Рынок "белых воротничков"
На петербургском вторичном рынке жилья продолжают господствовать положительные тенденции. Цены за первое полугодие выросли в среднем на 13% ; по мнению аналитиков, прирост в 2 - 2,5% ежемесячно сохранится до конца года. За шесть месяцев в Городском бюро регистрации зафиксировано 30 399 сделок купли-продажи - на 6% больше, чем за тот же период прошлого года. По прогнозам, объем вторичного рынка за год составит 65 000 - 67 000 сделок.
Правда, если перевести ценовые тенденции в евро, то получится не плавный подъем, а скачкообразные колебания. Однако петербургские покупатели на евро не ориентируются, все цены привязаны именно к доллару. Кроме того, как отмечают специалисты "Адвекс-РОССТРО", среди иностранных покупателей граждан США больше, чем европейцев, так что и обитателям Европы при покупке жилья в Петербурге приходится переходить на доллары (что они делают охотно, потому что курс получается выгодный).
Основу благополучия петербургского вторичного рынка составляет средний класс. Об этом свидетельствуют, например, преобладание встречных покупок и обменов с доплатой над прямыми продажами, которые составляют лишь 12 - 15% в структуре сделок, сохраняющийся дефицит однокомнатных квартир, возрастание роли корпоративных кредитов.
Типичный для петербургского рынка покупатель - высококлассный специалист, наемный служащий с не слишком высоким, но стабильным доходом. Он улучшает жилищные условия постепенно, меняя "единичку" - на "двушку", квартиру в "хрущевке" - на жилье в сталинском доме или непрестижный Красносельский район на популярный Московский.
По данным менеджеров АН "Бекар", однокомнатная квартира в панельной "хрущевке" стоит $22 000 - 23 000, дополнительная комната такого же качества обойдется в $8000. В кирпичном доме - "единичка" стоит $25 000 - 26 000, доплата за каждую лишнюю комнату составит уже $11 000 - 12 000.
По мнению генерального директора агентства "Итака" Сергея Галалу, нижним порогом для реального участия в квартирном рынке может считаться доход в $400 - 500 на члена семьи. Кроме того, он отмечает возрастающую роль корпоративных кредитов, непосредственно связанных с работой: в некоторых (кстати, относительно редких) случаях это классическая ипотека под поручительство работодателя. Чаще компания сама выдает кредиты сотрудникам, при этом процентная ставка может быть существенно ниже рыночной или вовсе отсутствовать. Такая политика позволяет компаниям дополнительно мотивировать служащих и одновременно расширяет социальную базу квартирного рынка. Доля официально зарегистрированной ипотеки составляет всего 1,5 - 2% ; квази-ипотечные кредиты используются гораздо чаще, однако надежной статистики в этой сфере нет.
В прошлом году в Питере было продано около 27 000 однокомнатных квартир, из них 18 000 - на вторичном рынке. Доля "единичек" в структуре продажи составляет 25 - 30% , а в составе городского жилого фонда - около 20%. Строители пытаются компенсировать этот дефицит, закладывая в проекты до 50% однокомнатных квартир и студий, однако радикально изменить ситуацию новое строительство в ближайшие года не сможет. Поэтому и средняя цена площади в "единичке" на 10,5% выше, чем в "двушке", и на 18% выше, чем в трехкомнатной. Общий бюджет покупки для небогатого покупателя важнее, чем стоимость квадратного метра.
Этой же причиной обусловлено и заметное смещение спроса от традиционно популярных районов (Московский, Василеостровский, северные районы) к менее престижным (Красносельский, Кировский, Фрунзенский). Как отмечают аналитики компании "Бекар", заметное удорожание и начиналось в первую очередь с наиболее престижных зон, в результате запланированные приобретения оказались клиентам не по карману; теперь идет естественное выравнивание. Для большинства покупателей качество дома становится более важным фактором, чем местоположение (или, по крайней мере, равнозначным). По данным опроса, который проводила фирма "Той-Опинион" по заказу "Адвекс-РОССТРО", неудовлетворительное качество дома и низкий уровень коммунальных услуг - основная причина, побуждающая граждан менять место жительства (недостаточный метраж - только на третьем месте в перечне факторов, транспортная доступность района - на пятом).
Президент "Бекара" Александр Шарапов отмечает также, что именно стремление приобретать жилье приличного качества обусловливает высокий покупательский спрос на кварталы, застроенные преимущественно новыми домами. Такие зоны новостроек, изначально предполагающие некую социальную однородность, формируются у метро "Пионерская", "Озерки", в районе озера Долгое.
Складывается и рынок продаж в только что построенных домах. Число квартир, приобретаемых на стадии строительства для последующей перепродажи ( "инвестиционная составляющая") , оценивается специалистами в 10 - 12%. Президент "Адвекс-РОССТРО" Александр Романенко полагает, что в этом процессе (как и вообще на квартирном рынке) все более заметную роль играют "возвращенные капиталы" - средства, некогда переведенные на Запад, а теперь вновь инвестируемые в России. Причем частные инвесторы в последнее время демонстрируют разумный и взвешенный подход: их вполне устраивает рентабельность в 12 - 14% (еще год назад речь шла о 25 - 30% годовых).
Ситуация в центре города остается противоречивой. Спрос на "видовое" жилье (на набережных, вблизи исторических памятников) остается неизменно высоким, предложений - масса, однако при первом же знакомстве оказывается, что предлагаемые квартиры с престижными адресами, как правило, относятся к категории "дворовых". А в этом случае состоятельный клиент предпочтет потратиться на жилье в реконструируемом доме (по расходам примерно то же самое: $1300 - 1700 за 1 кв. м). Острой остается проблема неадекватных запросов обитателей коммуналок: уже зафиксирована продажа комнаты за $70 000 - иначе расселение не складывалось. Однако прагматический подход покупателей, принадлежащих к среднему классу, может снизить интерес к центру, и тогда коммунальщики останутся в роли "собаки на сене".