Менять валюту рано
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - С начала 2003 г. петербургский бизнес-центр класса А "Северная столица" номинировал платежи по вновь заключаемым договорам в евро. При этом цифры в прайс-листах остались прежними. Впервые за историю городского офисного рынка роль доллара как всеобщего арендного эквивалента поставлена под сомнение. Перспективы перехода на европейскую валюту обсуждаются и в других деловых комплексах.
Пока собственники и управляющие офисных зданий не спешат следовать примеру "Северной столицы". Однако операторы рынка не исключают, что на протяжении 2003 г. будет происходить постепенное переоформление арендных контрактов в евро. По словам управляющего директора филиала компании DTZ в Петербурге Елены Кислицыной, если еще пара заметных игроков воспользуется опытом "Северной столицы", возможно, это станет поворотным моментом для всего рынка.
Офисный Евросоюз? До сих пор расчеты в евро являлись исключением из общих правил. Единичные договоры в евро есть в бизнес-центрах Europa House, Inform Future, "Елизаветинском" и др. Владельцы этих комплексов шли навстречу отдельным иностранным клиентам, которым по роду их деятельности было удобнее расплачиваться за площади в европейской валюте. Арендные ставки по таким договорам вычислялись с поправкой на курсовую разницу и фиксировались на дату подписания договора. С того момента, как евро пошел в рост, эти контракты оказались для хозяев офисной недвижимости самыми выгодными.
Доллар же на фоне стабилизации арендных ставок, которая произошла на петербургском рынке бизнес-центров еще в прошлом году, уже не так привлекателен. Копеечное увеличение курса не компенсирует инфляции и накрутки тарифов на энергоресурсы. Тревожное ожидание войны в Ираке подливает масла в огонь. В нынешней ситуации переход на евро выглядит соблазнительным, особенно для старых бизнес-центров, где не происходит реконструкция и которым трудно мотивировать дальнейшее повышение арендных ставок.
Однако управляющие не рискуют идти на жесткие меры. Сейчас конкуренция на петербургском офисном рынке высока как никогда, и предложение все продолжает увеличиваться.
Не случайно на эксперимент с евро решились владельцы бизнес-центра класса А (единственный рыночный сегмент, где ощущается дефицит площадей). Да и "Северная столица" проявляет осторожность: с 1 января в зоне евро окажутся только новые арендаторы, а вакантных площадей на Мойке, 36, всего 400 кв. м. По словам управляющего бизнес-центром Константина Меркеля, сейчас переговоры по поводу аренды этих помещений находятся в завершающей стадии.
Александр Гришин, генеральный директор компании "ВМБ-Траст" (управляет восемью офисными комплексами класса В и С), комментирует: "Мы поднимали вопрос о переводе платежей в евро на совете директоров. Было решено с этим не торопиться, чтобы не прослыть в глазах арендаторов стяжателями. С другой стороны, Петербург - европейский город, поэтому переходить на евро, вероятно, придется. Однако мы не намерены превращать это в массовую кампанию".
По словам начальника офисной службы ЗАО "Бизнес-центр "Нептун" Алексея Барабаша, честнее постепенно увеличивать долларовые ставки, чем потерять доверие арендаторов в погоне за сиюминутной и, в общем, небольшой прибылью.
Плановая ежегодная индексация платежей по действующим договорам предусмотрена во многих деловых комплексах. Например, управляющие из "Бекара" по 85% арендных контрактов воспользовались своим правом повысить ставки на 10%.
Бизнес-новоселья Сразу после новогодних каникул на офисном рынке восстановился высокий уровень активности. Пик спроса традиционно приходится на площади от 30 кв. м до 150 кв. м. По наблюдению Елены Черевко, зампредседателя совета директоров компании BCMGroup (управляет восемью бизнес-центрами уровня В и С), недорогие здания заселяют в основном мелкие фирмы, претендующие на офис из 1 - 2 комнат, а в более престижных комплексах популярны помещения от 100 кв. м.
Наиболее крупные за последнее время сделки заключены операторами сотовой связи. "Би Лайн" арендовал около 800 кв. м в бизнес-центре класса В Admiralty House на Конногвардейском бульваре, 3. На 600 кв. м расширен офис "МегаФона" в Europa House (Артиллерийская ул., 1, класс В).
Самая масштабная офисная стройка, завершаемая в I квартале 2003 г., - проект "Петровский Форт" на Финляндском пр., 4. В многофункциональном комплексе общей площадью 50 000 кв. м, который корпорация "Строймонтаж" возвела на месте недостроенного корпуса гостиницы "Санкт-Петербург", под бизнес-центр категории В+ отводится 24 500 кв. м (арендопригодное пространство - 16 300 кв. м). По словам менеджеров "Петровского Форта", арендаторы уже разобрали более половины помещений. Диапазон арендных ставок - $310 - 550 за 1 кв. м.
"Петровский Форт" наглядно иллюстрирует новую тенденцию на петербургском рынке недвижимости: застройщики, традиционно работавшие с жилыми комплексами, вкладываются в проекты по развитию коммерческой недвижимости.
Смена ориентации Уже второй бизнес-центр возводит по схеме долевого участия строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга", которая до недавнего времени занималась только элитными жилыми домами. Деловой комплекс на 14-й линии Васильевского острова (общая площадь - более 11 000 кв. м) возникнет на месте расселенного жилого дома. Проект находится на начальной стадии реализации, а его выход на рынок запланирован на IV квартал 2004 г. Первый "нежилой" объект корпорации - бизнес-центр класса В+ на Шпалерной, 54, будет завершен к концу 2003-го. Все офисы в нем уже проданы.
ЗАО "Содружество" вкладывает до $3,5 млн в строительство бизнес-центра общей площадью 8000 кв. м на Коломяжском пр., 33. Он должен быть открыт в I квартале 2004 г. Половину здания займет само "Содружество". Остальные площади продаются по $500 - 600 за 1 кв. м. Это офисный дебют компании, которая занимается малоэтажными проектами, а также является крупным производителем деревянных окон и дверей.
"По инвестиционной привлекательности проекты в сфере коммерческой недвижимости стали вровень с жилыми, а может быть, даже слегка их опережают, - полагает ректор петербургского Института недвижимости Сергей Максимов. - Отсюда и интерес девелоперов. Я думаю, на протяжении 2003 г. он будет нарастать".
По оценке специалистов риэлторской компании "Итака", обобщивших данные по реализованным в городе проектам строительства и реконструкции бизнес-центров, сдача офисов в аренду в Петербурге приносит 20% годовых.