов-полумаклеров объясняется во многом тем, что некоторые частные девелоперы порой недооценивают возводимые ими объекты. Например, иногда компании ставят единую цену за квадратный метр на весь дом, не учитывая этаж (кроме традиционных первого и последнего), вид из окна, потребительские характеристики конкретных квартир. В результате удачливые инвесторы скупают хорошие квартиры, оставляя менее ликвидные застройщикам. Интересно, что у риэлторов, работающих на первичном рынке, по определению не может быть такой высокой маржи, как у частников. Фирмы вынуждены широко рекламироваться, а частники пользуются плодами их усилий.