Сезон торговых открытий
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Этой осенью в Петербурге наконец заработают крупные торгово-развлекательные комплексы, обещанные горожанам еще прошлой весной. Их появление не только приятно разнообразит жизнь обитателей Северной столицы, но и принесет девелоперам, работающим с торговой недвижимостью, много открытий. Аналитики уверены, что не особенно приятных.
По расчетам экспертов Института проблем предпринимательства (ИПП) , в 2003 г. предложение современных торговых площадей в Петербурге удвоится. То же самое произойдет и в 2004 г. В результате торговое пространство расширится с 140 000 кв. м (показатель 2002 г. ) примерно до 500 000 кв. м. И это не предел. По оценке маркетологов инвестиционной компании "Макромир", сейчас в городе на разной стадии реализации находятся около 200 проектов по строительству комплексов с торговой площадью не менее 4000 кв. м каждый. Руководитель группы оценки недвижимости ИПП Алексей Шаскольский полагает: "Когда предложение объектов увеличивается на 100% в год, а оборот торговли растет на 15% , это не может не повлиять на рентабельность девелоперского бизнеса, даже если принять во внимание изначальный дефицит площадей. Снижение арендного дохода неизбежно (либо за счет падения арендных ставок, либо из-за проблем с заполняемостью ТЦ). Я считаю, что уже за этот год он уменьшится на 10 - 15%. А средний доход за 2004 г. окажется процентов на 20 ниже, чем усредненный показатель 2003-го. Пока наш прогноз подтверждается, некоторые комплексы уже испытывают проблемы с загрузкой".
Например, происходит миграция торговцев в ТЦ "Фрунзенский", открывшемся осенью 2002-го и изначально ориентированном на нерядовую публику. Освободившиеся места занимают фирмы с иным, более демократичным ассортиментом (книжный магазин, отдел недорогой парфюмерии, "Детский мир" и пр. ) и, очевидно, на иных условиях (год назад арендная плата за помещения на первом этаже составляла $960 - 1200 за 1 кв. м в год; на третьем - $480 - 720).
Этим летом на Невском проспекте, напротив Гостиного двора, открылся торговый комплекс "Гранд Палас". Дорогая отделка ТЦ соответствует его концепции: галерея эксклюзивных и дорогих магазинов. Около сотни бутиков и торговых мест разместились на четырех уровнях общей площадью свыше 7000 кв. м. Арендные ставки доходят до $1560 за 1 кв. м в год. Комплекс открылся с практически 100% -ной заполняемостью. Среди арендаторов Wolford, Cacharel, Cherruti jeans, Baldinini, Cezar и др. Вопрос - найдется ли в Петербурге столько богатых покупателей, чтобы компании смогли отбить высокую плату.
Концепция некоторых проектов менялась уже по ходу их реализации. Например, ТЦ "Буржуа", расположившийся в реконструированном здании бывшего ресторана гостиницы "Россия", изначально планировалось нарезать на небольшие магазины. Однако, чтобы компенсировать изъяны местоположения ( "Буржуа" находится в перспективном Московском районе, но не на проездной магистрали) , управляющая компания "Бекар" вовремя сосредоточилась на привлечении якорных арендаторов. Из 4000 кв. м торговых площадей более половины заняли два отечественных универмага одежды - стоковый супермаркет "Форум" и "Одежда из Европы". Комплекс открылся в июле с заполняемостью 80%. Арендные ставки вполне разумны: для небольших магазинов - $360 - 420 за 1 кв. м в год; для "якорей" - $180 за 1 кв. м.
Девелоперы крупных многофункциональных объектов, имеющих выгодное местоположение, пока не разделяют скепсиса аналитиков. В начале октября на Владимирском пр. , 19, должен заработать ТЦ "Владимирский пассаж", являющийся частью торгово-гостиничного комплекса. Проект реализуют отечественные компании - стройкорпорация "Элис" и ОАО "Инвестиционная группа "Отель". Под магазины отведено пять этажей общей площадью 18 000 кв. м. Преобладают блоки от 50 до 100 кв. м, есть несколько магазинов до 300 кв. м ( "Л'Этуаль", "Союз" и др. ) , 1000 кв. м займет супермаркет. По словам Игоря Галицина, директора по инвестиционным проектам стройкорпорации "Элис", заполняемость ТЦ близка к 100% -ной. Из-за задержки ввода в эксплуатацию (комплекс планировали сдать еще весной) некоторые арендаторы, торгующие сезонным товаром, отказались от договоров, но на их место тут же пришли другие фирмы. Арендные ставки - от $600 до $1800 за 1 кв. м. Предусмотрена покупка права аренды. Галицин считает, что ТЦ, расположенные в центре города и ориентированные на покупателей среднего класса, не пострадают от усиливающейся конкуренции.
В ноябре открывается ТК "Сенная" (ул. Ефимова, 3) с арендопригодной площадью 30 000 кв. м. Актуальная загрузка комплекса - 90%. Диапазон ставок - $420 - 1440 за 1 кв. м в год. Среди крупных арендаторов универсам "Патэрсон" (4000 кв. м) , фуд-корт, боулинг, детский мир, супермаркет сети "Эльдорадо" (1600 кв. м). Много модных магазинов: MEXX (500 кв. м) , AXARA, Motivi, Benetton и др. Генеральный директор ООО "ТК "Сенная" Сергей Игонин комментирует: "Я бы не стал категорично говорить о снижении ставок. В ближайшее время этого не произойдет. Есть другая проблема - недостаток профессиональных арендаторов, т. е. сетевых брэндовых фирм. Мы собрали у себя фактически все присутствующие в городе марки. На мой взгляд, дальнейшая ситуация на рынке торговых центров будет определяться динамикой доходов населения и темпами развития сетевиков".
Характерно, что у ТК "Сенная" и его ближайшего соседа - строящегося на Сенной площади ТК "ПИК" - арендаторы отчасти совпадают. Например, книжный клуб "Снарк" и парфюмерная сеть "Л'Этуаль" решили разместиться в обоих комплексах, разделенных узкой улочкой Ефимова. Впрочем, исполнительный директор ТК "ПИК" Николай Попов этим фактом не обеспокоен: "У наших объектов разные концепции, поэтому и серьезных пересечений нет. Одни и те же торговые компании выступают у нас в разных форматах". Кстати, ПИК, сдающийся в эксплуатацию в феврале 2004 г. , также успел обзавестись крупными якорями (супермаркет "Перекресток", мультиплекс от "Роскинопроката") и по мере приближения к открытию ужесточает условия арендных договоров.
Игорь Рогулин, директор по маркетингу инвестиционной компании "Макромир" (проектирует и строит несколько крупных торгово-развлекательных центров в спальных районах) , считает, что, несмотря на изобилие предложений, в городе возводится не так уж много ТЦ, которые удовлетворяли бы требованиям брэндовых компаний. "Зарубежные и московские ритейлоры, выходя на наш рынок, уверены, что в Петербурге торговый бум, а присмотревшись и отвергнув типовые комплексы с мелкой нарезкой помещений, ординарной отделкой и случайным ассортиментом, понимают, что выбор совсем невелик", - говорит он.
В секторе стрит-ритейла о перенасыщении рынка никто не говорит. Дефицит магазинов в проходных местах остается острым. По оценке компании "Адвекс-Росстро", за лето цены и арендные ставки увеличились еще на 5 - 10%. На Невском появились предложения в аренду по $2400 за 1 кв. м в год за маленькие объекты. Но только треть клиентов "Адвекса" хотели бы снять площади, остальные стремятся их купить. По данным центра недвижимости "Ината", на городской периферии цены купли-продажи ликвидных магазинов составляют $1000 за 1 кв. м; в оживленном центре - $1500 - 2000; за Невский готовы платить по $5000 - 6000, но предложений нет.
По-прежнему активны сетевики. Одна из наиболее интересных сделок этого лета - аренда трех крупных магазинов компанией "Симтекс" (сеть бытовой техники "Техношок"). Помещения от 1100 до 3000 кв. м, расположенные на осевых магистралях (Московский пр. , пр. Большевиков, Народная ул. ) , прежде занимали "Детские миры". Арендные ставки составили по разным объектам $180 - 360 за 1 кв. м в год.