НЕДВИЖИМОСТЬ: Все хотят в центр
НОВОСИБИРСК - Несмотря на рост арендной платы, спрос на офисы в центре Новосибирска значительно превышает предложение. Активное развитие коммерции в городе стимулирует строительство новых бизнес-центров. Риэлторы и строители считают, что в ближайшее время может произойти насыщение рынка. Арендодатели, наоборот, уверены: Новосибирск еще долго не избавится от дефицита офисных помещений.
Ставки выросли вдвое.
Наиболее привлекателен для размещения офисов центр города. По оценке Александра Сокольникова, начальника отдела коммерческой недвижимости компании "Ново-Николаевскъ", стабильным спросом пользуются офисы на Красном проспекте и вдоль него - по Советской, Нарымской, Серебренниковской и Мичурина. Там арендная плата составляет от 650 до 800 руб. за 1 кв. м в месяц. По мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости "Миэль-Сибирь" Юрия Груенко, аренда хорошо отремонтированного офиса в центре города обходится в 800 - 900 руб. за 1 кв. м в месяц, при отдельном входе в здание ставка аренды может доходить и до 1000 руб. за 1 кв. м.
Спрос на офисы в центре города значительно превышает предложение. По словам заместителя директора компании "Ново-Николаевскъ" Виктора Боброва, высокий уровень спроса подтверждается тем, что на освобождающиеся помещения новые арендаторы находятся максимум в течение месяца. Директор агентства недвижимости "Эрмитаж" Тимур Тагиров говорит, что по сравнению с январем 2000 г. средние ставки аренды офисных помещений выросли почти в три раза (с $7 до $20). Это совпадает с данными Сокольникова: по его словам, если в 2001 г. максимальными по городу были ставки аренды в 400 - 450 руб. за 1 кв. м в месяц, то сейчас цены поднялись до 800 руб. Сокольников считает, что в течение нынешнего года большого увеличения арендной платы не произойдет. "Она уже достаточна высока, - говорит он. - Можно задуматься даже над тем, что легче купить офис, чем его арендовать. Потому что сегодня продажная стоимость строящегося офиса - это сумма арендной платы за два-три года". Кто командует парадом.
Крупнейшими арендодателями офисных помещений в Новосибирске являются собственники зданий бывших проектных институтов. В престижных местах Новосибирска больше десятка таких зданий. Тагиров называет их "муравейниками с минимальным уровнем комфорта".
Заместитель директора компании "Ново-Николаевскъ" Виктор Бобров говорит, что в Новосибирске ряд крупных фирм предпочитает участию в бизнес-центрах строительство небольших (площадью от 800 до 1000 кв. м, максимум до 1500 кв. м) офисных зданий на одного-двух хозяев. "У каждого отдельный вход, никто никому не мешает, никто ни от кого не зависит, - говорит он. - Это и привлекает людей. У наших организаций психология мелкого лавочника-хозяйчика: вот это мое, дайте мне отдельный вход и отдельные коммуникации, я хочу быть автономным. Это нормально. У нас такая психология". Тагиров подтверждает, что в городе больше всего ценятся офисы с отдельным входом. По сведениям Боброва, сейчас в центре строится с десяток таких небольших офисных построек.
Класс повысится.
Сейчас строятся сразу несколько бизнес-центров, которые, по уверениям их создателей, будут соответствовать более высокому по сравнению с проектными институтами классу B, а один претендует даже на класс A. К классу B относится бизнес-центр, построенный инвестиционно-строительной корпорацией "Заельцовская" на улице Державина (13 000 кв. м). Почти 40% площади здания приобрело Учреждение юстиции по Новосибирской области. По словам директора "Заельцовской" Игоря Кислова, сейчас компания приступает к строительству еще одного бизнес-центра класса B - на пересечении улиц Фрунзе и Семьи Шамшиных. Это будет 9-этажное здание общей площадью 6000 кв. м. На пересечении улиц Советской и Писарева бизнес-центр площадью 12 000 кв. м строит ООО "СК "Мой дом". На Красном проспекте в районе автовокзала и Института повышения квалификации учителей 15 - 17-этажное офисное здание возводит ООО "Академия".
Cвои офисные здания строят Сибирский банк Сбербанка РФ и филиал Ланта-банка. Директор департамента перспективного и стратегического развития Ланта-банка Игорь Люзенков говорит, что строящееся сейчас на Октябрьской магистрали здание банка будет 8-этажным, общей площадью 5500 кв. м. Верхнюю половину предполагается сдавать в аренду. Рядом со зданием банка планируется построить еще и 16-этажный бизнес-центр площадью 10 000 - 12 000 кв. м. с парковкой на 200 автомобилей. По словам Кислова, сейчас в городе строится 6 - 8 достаточно крупных бизнес-центров. Если все эти проекты будут реализованы, то для города этого будет достаточно. Другого мнения придерживается руководитель одного из существующих бизнес-центров, попросивший не называть его имени. Он считает, что в Новосибирске не хватает около 100 000 кв. м офисных помещений, что примерно в два раза больше, чем строится. "Если бы у меня сейчас было здание вдвое большее по площади, то я без проблем заполнил бы его арендаторами в течение квартала", - говорит он.
Груенко из компании "Миэль" говорит, что возводимые сейчас здания проблему маленьких помещений не решат. По его словам, ощущается огромный дефицит именно небольших (15 - 50 кв. м) офисов, необходимых мелким вновь созданным фирмам. Именно они станут после открытия новых бизнес-центров основными арендаторами в зданиях бывших проектных институтов. Так что последним, по мнению Сокольникова, потеря доходов не угрожает. Но Кислов считает, что после завершения строительства новых бизнес-центров здания бывших проектных институтов уже не будут на 100% заполнены арендаторами. "Либо их владельцам придется снижать арендные ставки, вкладывать средства в улучшение инфраструктуры, оснащение помещений", - говорит он.