Купить нельзя, арендовать

НИЖНИЙ НОВГОРОД - Рост спроса на аренду офисных помещений породил вполне адекватное предложение, и в последнее время рост арендных ставок практически прекратился. Купить же офис по-прежнему проблематично, поскольку строят их, как правило, не на продажу, а исключительно для сдачи в аренду.

Рынок аренды нежилых помещений постоянно пополняется новыми объектами: чуть ли не в каждом строящемся доме первые и цокольные этажи предназначены для размещения офисов, предприятий бытового обслуживания или магазинов. Но перенасыщения рынка пока не наблюдается, да и снижения цен тоже. По мнению риэлторов, спрос поддерживают два фактора: столичная интервенция и повышение требований местных предпринимателей к уровню и качеству своих помещений. "У нас очень много заявок от столичных компаний самого разного профиля, особенно юридических, - рассказывает Наталья Романычева, менеджер центра аренды АН "Выбор". - Они здесь уже хорошо освоились, знают город, выбирают место в центре, но не на центральных улицах, а на Трудовой, Провиантской, Генкиной, Полтавской и т. п. ". По ее словам, столичные компании объясняют свой выбор тем, что в Нижнем "тихо, денежно и спокойно: деньги те же, а клиенты менее капризны и более доверчивы". Агентству недвижимости "Адвекс", по словам менеджера его отдела коммерческой недвижимости Татьяны Зориной, приходится иметь дело в основном с нижегородскими заказчиками, старшими партнерами или владельцами которых являются московские компании.

Наибольшим спросом пользуются офисные помещения от 50 - 60 до 150 - 200 кв. м преимущественно в центре города. "Если офис не представительский, а, например, для размещения бухгалтерии, то могут и в заречной части арендовать, а если он предназначен для приема клиентов, партнеров, то ищут помещение в центре и желательно на главных проходных улицах", - рассказывает Зорина. По словам менеджера отдела аренды АН "Адрес" Надежды Даниловой, если раньше небольшие офисные помещения были дефицитом, то сейчас их появилось на рынке достаточно много, в офисных центрах можно арендовать даже одну небольшую комнату. По словам Зориной, большое внимание арендаторы стали уделять не только внутренней отделке офиса, но и внешнему облику здания, который сам по себе уже должен говорить о солидности фирмы.

Средние цены на аренду офисов с начала года сохраняются на уровне $15 - 20 за 1 кв. м в месяц в зависимости от места расположения здания и состояния помещения. Татьяна Зорина отмечает, что они немного поднялись после повышения коммунальных тарифов, так как стоимость коммунальных услуг входит в арендную плату. Попытки значительно поднять цену приводят к потере арендаторов. По словам одного из риэлторов, когда арендодатель в офисном центре на проспекте Гагарина (напротив университета) поднял ставки с $5 - 7 до $10 - 15, начался отток клиентов. $25 уже считается дорого, но хороший офис найдет съемщика и по такой цене, и даже выше. Арендаторы спокойно воспринимают высокую цену, если за ней стоит соответствующий уровень офиса: хорошее место, отличная отделка, престижное соседство. "В строящемся 5-этажном офисном здании на Большой Покровской владельцы установили цену $30 за 1 кв. м, но арендаторы интересуются им очень активно", - рассказывает Зорина из "Адвекса". Но всему есть предел: другой клиент компании установил $45 за 1 кв. м за свой офис на одной из центральных улиц, и Зорина сомневается, что он найдет арендаторов. По такой ставке идут торговые площади, а не офисные. Впрочем, арендодатели охотно предоставляют скидки надежным, платежеспособным клиентам, особенно если те арендуют большие помещения и на длительный срок.

По мнению Даниловой, ввод новых офисных помещений и рост предложения на рынке аренды офисов в обозримом будущем позволит избежать роста арендных ставок и даже может привести к некоторому их снижению.

Правда, если с арендой офисов проблем нет, то купить офис в собственность довольно проблематично: по словам Зориной, в строящихся жилых домах первые и цокольные этажи, обычно используемые для торговых и офисных помещений, раскупаются на стадии котлована. Данилова отмечает, что строители все чаще оставляют их себе, чтобы потом сдавать в аренду под коммерческие цели. Этот бизнес становится все более распространенным: по оценкам риэлторов, вложения в офисное помещение могут окупиться через четыре-пять лет. Если же офисы и продаются, то по цене гораздо более высокой, чем жилые помещения. "В строящемся жилом доме на Варварке (рядом со зданием Торгово-промышленной палаты) квартиры продаются по $750 за 1 кв. м, а нежилые помещения - по $850 за 1 кв. м", - рассказывает Романычева из "Выбора". Если же дом уже построен, то офисы продаются крайне редко и крайне дорого. Так, один из клиентов "Выбора" купил офисное помещение на стадии строительства по $400 за метр, а сейчас продает по $800, и то только потому, что обстоятельства вынуждают, говорит Романычева.

По словам директора по строительству АН "Выбор" Николая Сухарькова, сроки окупаемости офисных зданий зависят во многом от схемы финансирования и условий кредитования, а также от динамики спроса на офисные площади и арендных ставок. Офисное здание, которое "Выбор" недавно начал строить на ул. Салганской для дальнейшей сдачи помещений в аренду, планируется окупить в течение трех-четырех лет, если не изменятся процентные ставки по кредитам.