Слишком много
НОВОСИБИРСК - Увеличение объемов строительства административных зданий привело к тому, что цены на продажу офисных площадей и ставки арендной платы перестали колебаться и застыли в равновесии. Риэлторы говорят, что вкладывать средства в строительство офисов уже поздно, но тем не менее все новые компании объявляют о планах по созданию бизнес-центров.
Новосибирск, по словам директора по развитию агентства недвижимости "Жилфонд" Сергея Ежака, располагает примерно 200 000 кв. м офисных площадей. В городе сейчас строится более 100 000 кв. м офисов. Объявлено о планах строительства еще 50 000 кв. м.
Специалист по коммерческой недвижимости агентства недвижимости "Миэль-Сибирь" Александр Щербинин говорит, что с января по май ставки аренды офисных площадей оставались стабильными. С ним согласна начальник отдела аренды агентства недвижимости "Сайл" Татьяна Поутьянина. А начальник отдела коммерческой недвижимости компании "Ново-Николаевскъ" Александр Сокольников уточняет, что если в 2002 г. по сравнению с 2001 г. ставки аренды выросли почти вдвое, то с начала 2003 г. ни ставки аренды, ни цены на продажу офисных помещений не увеличивались. Правда, по отдельным объектам при перезаключении договоров ставки выросли, но лишь потому, что ранее были заниженными и сейчас владельцы помещений подтянули их до рыночных. "Выбор расширился, и цены остановились", - говорит Сокольников. А коммерческий директор агентства недвижимости "Крэдит Риэлт" Александр Флоренцев утверждает, что с начала года цены на приобретение офисных площадей в собственность даже снизились, как минимум, на 10%.
В Новосибирске сейчас строят сразу несколько крупных бизнес-центров. Инвестиционно-строительная корпорация "Заельцовская" на пересечении улиц Фрунзе и Семьи Шамшиных начинает строительство 9-этажного бизнес-центра класса B. Площадь здания составит 6000 кв. м, закончить строительство планируется в 2005 г. Гендиректор "Заельцовской" Игорь Кислов говорит, что площади в бизнес-центре будут выставлены на продажу уже в июле по 20 000 - 22 000 руб. за 1 кв. м.
Рядом с автовокзалом компания "Академия" начала строительство 16-этажного здания, в котором будет более 20 000 кв. м офисных площадей. Она должна сдать его в эксплуатацию в 2005 г. Промышленная группа "РАТМ" заявила о намерении построить к этому же сроку на Красном проспекте 20-этажный бизнес-центр класса А на месте Новосибирского дома моделей. Ранее о планах по строительству 27-этажного бизнес-центра аналогичного класса заявила компания "Сибирьстройинвест". Флоренцев из "Крэдит Риэлт" уверен, что офисные площади такого уровня найдут покупателей при цене в $1000. По словам риэлтора, это будут в основном представительства иногородних, в том числе московских компаний. "Но покупать будут, когда здания "покажутся из-за забора", так что очень капиталоемкий начальный период строительства его организаторам придется финансировать самостоятельно. Смогут ли? " - сомневается Флоренцев.
К концу 2004 г. планируется завершить строительство 12 480 кв. м офисных площадей в блоке "Б" строящегося на улице Гоголя общественно-торгового центра общей площадью 140 000 кв. м. В компании "Сэлф-Мастер", ведущей строительство, говорят, что офисы здесь продаются по $800 за 1 кв. м.
К 2005 г. Ланта-банк планирует построить 16-этажный бизнес-центр площадью 10 000 - 12 000 кв. м на улице Кирова. В октябре 2003 г. этот же банк намерен ввести в эксплуатацию собственное 8-этажное здание площадью 5500 кв. м, в котором пять этажей будут сдавать в аренду. Собственное здание на 20 000 кв. м строит на улице Кирова и Сибирский банк Сбербанка РФ. Больше 26 000 кв. м офисных помещений предусмотрено построить в течение ближайших двух лет в нескольких административно-торговых комплексах, под которые выделены земельные участки на площади Маркса.
В самом центре, на улице Депутатской, сейчас вводится в эксплуатацию Центр культурно-делового общения, построенный ЗАО ВТФ "Акобэкс", в котором из 14 000 кв. м 4770 кв. м занимают офисные площади. В "Акобэксе" утверждают, что все офисные площади уже проданы и средняя цена продажи составила $1000 за 1 кв. м. В аренду помещения здесь предлагаются по 600 руб. за 1 кв. м в месяц и дороже.
Сейчас заселяется арендаторами бизнес-центр, построенный "Заельцовской" на улице Державина, площадью 13 000 кв. м. Почти 40% площадей здания приобрело Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Кислов утверждает, что все площади бизнес-центра были проданы на этапе строительства. "Последние сделки совершались по цене 27 000 - 30 000 руб. за 1 кв. м, - говорит он. - Сейчас некоторые из тех, кто вложил средства в этот бизнес-центр, перепродают помещения по $1000 за 1 кв. м". Поутьянина из "Сайла" говорит, что в этом бизнес-центре помещения предлагаются в аренду по 600 - 750 руб. за 1 кв. м. По словам Щербинина из "Миэль-Сибири", спрос на помещения здесь пока невысок, поскольку прилегающая к зданию территория не благоустроена.
Пока основными арендодателями в городе остаются владельцы зданий бывших проектных институтов. По мнению Щербинина, все они заполнены почти на 100%. Именно эти здания остаются наиболее доступными для организаций, желающих арендовать маленькие (15 - 50 кв. м) офисы. Владельцы новых бизнес-центров не заинтересованы сдавать помещения в аренду по 15 - 50 кв. м. "Сложнее становится обеспечить всех арендаторов телефонами, местами парковки автомобилей, усложняется и охрана здания. Кроме того, чем больше арендаторов, тем быстрее зданию потребуется ремонт", - говорит Поутьянина из "Сайла".