Рынок замер
НОВОСИБИРСК - Ставки аренды жилья поднялись на недосягаемый для большинства горожан уровень. Число совершаемых через крупные агентства недвижимости сделок по аренде квартир в последние месяцы сократилось. Риэлторы предсказывают скорое падение цен, но уверены, что оно будет временным - осенью ставки аренды снова повысятся.
Ставки слишком высоки.
Самые большие скачки ставок аренды жилья в Новосибирске традиционно происходят в начале осени, когда, с одной стороны, сокращается предложение - пенсионеры возвращаются с загородных дач и перестают сдавать квартиры, а с другой - возрастает спрос, в основном за счет молодых людей, приезжающих из других городов учиться в почти трех десятках новосибирских вузов. Прошлой осенью, по данным директора агентства недвижимости "Адалит" Олега Ащеулова, за счет этих факторов ставки аренды возросли на 40 - 50%. Помимо сезонного фактора на рост цен наложил отпечаток и рост стоимости коммунальных услуг (они повышались в октябре и декабре).
По словам специалиста агентства недвижимости "Эрсико" Валентины Шипулиной, в последние месяцы ставки аренды стабилизировались. Ащеулов даже говорит о стагнации рынка аренды. "Большинство желающих снять квартиру готовы платить не больше 3000 - 4000 руб. в месяц, а владельцы квартир, как правило, не хотят их сдавать дешевле 4000 руб. ", - сказал он. По данным руководителя агентства, по сравнению с осенью квартир в аренду сдается на 30 - 40% меньше. Риэлторы считают, что владельцы квартир, желая сохранить сложившийся уровень доходов, чересчур задрали цены, не задумываясь о реальной платежеспособности арендаторов. Потенциальные арендаторы все чаще обходят стороной офисы агентств недвижимости. Начальник отдела аренды агентства "Региональный центр недвижимости" Елена Федорова отмечает, что по сравнению с январем 2003 г. спрос на квартиры уже уменьшился на 20%. Это привело к тому, что в последние недели наметилась тенденция к уменьшению ставок аренды, в основном на 2 - 3-комнатные квартиры. Уменьшение спроса подействовало - владельцы квартир теперь соглашаются на помесячную плату (прежде требовали поквартальной). Федорова говорит, что сейчас многие пытаются снимать квартиры через знакомых или по объявлениям. По мнению начальника отдела аренды агентства недвижимости "Сайл" Татьяны Поутьяниной, таким путем можно снять квартиру намного дешевле (за 2000 - 3000 руб.).
"С мая многие новосибирцы начнут уезжать на дачи и примерно на пять месяцев сдадут квартиры в аренду", - говорит Поутьянина. Это приведет к снижению ставок. "Думаю, на 20% должны снизиться цены, а иначе квартиры не будут сдаваться", - отмечает Ащеулов. Но уже в середине июля - августе резко возрастет спрос на очень дешевые однокомнатные квартиры. Их основные арендаторы - студенты. Елена Федорова говорит, что к осени ставки аренды поднимутся на 10 - 20%.
Наибольшим спросом традиционно пользуются однокомнатные квартиры, а четырехкомнатные, наоборот, практически не сдаются. По данным областного комитета статистики, на 1 января 2002 г. всего в Новосибирске было 515 348 квартир. Из них однокомнатных - 117 034, двухкомнатных - 213 202 и трехкомнатных - 162 759. Однокомнатные составляют, по мнению Шипулиной, 60% всего оборота аренды, но сложившиеся на рынке ставки для них слишком высоки. "Семья из трех человек, в которой двое взрослых зарабатывают по 8000 руб. каждый, вынуждена отдавать за аренду квартиры четверть своих доходов, а это слишком много", - считает Шипулина. Федорова говорит, что для многих арендаторов разница в стоимости найма даже 500 руб. в месяц очень существенна и это тоже объясняет, почему однокомнатные квартиры пользуются наибольшим спросом. Поутьянина говорит, что на 3 - 4-комнатные квартиры арендаторов приходится искать по несколько месяцев. Их в основном снимают семьи, у которых задерживается строительство или отделка нового жилья в то время, как старое они уже продали.
Директор агентства недвижимости "Дельта" Владимир Затримайлов утверждает, что в последнее время заметна тенденция к покупке квартир для последующей сдачи в аренду. "У людей есть свободные средства, которые они хотели бы вложить надежно, чтобы получать пусть небольшой, но гарантированный доход", - говорит он. По словам Затримайлова, вложенные в покупку квартиры деньги окупаются за 8 - 10 лет. "У нас есть клиенты, которые купили квартиры и тут же через наше агентство сдали их в аренду, - говорит он. - Однокомнатную квартиру в Академгородке можно купить примерно за $18 000. Ежемесячная плата за аренду такой квартиры составляет $150. В год владелец квартиры получит $1800. То есть вложения окупятся ровно за 10 лет". По его словам, покупка квартир для сдачи их в аренду не носит массового характера, поскольку рентабельность таких вложений невысока - 10 - 12%. Частные инвесторы в Новосибирске чаще вкладывают средства в покупку офисных помещений с целью сдачи их в аренду. Хотя это и требует больших по объему вложений, такие инвестиции окупаются в два раза быстрее.
Элитный сектор.
По словам Поутьяниной, два последние года показали новую тенденцию на рынке аренды элитного жилья - все больше людей вкладывают деньги в обустройство квартир (евроремонт, современная мебель), чтобы затем предложить их в аренду. По мнению Поутьяниной, аренда элитных квартир - это особый сегмент рынка, где ставки не зависят от времени года. По ее словам, уже сложно рассчитывать на то, что удастся арендовать хорошую 2 - 3-комнатную квартиру за $1000 в месяц. Ставки начинаются от $1500. Дорогие квартиры снимают на длительный срок. Как правило, арендаторами становятся приезжающие в город работать по контракту сотрудники московских и зарубежных компаний. Они привозят с собой семьи и поэтому предпочитают брать в основном большие квартиры, площадью не меньше 100 кв. м. В последнее время арендаторы требуют не только чтобы квартира была обставлена хорошей мебелью и оснащена современной бытовой техникой. Все больше клиентов настаивают на том, чтобы дом, в котором они арендуют квартиру, охранялся или хотя бы была консьержка в подъезде. По словам Валентины Шипулиной из "Эрсико", элитных квартир на рынке стало в 3 - 4 раза больше, чем пять лет назад. "Люди даже съезжаются, чтобы освободившуюся квартиру отремонтировать и сдать в аренду", - говорит она.