Выгодная ипотека

В октябре на рынке появятся рублевые облигации с валютной доходностью 10% годовых. Их выпустит банк "Московское ипотечное агентство" (МИА) под гарантии правительства Москвы и портфеля выданных ипотечных кредитов. Такие гарантии, по мнению аналитиков, обеспечат ипотечным облигациям безоблачное будущее - несмотря на отсутствие закона об ипотечных ценных бумагах, экономически долговые обязательства МИА будут классическими ипотечными облигациями.

Банк МИА был создан в начале 2000 г. специально для поддержки ипотеки - 100% его акций принадлежит Департаменту государственного и муниципального имущества правительства Москвы. По данным РА "Интерфакс", на 1 июля 2002 г. активы МИА составляли 529 млн руб. (442-е место), собственный капитал - 517 млн руб. (155-е место).

Срок обращения облигаций МИА - 10 лет, бумаги будут размещаться траншами. Купон выплачивается ежеквартально по ставке 10% годовых, облигации страхуют инвесторов от валютного риска: в конце каждого года выплачивается 5-й купон, компенсирующий изменение курса рубля к доллару. Планируется, что лид-менеджер выпуска, который пока не определен, выставит годовую оферту на досрочное погашение. Средства от размещения облигаций МИА направит на ипотечное кредитование в Москве и Центральном федеральном округе.

Столичное правительство 18 июня 2002 г. приняло постановление о неотложных мерах по реализации системы ипотечного кредитования в Москве в 2002 - 2003 гг. И бюджет Москвы стал гарантом по облигациям МИА на 2,2 млрд руб. Первый транш этих бумаг на $14,7 млн в рублевом эквиваленте будет размещен в октябре.

Как рассказал "Ведомостям" генеральный директор МИА Дмитрий Будаков, банк уже сформировал портфель ипотечных кредитов на $14,7 млн - на такую же сумму и будет выпущен первый транш облигаций. По его словам, поток платежей по бумагам привязан к потоку платежей по кредитному портфелю. Правда, юридически это никак не оформлено: закон об ипотечных эмиссионных ценных бумагах полтора года не может покинуть стены Госдумы. Будаков считает, что облигации МИА имеют двойное обеспечение: гарантии Москвы плюс обязательства граждан по ипотечным кредитам. МИА рефинансирует банки, предоставляющие кредиты на покупку квартир, по ставке 11% годовых в валюте (розничная ставка составляет 15% годовых, также в долларах). Поэтому облигации МИА будут иметь заведомо меньшую доходность.

Но аналитики уверены, что бумаги найдут покупателей. "Перед гарантиями Москвы меркнут все остальные достоинства [облигаций МИА], а наличие годовой оферты привлечет широкий круг инвесторов", - говорит аналитик банка "Зенит" Анастасия Шамина. Эту точку зрения разделяет и аналитик по долговым инструментам "Тройки Диалог" Александр Кудрин. Аналитик "Ренессанс Капитала" Павел Мамай признает, что рынок будет рассматривать эти бумаги как высококачественный инструмент, но обращает внимание на риск, связанный с офертой: "К риску эмитента добавляется риск андеррайтера". Будаков уверяет, что андеррайтер выполнит все обязательства, даже если через год к досрочному погашению будут предъявлены все облигации. Но в таком случае активы и пассивы МИА окажутся разбалансированными по срокам: ипотечные кредиты выдаются на 10 лет и больше. Будаков обещает, что ничего страшного не произойдет: "Такая возможность предусмотрена договором с андеррайтером".

Аналитик Доверительного и инвестиционного банка Александр Овчинников называет МИА "прозрачным банком с понятной рыночной нишей", он радуется, что наконец-то рынок созрел для ипотечных облигаций с квазифедеральным риском. По мнению Мамая, при размещении облигаций МИА инвесторы будут ориентироваться на аналогичные по структуре облигации "Газпрома" (сейчас доходность по ним 9% годовых) или на рублевые облигации Москвы (16% годовых) с учетом планируемой в 2003 г. девальвации рубля. "Под 10% годовых разместить вполне реально", - говорит он.

ПЯТОЕ КОЛЕСО: В 1999 г. "Газпром" выпустил четырехлетние облигации на 3 млрд руб., схожие по структуре с облигациями МИА: компенсация роста курса доллара включена в специальный 9-й купон, который выплачивается в момент погашения облигаций - в апреле 2003 г. В конце 2001 г. в ходе налоговой проверки компании "РИФК" неожиданно всплыла проблема с налогообложением этих бумаг. Компания приобрела облигации "Газпрома" в 1999 г. и продала их в 2000 г. МНС отказалось признать 9-й купон процентами по ценным бумагам, поскольку его размер заранее не определен - в формуле расчета купона используется валютный курс, который заранее не известен. Поэтому МНС посчитало 9-й купон выручкой и обложило ее налогами: на пользователя автомобильных дорог и на содержание жилищного фонда. "РИФК" попыталась оспорить это решение, но все три инстанции арбитражного суда заняли сторону МНС, и инвестиционной компании пришлось доплатить 4 млн руб.