НЕДВИЖИМОСТЬ: Равновесие новостроек

На первичном рынке жилья Москвы и Санкт-Петербурга стабилизация наступила практически одновременно. Но если в Северной Пальмире рынок застыл в неустойчивом равновесии и аналитики гадают, ожидать ли теперь нового витка подъема или спада, то в столице большинство операторов уверенно прогнозируют стабильность по меньшей мере до конца года.

Прошедшее лето и начало осени укрепили большинство аналитиков рынка недвижимости в мнении о начавшейся стабилизации цен на новостройки. Предпосылок к снижению цен эксперты не видят, но и рост будет минимальным. Стоимость жилья в столице практически достигла потолка - те, кто даже может платить дороже, уже не готовы к этому морально по соображениям о соотношении "цена - качество".

В комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города еще не успели подвести окончательные итоги работы за первые девять месяцев 2002 г., обычно они становятся известны в первую неделю октября. По предварительным данным источника в стройкомплексе, в Москве за этот период возведено более 3,3 млн кв. м жилья - почти столько же, сколько еще два года назад строилось за целый год. Примерно половина предназначена для программы сноса ветхого и пятиэтажного жилого фонда - на продажу и под переселение по этой программе пошло 1,63 млн кв. м, еще около 448 000 кв. м построено для решения социальных задач. Всего на 2002 г. запланировано строительство 4,2 млн кв. м.

"Цены близки к предельным", - говорит руководитель отдела маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) правительства Москвы Евгений Леонов. По оценке начальника отдела продаж Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Натальи Усовой, спрос на жилье остается стабильным. Она даже отметила некоторое повышение его в августе, причиной которого считает появление в середине лета самого востребованного на московском рынке жилья - одно- и двухкомнатных квартир в 1-м микрорайоне Южного Бутова. Это недорогие квартиры в домах серий П-3М и новой серии И-155, которую запустил недавно один из ведущих московских застройщиков СУ-155. Стоимость однушки в домах серий П-3М здесь составляет около $26 000, а в домах серии И-155 - около $30 000. Двухкомнатные квартиры немного дороже: они реализуются примерно по $34 000.

Однако Леонов из ДИПСа, наоборот, говорит, что у многих операторов рынка новостроек продажи в августе шли довольно вяло. "Многие риэлторы слишком привыкли к росту цен в зависимости от этапа строительства дома, - считает он. - В результате на ранней стадии возведения дома "вымываются" лучшие квартиры, а затем продажи начинают отставать от намеченного графика". Эту же тенденцию по некоторым объектам отмечает аналитик агентства недвижимости "ДОМОСТРОЙ" Дмитрий Попов. Например, по его словам, в доме серии П44Т (серия ДСК-1) на Перовском шоссе квартиры были выставлены в конце 2001 г. по $650 за 1 кв. м (двух- и трехкомнатные) и по $670 за 1 кв. м однокомнатные. Тогда монтаж дома еще не был начат. Сейчас дом сдан госкомиссии и заселяется. Но в конце августа в продаже еще оставалась одна трехкомнатная квартира, за которую все так же просили по $650 за 1 кв. м. Правда, он указал, что в то же время в квартале 24 - 25 Новых Черемушек (дом той же серии П44Т) только с июля по август цены выросли на 4 - 4,5% в зависимости от типа квартир. "За лето цены не опустились ни по одному адресу, хотя рост цен был тоже далеко не везде", - говорит аналитик. По его мнению, сейчас рост или падение цены возможны только по двум причинам: если продавец вышел на рынок с завышенной или заниженной ценой или если строительство дома вдруг оказалось заморожено.

Перспективные районы.

Дополнительным сдерживающим фактором роста цен является наращивание строительства в ближайшем Подмосковье. "Возможности для роста цен сейчас имеет именно Подмосковье, а не Москва, - утверждает Попов. - В то же время нет предпосылок для снижения цен: предложение хорошего жилья в хорошем месте в Москве сейчас невелико. Число хороших как по расположению, так и по требуемым вложениям в подготовку к строительству площадок сокращается".

Среди наиболее перспективных районов, где возводится относительно недорогое жилье, аналитики называют Куркино, а более отдаленные, но большие надежды питают в отношении Ходынского поля. Застройку Куркина инвестирует ДИПС, а основные продажи от его имени ведут три уполномоченных риэлторских агентства - МИАН, "Собор СМ" и "Сити - XXI век". Спрос на этот район достаточно высок, хотя его можно считать "частично отложенным": по словам Леонова, есть много заявок на Куркино с пожеланием приобретения жилья после того, как там полностью заработает инфраструктура. Частично она уже начала функционировать, но полностью обжитым район станет скорее всего к концу будущего года. После выездного совещания в Куркине в субботу первый заместитель мэра в правительстве Москвы Владимир Ресин заявил, что в этом году здесь уже построено 83 000 кв. м жилья, но еще больший задел сделан на конец года - до 1 января строителям предстоит ввести еще 120 000 кв. м. Чтобы стимулировать интерес к Куркину, участники его застройки с сегодняшнего дня обновили сайт, посвященный этому району, добавив в него информацию о всех выставленных на продажу здесь квартирах, таун-хаусах и коттеджах. Если какая-то квартира приглянется, можно отправить письмо менеджеру, и она будет автоматически зарезервирована. В течение 24 часов представитель фирмы-продавца обязан связаться с потенциальным покупателем и договориться о времени встречи. Перспективы Ходынского поля, где, как и в Куркине, планируется построить около 1 млн кв. м жилья, более туманны. Как сообщил "Ведомостям" Виктор Нестеренко, гендиректор "Мосфундаментстроя-6", выигравшего инвестиционный тендер на эту территорию, сейчас ведутся предварительные проектные работы и через две-три недели будут согласованы сроки оформления исходно-разрешительной документации. Выхода на площадку строителей можно ждать в I квартале 2003 г. По постановлению правительства Москвы программа застройки Ходынки рассчитана на три года, однако Нестеренко уверен, что его компания справится с задачей несколько быстрее.

Вновь пробудилась активность в Митине - недавно здесь были выставлены на реализацию большие объемы жилья. Это 15 корпусов в микрорайоне 8Б и три корпуса в микрорайоне 10А. Здесь представлены как панельные дома (серия И-155) по цене от $730 за 1 кв. м, так и монолитно-кирпичные дома, где средняя стоимость 1 кв. м составляет около $960.

Элита: новые места.

Риэлторы практически не отмечают динамики цен на элитное жилье. "Можно утверждать, что в ближайшее время рост цен ожидается только в плановом порядке, т. е. на разных этапах строительства", - говорит Павел Здрадовский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. Наиболее интересным событием в этом сегменте аналитики называют выход на рынок жилья высшей категории "Дон-строя", который раньше возводил только масштабные комплексы, хотя их инфраструктура полностью отвечает самым взыскательным требованиям. Теперь компания приступила к возведению здания в 1-м Зачатьевском переулке. Он будет состоять из двух секторов - первый на 25 - 30 квартир, во втором планируется около 70.

Здрадовский полагает, что в связи с острым недостатком места элитные застройщики могут начать осваивать район Китай-города. Прямоугольник, ограниченный Солянкой и Хохловским переулком с одной стороны и Маросейкой и Бульварным кольцом - с другой, представляет собой идеальное место для элитной застройки, утверждает он. "Тихий исторический район ждет большое будущее, сравнимое, пожалуй, лишь с перспективами "Золотой мили" (Остоженка - Пречистенская набережная) ", - говорит Здрадовский.