НЕДВИЖИМОСТЬ: Большие офисы для маленьких

В конце мая Департамент поддержки и развития малого предпринимательства выносит на утверждение правительства Москвы итоговый вариант программы по обеспечению малых предприятий нежилыми помещениями. Концепция программы, одобренная столичным правительством в апреле, предполагает строительство 6 млн кв. м нежилых помещений именно для малых предприятий в период с 2002 по 2010 г. По данным департамента, сейчас малые предприятия (МП) используют около 12 млн кв. м нежилых помещений в столице: 3 млн находятся в их собственности, 6 млн арендуется у города, 3 млн занимают по договорам аренды или без них на предприятиях, не являющихся городской собственностью. По расчетам специалистов департамента, к 2010 г. потребность малого бизнеса в офисных и производственных помещениях существенно увеличится - до 20 млн кв. м. Но нехватка площади для мелких и средних фирм существует уже сейчас. По оценке аналитика отдела нежилых помещений МИАН Розы Камалеевой, на рынке ощущается острый дефицит дешевых офисов (класс С и D, площадь до 300 кв. м): заявки малых предприятий на такие площади составляют около 70% спроса. Объекты нового строительства, как правило категории А и В, оказываются для малых предприятий слишком дорогими, и предпочтение отдается многоэтажным, с минимальным оснащением офисам со стоимостью аренды от $180 до $300 за 1 кв. м в год.

В предложенной Департаментом программе предлагается восполнить дефицит доступных нежилых помещений прежде всего за счет строительства многофункциональных деловых центров в спальных районах в объеме 1,5 млн кв. м. Эти помещения будут строиться на бюджетные деньги и станут собственностью города, что позволит столице получать доходы от сдачи объектов в аренду. Еще одним источником дополнительной площади станут объекты, возводимые на внебюджетные средства на специально выделенных городом территориях, непригодных для жилищного или социально-культурного строительства.

На первом этапе реализации программы (2002 - 2005 гг.) планируется построить 2,5 млн кв. м, на втором (2005 - 2010 гг.) - 3,5 млн кв. м. Из суммарных 6 млн кв. м 50% площадей планируется строить за счет средств самих предпринимателей, 25% - за счет средств крупных инвесторов, 25% - за счет бюджетных средств. Как следует из концепции программы, дополнительных бюджетных денег для финансирования программы изыскивать не придется: городу достаточно лишь отдавать малому бизнесу то, что принадлежит ему по праву, - 0,5% доходной части бюджета (установленный законом "Об основах малого предпринимательства в Москве" объем финансирования поддержки малых предприятий), а не 0,25%, как это делается сейчас.

Для мотивации инвесторов, привлекаемых для строительства нежилых помещений, в программе обещают предусмотреть "определенные льготы и преференции" - более подробных пояснений в тексте концепции не содержится. Камалеева считает, что на начальном этапе реализации программы более реальным представляется использовать для пополнения нежилого фонда уже существующие помещения, так как стандартные условия (раздел площадей новых объектов между инвестором и городом в соотношении 60% на 40%) могут быть оценены как малопривлекательные. Бюджетная поддержка программы должна быть более существенной или необходимы более выгодные условия для инвесторов, считает она.

Леонид Рыжков, заместитель председателя экспертного совета по малому предпринимательству при мэре Москвы, говорит, что программа, если она окажется жизнеспособной, сможет дать серьезный стимул для развития малого бизнеса, поскольку проблема размещения малых предприятий является одной из ключевых. Однако ее реализацию вряд ли возможно начать в этом году - слишком много времени уйдет на утверждение и согласование.

Полина Кондратенко, консультант по исследованиям рынка и оценке недвижимости Colliers International, также констатирует факт острого дефицита небольших и недорогих офисных помещений, наиболее востребованных мелким бизнесом. Сейчас недорогие площади представлены в основном помещениями класса С (бывшие институтские и производственные здания), сдающимися по комнатам по $150 - 350 за 1 кв. м в год включая эксплуатационные расходы и НДС - в зависимости от качества и местоположения здания. "Уровень вакантных площадей в таких зданиях стремится к нулю", - говорит Кондратенко. Малые предприятия побогаче могут использовать небольшие помещения (до 100 кв. м) класса А, полностью оснащенные современной техникой и оборудованием, которые предлагают специализированные современные бизнес-центры, такие как "Регус", "Миллениум Хаус", "Даев Плаза". Арендные ставки на такие помещения обычно превышают $500 за 1 кв. м в год, но все равно они пользуются хорошим спросом.

"В силу ограниченности предложения и высокого уровня спроса, несомненно, запланированные московским правительством офисные площади для предприятий малого бизнеса будут пользоваться спросом", - считает Кондратенко. По ее оценке, 6 млн кв. м - это существенный объем для столичного рынка офисов. Офисов класса А и В в Москве всего 2,3 млн кв. м. Ежегодно строится около 300 000 кв. м. Общий объем арендуемых помещений класса С определить сложно, но по уровню спроса можно сделать вывод об их постоянной нехватке. Если класс и арендная ставка строящихся по программе правительства Москвы помещений будут соответствовать сложившимся на рынке стандартам, это позволит - возможно, не полностью, но в достаточной мере - удовлетворить спрос малого бизнеса на офисные площади.

Риэлторы не берутся прогнозировать последствия реализации программы для ценовой ситуации на офисном рынке. Неясно, какого класса и в каких местах возникнут новые бизнес-центры и, соответственно, какие сегменты рынка окажутся затронутыми наиболее сильно. В самом же тексте программы никаких указаний на это нет.

Как сообщили "Ведомостям" в департаменте, сейчас в программу, получившую положительную оценку мэра Юрия Лужкова, вносятся последние коррективы. В конце мая итоговый вариант программы ляжет на стол вице-мэру Валерию Шанцеву.

Предположительно она будет дополнена методами увеличения фонда нежилых помещений за счет использования первых этажей жилых новостроек и реструктуризации старых производственных помещений. Об одном из таких источников пополнения фонда нежилых помещений заявил руководитель Комплекса имущественно-земельных отношений Олег Толкачев. Проводимая сейчас проверка договоров передачи городских помещений в хозяйственное ведение может привести к освобождению около 1 млн кв. м площади, из которых 300 000 кв. м отойдет малым предприятиям уже в текущем году.