Инвесторы теряют доходы
НОВОСИБИРСК - Зарабатывать на вложении средств в недвижимость стало сложнее, чем три-четыре года назад, но этот рынок остается привлекательным для инвесторов. Риэлторы говорят, что, купив квартиры на ранней стадии строительства и перепродав их ближе к завершению объекта, инвесторы получают в среднем около 30% годовых в рублях.
Заместитель генерального директора компании "Ново-Николаевскъ" Виктор Бобров говорит, что, по самым грубым оценкам, ежегодно только в строительство жилья в Новосибирске инвестируется от $50 млн до $100 млн. Это сопоставимо с ежегодным объемом вкладов населения в банки (около $140 млн). В прошлом году за счет средств частных инвесторов в городе было построено 251 000 кв. м жилья (всего было сдано в эксплуатацию 267 000 кв. м, из них за счет средств мэрии - около 16 000 кв. м). По мнению специалиста агентства недвижимости "Крэдит Риэлт" Владимира Большакова, большая часть квартир (до 70%) продается на стадии готовности коробки, когда риски недостроя уже минимальны, а цена ниже стоимости готового жилья. По данным специалиста по недвижимости инвестиционно-риэлторской компании "Мегаполис" Александра Смелика, средняя цена 1 кв. м в двухкомнатной квартире в строящемся доме в районах средней удаленности составляет 10 000 - 15 000 руб. (в зависимости от стадии строительства), а в готовом доме - в среднем 15 000 руб. Соответственно, квартиру площадью 70 кв. м в строящемся доме можно приобрести за 700 000 руб., а в готовом - за 1,05 млн руб. Бобров утверждает, что рынок строящегося жилья теряет былую доходность. "Если в 2001 г. доходность вложений в строительство жилья составляла 50 - 70%, то сейчас от силы 10 - 15% годовых в рублях, - говорит он. - Предложение стало превышать спрос". С ним согласен генеральный директор строительной фирмы "МАиС-компания" Борис Попов: "Доходность вложений в недвижимость снижается. Она уже меньше 15 - 20% годовых". Но есть и другое мнение. Генеральный директор агентства недвижимости "Дельта" Владимир Затримайлов говорит, что строительство с целью продажи остается очень рентабельным бизнесом. По его оценке, доходность этого бизнеса составляет минимум 30% годовых в валюте (а при строительстве офисов даже чуть больше). "Строить жилье, офисные и торговые помещения по-прежнему выгодно, - утверждает президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирской области Константин Боков. - Но только в центре. На окраинах доходность вложений в недвижимость близка к нулю". Он затруднился оценить доходность инвестиций в различные секторы, но утверждает, что в среднем вложения средств во все виды недвижимости в центре города позволяют получить доход от 30% до 50% годовых в рублях. Директор агентства недвижимости "Эрмитаж" Тимур Тагиров говорит, что доходность вложений в недвижимость составляет от 16% до 30% годовых в валюте.
По словам представителя одной из риэлторских компаний, просившего не называть его имени в печати, профессиональные игроки на рынке недвижимости вступают в альянс с фирмами - производителями стройматериалов либо сами начинают заниматься поставками материалов на стройки. "С теми, кто может поставить на стройку железобетон, металл и другие материалы по ценам ниже рыночных, строители заключают договоры на особых условиях, - говорит риэлтор. - Таким инвесторам квартиры в строящихся домах обходятся дешевле минимум на 10%, но бывают и более удачные сделки, в результате которых доходность инвестиций может достигать и 150% годовых". По мнению риэлтора, нет разницы в доходности вложений в строительство жилья, офисов и торговых площадей. "Главное - на каких условиях ты становишься инвестором", - утверждает он. О том, что инвесторы нередко занимаются поставками, говорит и Затримайлов: "Они [инвесторы] получают прибыль не только на продаже квартиры, но и на поставках стройматериалов. А в результате доходность их вложений в недвижимость может достигать даже 100% годовых в валюте".
Крупные игроки могут добиваться наивысшей доходности, поскольку у них больше возможностей как для заключения сделок на особых условиях, так и для анализа ситуации на рынке. Мелкие же инвесторы (те, кто покупает для перепродажи по 1 - 3 квартиры) серьезной роли на рынке не играют. Хотя и у них есть возможность неплохо заработать на естественном росте цены в процессе строительства. "На нулевом цикле квадратный метр можно купить даже по 2000 руб., а уже через 6 - 8 месяцев продать на 30 - 40% дороже", - говорит риэлтор.
Затримайлов считает, что вложения в строительство недвижимости в Новосибирске менее выгодны, чем в Москве. "У нас медленнее строят и, мало того, заявленные сроки, как правило, не соблюдают, - говорит он. - Вместо обещанных полутора-двух лет дома строятся по 2,5 - 3 года. Соответственно, доходность вложений уменьшается". По мнению Попова из "МАиС-компании", строить быстро местным строителям мешает как раз недостаток инвестиций и не все квартиры удается продать на ранней стадии. С коммерческой недвижимостью дело обстоит еще сложнее. Представитель крупной риэлторской фирмы, попросивший не называть его, утверждает, что в городе вообще нет инвесторов, способных профинансировать строительство крупных торговых комплексов, которые были бы востребованными: "Бутики никому не интересны, - говорит он. - Перспективно строительство гипермаркетов, но на реализацию таких проектов надо по $5 - 15 млн, а то и больше". Бобров из "Ново-Николаевска" считает, что инвестиции в создание торговых площадей могут приносить сейчас 30 - 50% годовых в рублях. Но они очень рискованны. "Чуть-чуть не угадал с местом - и можешь не то что желаемый уровень доходов не достичь, вообще в убытке оказаться", - говорит Бобров. В строительство офисных помещений, по его мнению, вкладывать средства поздно. "Их уже столько строится, что нынешний дефицит офисов скоро уйдет в прошлое", - считает он.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости "Жилфонд" Сергей Ежак говорит, что, по приблизительным подсчетам, в Новосибирске существует около 200 000 кв. м офисных площадей. По его мнению, этого явно недостаточно. В городе сейчас строится около 100 000 кв. м офисов, и Ежак считает, что они будут востребованы. По его словам, строятся в основном бизнес-центры класса "B", в которые хотели бы перебраться многие компании, которых уже не устраивает уровень услуг, предлагаемых нынешними "бизнес-центрами" - бывшими проектными институтами.