Торговый девелопмент

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Строительство жилья остается приоритетным направлением для большей части девелоперских компаний. Но рентабельность в этом сегменте рынка снижается, конкуренция становится жесткой. И все чаще строительные фирмы переориентируются на проекты, связанные с развитием нежилого фонда, - строят бизнес-центры и супермаркеты, технопарки и центры развлечений. Доходность сегмента торговых помещений как магнитом притягивает застройщиков.

За 2002 г. в Петербурге построили 1 214 000 кв. м жилья. Торговых, офисных и производственных зданий сдали примерно 547 000 кв. м плюс еще около 200 000 кв. м встроенных помещений. Жилая функция в составе коммерческого строительства по-прежнему преобладает (в среднем по России, по данным Госкомстата, 84% построенных в прошлом году зданий - это жилье). Однако средства, которыми подпитывается новая жилая застройка, и финансы, закачиваемые в развитие нежилого фонда, - это разные деньги. И по происхождению, и по функциям.

Гарантированный минимум.

Девелоперы в жилом сегменте рынка зарабатывают немного. По словам генерального директора компании "Адвекс-РОССТРО" Владимира Гаврильчука, приемлемая рентабельность для сегодняшнего петербургского первичного рынка - на уровне 15% годовых. То есть 20% дохода с типового проекта, реализация которого в среднем занимает год и несколько месяцев. Чтобы развиваться, компания должна наращивать обороты. Сегодня 10 застройщиков контролируют половину всего петербургского объема застройки, и их доля постепенно увеличивается. Сглаживается ценовая разница между начальной и конечной стадиями строительства. Частный инвестор, не получив ожидаемых дивидендов от роста стоимости квартиры, может, например, рассчитывать на доходы от сдачи квартиры в аренду. Но в этом случае срок окупаемости затрат (в типовом варианте) растянется до 10 - 12 лет. Правда, риски меньше, чем в гостиничном секторе, затраты на эксплуатацию жилья ниже, налоги в этой сфере мало кто платит полностью.

В элитном сегменте соотношения другие. Увеличивается доля затрат на согласования, проект, отчисления городу; резко возрастает цена земли в престижном месте. По словам генерального директора "Корпорации С" Максима Соколова, например, подготовительный период для реализации элитного дома на Фонтанке затянулся на восемь лет, а только предварительные затраты (до разрешения на строительство) превысили $1 млн.

В элитном сегменте выше риски, выше требования к собственной финансовой состоятельности застройщика; здесь очень значима деловая репутация и дороже обходятся маркетинговые просчеты. Но и выигрыш больше. Хотя при распределении по всему периоду подготовки элитного проекта в среднем получаются те же 20 - 25% годовых.

Продажная альтернатива.

За прошедший год в Петербурге за счет средств инвесторов введены в эксплуатацию 32 здания торгового назначения; 29 производственно-складских объектов; 62 административных и офисных здания; две гостиницы. Директор по оценке группы компаний "Аверс" Владимир Жуковский отмечает, что в последние несколько лет сроки окупаемости по всем видам проектов неуклонно увеличиваются. По наиболее качественным проектам (с полным набором прав, просчитанными вариантами наилучшего использования) уже рассматриваются сроки 7 - 8 лет. Эта тенденция будет развиваться: кредитные ресурсы дешевеют; проявляется тенденция к снижению процентных ставок по кредитам. Внешних инвестиционных денег становится все больше; на рынок давят и внутренние излишки средств. В девелопменте возникает конкуренция денег.

Рынок офисных помещений специалисты оценивают как сбалансированный. Деловая активность в городе растет; количество заявок на покупку и аренду торговых площадей за год увеличилось примерно на 20%. Число реальных сделок по итогам года возросло на 10 - 15%, рост цен и ставок составил около 20%. В секторе производственно-складской недвижимости наблюдались те же тенденции: объем рыночных операций увеличился на 10%, а цены - на 20%. В этом году на рынок выйдут сразу несколько крупных объектов класса В и В+ (наиболее масштабный из них - "Петровский Форт" - 16 200 кв. м). Офисы этого уровня наиболее востребованы, растущий спрос компенсируется новым предложением, так что ни роста, ни падения ставок аналитики не ожидают. В этом сегменте рынка появились новые игроки, ранее занимавшиеся только жильем ("Строймонтаж", "ЛенСпецСМУ", ЛЭК и др.). Входной порог в офисном секторе повыше, чем в жилищном строительстве (затраты инвестора обычно составляют от сотен тысяч до нескольких миллионов долларов), риски относительно невелики, а рентабельность укладывается в те же 20 - 25%.

Гостиничные проекты традиционно рассматриваются как сложные и более капиталоемкие. Однако и в этом секторе заметно оживление, и тоже за счет непрофильных участников. Например, трест "Севэнергострой" (специализация - инженерные сети) реализует в историческом центре программу создания сети малых отелей. Между Галерной и Конногвардейским бульваром застройщик С ООО "Исаакиевский отель" С расселяет два жилых дома площадью около 8000 кв. м, также переоборудуя их в гостиницы "три звезды". Предварительная стоимость проекта оценивается в $30 млн. Учредителями "Исаакиевского отеля" выступают частные лица - иностранные граждане, которые инвестируют в проект собственные средства в виде долгосрочных (на 10 лет) кредитов.

Торговый размах.

Безусловным лидером инвестиционной гонки является торговля. По мнению директора петербургского представительства компании Colliers International Бориса Юшенкова, рентабельность вложений в торговлю составляет 30% годовых и выше. Главные тенденции торгового сегмента: приход в Петербург московских и западных ритейлоров; активное развитие местных сетей; переход к крупным форматам - 10 000 кв. м и более.

Крупнейший торговый центр открывается рядом со станцией метро "Академическая". Пока функционирует только его часть. Весь комплекс общей площадью свыше 50 000 кв. м должен заработать к концу будущего года. Владелец - компания "Адамант" - вкладывает в строительство более $10 млн. К моменту открытия первой очереди 75% помещений были востребованы арендаторами. "Макромир" приступил к строительству крупнейшего торгово-развлекательного центра общей площадью 85 000 - 90 000 кв. м. Комплекс с гипермаркетом, несколькими крупными универмагами и шестизальным мультиплексом будет сооружен на месте недостроенного и заброшенного телецентра у станции метро "Пионерская" к середине 2004 г. Общая смета проекта - $25 млн. Еще $6,9 млн "Макромир" должен уплатить городу. Город в общем не так уж и нуждается в притоке внешних инвестиций. Гораздо полезнее было бы создать механизм, позволяющий вкладывать в развитие доходной недвижимости средства граждан и небольших компаний. Именно этого звена сейчас недостает в петербургской инвестиционной схеме.