Лето не повод для застоя
НИЖНИЙ НОВГОРОД - Времена летнего ценового застоя на вторичном рынке жилья миновали: этим летом, как и прошлым, цены на квартиры растут. Причинами риэлторы считают стабильное ожидание сезонного роста цен осенью и повышение цен на первичном рынке.
По данным городской администрации, на 1 июля 2003 г. общая площадь жилого фонда Нижнего Новгорода составила 24,814 млн кв. м, из них 304 000 кв. м - ветхий фонд (1200 домов) , подлежащий расселению. 1,1 млн кв. м жилья требует капремонта, реконструкции и модернизации. В первом полугодии 2003 г. госкомиссия приняла в эксплуатацию 106 100 кв. м нового жилья, в III квартале ожидается прием еще 77 800 кв. м.
По словам вице-президента нижегородской гильдии риэлторов Елены Соловьевой, со второй половины июля рост цен на вторичном рынке жилья составляет примерно от 2% до 5% в месяц: весенний всплеск предложений закончился. "Если три года назад в летний период рынок был мало оживленным, а традиционная активность начиналась к концу августа - началу сентября, то сейчас лето - очень активный рынок. Все понимают, что осенью цены повысятся, поэтому большое количество сделок стало заключаться летом", - говорит она. По словам директора центра недвижимости "Ваше право" ГК "Триумф" Наталии Вязанкиной, с конца августа - начала сентября риэлторы ожидают обычного сезонного повышения спроса на жилье, которое продлится до конца года. Замдиректора по продажам АН "Адвекс" Галина Ананьева отмечает, что в мае цены на вторичное жилье стабилизировались: участники рынка не знали, как поведет себя доллар в связи с войной в Ираке, но уже в июне начался незначительный рост, еще большее повышение было отмечено в июле. Сейчас стоимость вторичного жилья превышает даже додефолтовый уровень, говорит Ананьева. "Война в Ираке окончилась, колебания доллара незначительны, это и привело к повышению цен", - считает она.
Соловьева полагает, что на рост цен вторичного рынка повлиял их рост на первичном, вызванный повышением в июне цен на цемент на 60%. Хотя доля затрат на цемент в себестоимости дома невелика, застройщики стараются застраховать себя от возможных повышений цен на другие стройматериалы и повышают цены на жилье. Риски переключаются на вторичное жилье: чтобы купить себе новую квартиру, люди повышают стоимость продаваемой старой, говорит Соловьева.
По словам Соловьевой, наибольший спрос сейчас на элитное жилье и особенно на жилье улучшенной планировки, которого строится очень мало - в основном на ул. Генкиной. Спрос на хрущевки зависит от места: если в микрорайоне нет нового строительства, как, например, в Кузнечихе, то цены на хрущевки там растут. Активен вторичный рынок и в нижней части города, где новое строительство почти не ведется. По словам Ананьевой, покупатель стал более избирателен и предпочитает покупать квартиры в домах не старше семи лет. Однокомнатные квартиры по-прежнему лидируют по спросу во всех секторах жилья. По словам Соловьевой, по-прежнему лидерство на рынке держат однокомнатные квартиры в панельных домах и хрущевках, в элитных домах наиболее ходовой товар - трехкомнатные квартиры, в домах улучшенной планировки - 2 - 3-комнатные и выше. На низком уровне остаются цены на трехкомнатные квартиры в хрущевках и панельных домах. Ремонт по-прежнему не влияет на стоимость квартиры: единственная выгода для продавца отремонтированной квартиры - быстрота ее продажи, считает Соловьева. Основными параметрами, влияющими на цену, остаются тип жилья, его месторасположение и этажность.
В Центре недвижимости "Ваше право", работающем с клиентами среднего достатка, отмечают рост спроса на хорошее, но не элитное современное жилье: так называемые квартиры бизнес-класса площадью 60 - 65 кв. м двухкомнатные и 85 - 100 кв. м - трехкомнатные, которых сравнительно немного на вторичном рынке. "Люди хотят жить не в панельном доме, а в кирпичном, в квартире большей площади, чем стандартная", - говорит Вязанкина.
Риэлторы отмечают, что колебания курса доллара все чаще приводят к заключению сделок в рублях, хотя долларовый эквивалент все еще силен на вторичном рынке. По словам Соловьевой, получить за вторичное жилье рубли в основном желают те продавцы, которые хотят купить квартиру в новом доме, поскольку практически все застройщики ведут сейчас расчеты в рублях: по сравнению с аналогичным периодом 2002 г. число рублевых сделок на первичном рынке возросло на 50%. По мнению Вязанкиной, категория клиентов, желающих получить деньги за квартиру в рублях, была всегда, но, возможно, сейчас их стало больше.
А вот попытки привязать у. е. к евро так ни к чему и не привели, потому что из-за этого покупатель несет большие потери. "Желающих получить за квартиру евро практически нет", - говорит Ананьева.