В отрыве от коммуникаций

НОВОСИБИРСК - Спрос на качественное загородное жилье в городе невелик. Каждый год в пригороде в эксплуатацию сдается всего около 100 домов. Строительство коттеджных поселков с развитой инфраструктурой сдерживается из-за недостатка инвесторов. В результате загородная недвижимость в Новосибирске - это либо очень дорогие (некоторые стоимостью в $1 млн) особняки, либо дачные домики с удобствами во дворе.

Лес, вода и хорошая дорога.

В конце 1980-х - начале 1990-х гг. с десяток крупных заводов города начали строительство коттеджных поселков для своих работников. В Новосибирском сельском районе, по словам руководителя комитета по земельным ресурсам и землеустройству администрации района Владимира Герасимова, под коттеджное строительство было отведено около 600 га земли. Ни одному предприятию не удалось закончить строительство, и вокруг города появились поля недостроя. Инспектор Госархстройконтроля (ГАСК) администрации Новосибирского сельского района Зоя Кудряшова говорит, что сейчас в пригороде строятся еще 1630 индивидуальных домов. В 2001 г. в районе было сдано в эксплуатацию только 123 дома общей площадью 19 400 кв. м, а в 2002 г. - 103 дома (18 812 кв. м). На территории самого Новосибирска, по данным ГАСК мэрии, в 2002 г. было построено 285 индивидуальных домов общей площадью 36 380 кв. м.

Специалист агентства "Сибакадемстрой-недвижимость" Ольга Шелеповская говорит, что цена продажи коттеджей варьируется от $32 000 до $250 000. По оценке генерального директора агентства недвижимости "Дельта" Владимира Затримайлова, в среднем готовые коттеджи (общей площадью 350 - 450 кв. м, жилой - 150 - 170 кв. м) обходятся покупателю в $80 000 - 120 000, недостроенные - в $50 000 - 70 000. Наиболее дорогой из предлагаемых на продажу коттеджей, по словам ведущего специалиста агентства недвижимости "Афина-Паллада" Алексея Коровченко, оценивается в $500 000. Но, по сведениям Ларисы Неретиной, руководителя VIP-отдела агентства недвижимости "Миэль-Сибирь", максимальная запрашиваемая цена на рынке - $950 000 (за коттедж общей площадью 1000 кв. м).

Риэлторы отмечают, что наибольшим спросом пользуются коттеджи в районе Заельцовского бора, Матвеевки, ОбьГЭСе. "Престижно все, что возле Оби и недалеко от города", - говорит Коровченко. Шелеповская утверждает, что больше всего клиентов привлекают участки, расположенные у воды и в основном по двум направлениям - Заельцовскому и Бердскому, меньшим спросом пользуются коттеджи на ОбьГЭСе. Но на выбор клиентов влияет не только география. По мнению Неретиной, предпочтение отдается не отдельным коттеджам, а домам в коттеджных поселках с огороженной охраняемой территорией, где есть все коммуникации. В качестве примера она называет коттеджные поселки в районе "обкомовских дач", Матвеевки, на ВАСХНИЛе и "Голубой залив" на ОбьГЭС. Затримайлов говорит, что в Советском районе наиболее престижное место для строительства коттеджей - поселок Кирова. Там стоимость земли доходит до $1000 за сотку, в то время как в поселке Благовещенский в районе Нижней Ельцовки - в среднем $500. Затримайлов считает, что в самом Академгородке стоимость сотки земли могла бы достигать $3000 - 5000, но там она просто не продается (имеющиеся в Академгородке коттеджи - это служебное жилье, принадлежащее Сибирскому отделению Российской академии наук).

Хорошо забытое старое.

Риэлторы считают, что строительство коттеджей в пригороде Новосибирска будет развиваться. По мнению Шелеповской, происходить это будет прежде всего за счет сноса старых домов в престижных местах и возведения на их местах отдельных особняков. С другой стороны, Неретина уверена, что спрос на дома именно в коттеджных поселках с развитой инфраструктурой будет подталкивать инвесторов к вложению средств в их создание. По ее словам, некоторые организации уже приобретают большие земельные участки, к которым будут подводить необходимые коммуникации и затем продавать землю "в розницу". Однако она не стала называть конкретные компании, занятые в этом процессе.

Но пока коттеджи - товар малоликвидный. "Рынок вялый, - говорит Затримайлов. - Покупателей на выставленные на продажу коттеджи можно искать годами". Главный минус большинства предлагаемых на продажу домов - это именно неразвитость инфраструктуры. "Многие и хотели бы жить в коттеджах, но им нужно, чтобы там и дорога была, и газ, и канализация, а, как правило, ничего этого нет. Такие поселки еще только начинают строить. У нас пока мало кто готов делать долгосрочные инвестиции", - говорит Затримайлов. Тем не менее первые ласточки есть. В качестве примера он привел строительство поселка Благовещенский.

Заместитель директора ООО "Благовещенка" (инвестор и застройщик поселка) Валентин Востров говорит, что 40 га были отведены под строительство 284 коттеджей еще в начале 1990-х гг. Сейчас на этой территории около 100 домов разной степени готовности. Строительство сдерживалось отсутствием коммуникаций, на сооружение которых, по оценке Вострова, требуется 80 млн руб. "Благовещенка" приобрела 8 га и уже вложила в строительство коммуникаций 10 млн руб. (проложены 7 км газопровода высокого давления, 4 км электрических сетей, 1,5 км щебеночной дороги, начато строительство водопровода). Сейчас за право в будущем подключиться к сетям владельцам участков предлагается единовременно заплатить по 35 000 руб. с сотки.

На окраине Советского района ООО "Строительная компания "Веста" на участке в 2 га приступило к строительству коттеджного поселка из 20 домов. По словам заместителя директора Эдуарда Лаврентьева, три коттеджа уже построены и начато строительство еще трех. Инвестиции в инфраструктуру он оценивает в 10 000 руб. за 1 кв. м дома (в эту сумму входит и подтягивание магистралей, и внутренняя разводка по поселку). Дома будут иметь автономное теплоснабжение, в то же время есть возможность подключения к центральному отоплению.

В Кировском районе Новосибирска фирма "Сибстрой" застраивает коттеджами площадку в 8 га на улице Петухова. По словам ее директора Валентины Самохваловой, уже проложен водопровод к первым 20 построенным коттеджам (всего их будет 60 - 80), подведена по временной схеме электроэнергия. До конца года будет проведен газ. Планируется строительство канализационного коллектора. Однако собственных средств у "Сибстроя" не хватает, и компания ищет соинвестора, который взял бы на себя часть затрат на создание инфраструктуры поселка.