Летнее затишье
НОВОСИБИРСК - Вторичный рынок жилья переживает сезонный спад активности. Ежемесячное количество сделок, регистрируемых Учреждением юстиции, сократилось по сравнению со средним уровнем 2002 г. почти на треть. Однако риэлторы расходятся во мнениях о том, падают ли цены на квартиры или остаются неизменными.
По данным Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Новосибирской области, с января по июль 2003 г. в Новосибирске и Новосибирском сельском районе зарегистрировано 5592 сделки с недвижимостью, т. е. в среднем примерно по 800 сделок в месяц. При этом в мае было зарегистрировано 860 сделок, в июне - 982, в июле - 1002. Для сравнения: в 2002 г. ежемесячно регистрировалось по 1200 - 1300 сделок, в 2001 г. - по 1500 сделок.
Сокращение количества сделок новосибирские риэлторы объясняют не только сезонным фактором, но и общим уменьшением объема рынка. "Покупателей стало меньше, и активность на рынке упала. Предложение превышает спрос", - говорит руководитель главного филиала Центрального агентства недвижимости Павел Сорокин. "Лето - сезон отпусков. В последние месяцы количество сделок сократилось на треть", - утверждает специалист агентства недвижимости "Эрсико" Татьяна Каратаева. По ее мнению, отчасти спад на вторичном рынке объясняется тем, что значительную часть покупателей оттянул на себя первичный рынок. "Сейчас на рынке спад", - убеждена специалист агентства "Сибакадемстрой-недвижимость" Татьяна Китова.
Сорокин считает, что за последние три-четыре месяца цены на вторичном рынке жилья не менялись. Такого же мнения придерживаются Каратаева из "Эрсико" и исполнительный директор агентства недвижимости "Жилфонд" Александр Чемеркин. А вот Китова утверждает, что за последние месяцы цены снизились примерно на 5% по всем категориям квартир.
Сорокин говорит, что сейчас на плаву держатся только крупные агентства, которые могут тратить значительные средства на рекламу. По его словам, Центральное агентство недвижимости стабильно продает в месяц по 60 - 80 квартир. "У нас количество сделок не сократилось, - утверждает он. - Хотя в целом по городу сделок действительно стало совершаться меньше". У "Жилфонда", по словам Чемеркина, в последние месяцы количество сделок также не только не сократилось, а, наоборот, увеличилось на 15 - 20%. "Наверное, у нас уникальная ситуация", - сказал он.
В основном трудности испытывают мелкие агентства. Исполнительный директор Новосибирской ассоциации риэлторов Александр Орлов говорит, что в Новосибирске действует около 150 агентств недвижимости. "Кто-то разоряется и уходит с рынка, но постоянно появляются новые, - говорит он. - О многих агентствах трудно сказать, временно ли они не ведут деятельность или закрылись окончательно".
Каратаева из "Эрсико" говорит, что самое продаваемое жилье - дешевые однокомнатные квартиры в "хрущевках" стоимостью 400 000 - 450 000 руб. "Наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры на средних этажах", - подтверждает Сорокин. Однако продавцы, по его словам, предлагают в основном двух- и трехкомнатные квартиры. "Но сделки с трех-четырехкомнатными квартирами единичны, - говорит он. - Востребованы такие квартиры в основном в центре и по линии метро, а покупают их, как правило, те, кто хочет надежно вложить излишек доходов и в дальнейшем сдавать эту недвижимость в аренду". Китова говорит, что клиенты, интересующиеся дорогими (стоимостью больше миллиона рублей) объектами, в последние месяцы предпочитают приобретать жилье в новостройках, причем покупают напрямую у застройщиков, а не через агентства недвижимости. В домах, которые были недавно в центре города, по ее словам, большим спросом пользуются однокомнатные квартиры площадью до 50 кв. м. "Однокомнатные квартиры в строящихся домах, как правило, слишком велики по площади (50 - 60 кв. м) , поэтому они намного дороже однокомнатных на вторичном рынке (35 кв. м) , даже если стоимость квадратного метра в них примерно одинакова", - говорит Сорокин.
Он считает, что новой особенностью рынка стал сдвиг на два-три месяца в расчетах по сделкам. "Покупатели, как правило, не готовы к быстрым расчетам (им надо сначала продать свою недвижимость) , - поясняет он. - Поскольку покупателей мало, то продавцы вынуждены соглашаться на такие условия и ждать деньги несколько месяцев. Тем, кто хочет получить деньги быстрее, приходится сильно, на 10 - 30% , снижать заявленную стоимость квартир". Он говорит, что в новых условиях покупатели стали более разборчивы и требовательны. "Раньше посмотрят две-три квартиры и какую-то из них выберут. А сейчас восемь-десять квартир приходится показывать". По мнению Каратаевой из "Эрсико", стабильность на рынке на руку покупателям. "Настало хорошее время для жилищных обменов, - говорит она. - Клиенты могут не волноваться, что за время обмена цена квартиры возрастет и у них не хватит средств на новое жилье". Александр Чемеркин из "Жилфонда" говорит, что стабильность цен уже привела к увеличению числа жилищных обменов.
Риэлторы не теряют надежды на то, что интерес покупателей к жилью на вторичном рынке еще возрастет. Китова из "Сибакадемстрой-недвижимости" уверена, что в начале осени инвестиции горожан в покупку недвижимости на вторичном рынке хотя и незначительно, но возрастут. "Люди уже звонят, интересуются ценами, вариантами", - говорит она. По мнению Каратаевой, количество сделок может возрасти уже в середине августа. Однако Александр Орлов из Новосибирской ассоциации риэлторов говорит, что не видит предпосылок к оживлению рынка. По его словам, оживить рынок не помогает даже расширившееся применение схем ипотечного кредитования. "Число сделок с использованием ипотечных кредитов измеряется максимум двумя-тремя десятками в месяц, - говорит он. - Это мизер по сравнению с общим количеством сделок. Ипотечные кредиты все еще слишком дороги, а для их получения требуется обязательное подтверждение доходов".
В целом до конца года цены на вторичном рынке не изменятся, считают риэлторы. "Рынок будет таким же бедным и дальше, и ничего не изменится, пока доходы населения не возрастут", - говорит Орлов.