Зимний бум на рынке загородного жилья
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - На рынке жилья и земельных участков в петербургских пригородах и популярных районах Ленобласти в январе-феврале неожиданно начал расти спрос. В среднем, по данным специалистов общества землепользователей "Прогаль", по сравнению с прошлым годом он вырос на 20%. Однако объем предложения практически не изменился. Естественно, цены поползли вверх: на популярном Курортном направлении, по сведениям "Русского Фонда недвижимости" (РФН), цены за год выросли на 30 - 40%, а по мнению специалистов "Адвекс-РОССТРО", даже в 1,5 - 2 раза. Бурный рост цен отмечен и на противоположном - южном направлении (Стрельна, Петродворец).
Объем предложения на пригородном рынке составляет, по приблизительным оценкам, около 4000 объектов (готовых домов, недостроя и свободных участков). Год назад было примерно столько же.
Сейчас в секторе дорогих объектов и на популярных направлениях постепенно складывается "рынок продавца" (спрос в элитных зонах Курортного района превышает предложение в 5 - 6 раз). В низшей ценовой категории (садоводства, удаленные участки без инфраструктуры), наоборот, условия диктует покупатель.
Рост спроса обусловлен несколькими факторами. Сказывается приток федеральных "предъюбилейных" денег. Кроме того, по мнению генерального директора РФН Александра Портнова, определенную роль играет и неуверенность частных инвесторов в устойчивости доллара, и даже угроза войны в Ираке: покупка пригородных объектов рассматривается многими как возможность сохранить накопления.
Сезонность спроса выражается не в изменении общего объема заявок, а в их распределении по ценовым группам. Садоводства зимой не покупают. По наблюдениям сотрудников группы компаний "Аверс", зимой спросом пользуются дома, предназначенные для постоянного проживания, - легче проверить, как дом "держит" тепло, как работают инженерные системы, в какие суммы выльются эксплуатационные расходы.
Параметры популярности.
По словам руководителя департамента загородной недвижимости агентства "Итака" Светланы Пироговой, наибольшее число запросов приходится на дома среднего ценового диапазона - $15 000 - 25 000.
Владимир Зишков, начальник отдела загородной недвижимости компании "Адвекс-РОССТРО", отмечает, что наиболее заметен рост спроса на объекты стоимостью от $40 000 до $100 000. Специалисты общества "Прогаль" также считают, что опережающими темпами растет популярность относительно дорогих домов - от $80 000 и выше. То есть основная масса продаж пока приходится на средний и низкий ценовой диапазоны, но дорогой сектор развивается динамичнее.
"Радиус доступности" не изменился: не более 60 км от города - для постоянного проживания, до 130 км - для сезонного. Повышение цен на железнодорожные билеты и отмена льгот для пенсионеров снижает привлекательность дальних садоводств. Требование, чтобы дом был у озера, для дорогих объектов и в этом сезоне стало практически обязательным.
Для все большего числа покупателей становятся важными соображения экологии. Например, планы запуска во Всеволожске алюминиевого производства привели к падению спроса в этом популярном месте.
Газификация повышает стоимость объекта на 30 - 40%: в эксплуатации такие дома существенно дешевле и удобнее. А вот популярность автономных объектов с мини-котельными на дизтопливе или мазуте снижается: стоимость содержания такого дома в зимние месяцы - $300 - 500.
Ужесточаются возрастные требования: продать дом постройки 60-х гг. становится проблематично. Материал стен (кирпич, дерево, газобетон) для большинства покупателей принципиального значения не имеет. Гигантомания окончательно сошла на нет: ходовые размеры - 200 - 350 кв. м; а 800-метровые замки (обычно недостроенные) стоят никому не нужные. Предпочтительные размеры придомовых участков - от 20 соток (впрочем, как отмечают в "Адвекс-РОССТРО", охотно берут и 50). Традиционные 6 - 12 соток приемлемы только для низшего ценового сегмента. Природа дефицита.
Развитие рынка сдерживается недостатками и бюрократическими ограничениями в земельной сфере. После введения Земельного кодекса для запуска рыночных механизмов необходимы подзаконные акты - например, распоряжение губернатора, объясняющее порядок купли-продажи участков. Но ни городская, ни областная администрации на протяжении уже двух лет никак не соберутся подготовить и выпустить такие акты.
Действующий порядок выделения территорий под застройку - через инвестиционно-тендерную комиссию (ИТК) - громоздок, дорог и не гарантирует инвестору успеха. А частные лица и вовсе от него отрезаны.
Именно поэтому вокруг Петербурга так немного локальных коттеджных поселков (около 25). Причем эти проекты заложены главным образом еще до кризиса. Новые единичны. Начинает строиться в Токсове и у Медного озера компания Honka, реализует проект в Молодежном агентство "Авторитет"; продаются коттеджи в поселке у Мельничного ручья, несколько проектов реализуются в Стрельне и Пушкине. Проблемы с землеотводами под строительство и с оформлением прав на землю сдвигают эти проекты в верхний ценовой сегмент - коттеджи в небольших охраняемых поселках, как правило, стоят от $150 000 до $500 000, а спрос на них ограничен.
Весьма несовершенен и порядок регистрации прав для вторичного рынка, причем в каждом районе свои правила. Например, в Гатчине стандартный пакет документов для оформления участка стоит (официально) $700. При малобюджетных сделках это уже может быть ощутимо. Дополнительные проблемы создает длительность процедуры - регистрация часто затягивается на год и более.