Недоверие к доллару
На петербургском рынке строящегося жилья устойчиво растет спрос. Специалисты считают, что в первичный сектор закачиваются деньги частных инвесторов, теряющих доверие к доллару (в том числе из-за иракского кризиса). Как отмечает президент ФПГ "РОССТРО" Александр Макаров, в I квартале 2003 г. рост цен в новом жилищном строительстве опережает рост себестоимости: цены выросли на 7 - 9%, тогда как затраты строителей увеличились на 5%.
Денежный оборот петербургского первичного рынка приблизительно оценивается в $500 млн; в 2003 г. этот показатель, как ожидается, возрастет на 10 - 12%.
Директор компании "ЛЭК" по сбыту Сергей Сыровойский указывает на растущую значимость сырьевого фактора: спекулятивные цены на нефть привели к увеличению притока денег из добывающих районов России (доля иногородних покупателей, преимущественно из западносибирских и северных регионов, в начале 2003 г. превысила 35%).
Генеральный директор холдинга R.B.I. Эдуард Тиктинский отмечает, что возрастает количество сделок, в которых покупатель готов заплатить в качестве первоначального взноса больше, чем предусмотрено типовой финансовой схемой (обычно - 30% суммы).
Прирост очередями По данным специалистов концерна "Петербургская недвижимость", в 2002 г. застройщики выставили на продажу 1,8 млн кв. м жилья - почти на 50% больше, чем в 2001 г. Увеличение произошло, главным образом, за счет квартальной застройки - крупные застройщики выводили на рынок несколько очередей единого жилого комплекса с отдаленными сроками сдачи. В этом случае гарантиями для покупателя являются успешно реализованные первые корпуса микроквартала и репутация компании-застройщика.
Продажи за прошлый год возросли примерно на 30%; на этот год аналитики прогнозируют прирост в 17 - 24%. За I квартал объем предложения увеличился еще на 360 000 кв. м. Эта тенденция устойчива, и, если не случится какого-нибудь непредвиденного форс-мажора, в ближайшее время рынку никакие серьезные неприятности не грозят. Единственное тревожное обстоятельство - растущий разрыв между объемом предложения и суммой реально проданных застройщиками площадей. Год назад этот показатель составлял около 600 000 кв. м, сегодня - уже более 1,2 млн кв. м. (фактически это годовой объем ввода нового жилья). Однако представители ведущих компаний не считают кризис перепроизводства реальной угрозой - возможно, на стабильном рынке клиенты и девелоперы чувствуют себя более уверенно, и цикл финансирования растягивается.
Ужесточение позиции городских властей при выделении участков под застройку (торги теперь проходят в два этапа, первый - борьба за право подготовки документации) привело к некоторому росту земельной составляющей в конечной цене жилья. Однако петербургские застройщики за предыдущие годы сформировали настолько значительный запас, что в ближайшие годы дефицит земли на рынке не скажется. Аналитик компании "Аверс" Владимир Жуковский считает, что земли под застройку в Петербурге недооценены и город по-прежнему продает их ниже рыночной стоимости.
Смещение к дорогому В секторе дорогого жилья объем предложения увеличился вдвое, но 60% квартир в элитных и высококомфортных домах все равно продается на ранних стадиях проекта. В первую очередь раскупаются однокомнатные квартиры и небольшие по площади "двушки" и "трешки". Вместе с тем некоторые крупногабаритные квартиры из-за неудачных планировок или не самого удобного расположения могут застрять у продавца на год и более после сдачи дома госкомиссии. Покупатели стали требовательнее, особенно это заметно в дорогом сегменте рынка жилья. Несколько компаний ("Строительный трест", "Отделстрой", СК "Возрождение Санкт-Петербурга") в качестве конкурентного преимущества специально подчеркивают то обстоятельство, что строят "только из кирпича". В дешевом ценовом сегменте постепенно сокращается доля панельных проектов (они занимают около 20% рынка) - конкуренцию им в нижнем экономклассе составляют кирпично-монолитные постройки. Лидером панельного домостроения остается ДСК-3, штампующий дома серии 600. 11. Квартиры в таких домах успешно продаются благодаря низкой цене ($400 - 430 за 1 кв. м), несмотря на серьезные претензии к качеству (в прошлом году суд рассматривал несколько исков от покупателей этих квартир).
Спрос выравнивается Сейчас строительные объекты достаточно равномерно распределены по карте города. Если ориентироваться на количество, то больше всего девелоперы строят и реконструируют в центре (50 объектов) и Приморском районе (47). По объему возводимых площадей Приморский разделяет лидерство с Московским районом - по 18% от совокупного городского ввода.
Труднее всего покупателям новостроек найти квартиру в Красносельском (5%) и Красногвардейском (4%) районах. Однако характерная для предыдущих лет резкая диспропорция, когда на северные районы приходилось более половины всех городских стройплощадок, постепенно выравнивается: сегодня ни явных лидеров, ни очевидных аутсайдеров среди административных районов нет.
Повышенный интерес к центру также свидетельствует о смещении покупательского внимания к более дорогим и комфортабельным объектам.
Конкурентная борьба на первичном рынке, несмотря на ощутимый рост спроса, остается довольно жесткой. Лидер рынка - компания "ЛенСпецСМУ" - контролирует 13% новой застройки, 11% - у "ЛЭК" и 10% - у концерна "Строймонтаж". Однако аналитики отмечают, что примерно 60% предложения формируют компании, работающие на одном-двух объектах, а также подрядчики и субподрядчики. Демпинг со стороны мелких и средних фирм, которые предпочитают не тратиться на серьезный маркетинг и продвижение собственного брэнда, остается значимым фактором, сдерживающим рост цен.