Процесс эволюции
Новосибирск, выгодно расположенный на пересечении железнодорожных и автомобильных дорог, маршрутов речных и авиаперевозок, все больше становится крупной перевалочной базой. Риэлторы говорят о дефиците складов и отмечают рост спроса на те из них, что хорошо технически оснащены. Крупные российские компании, развивающие бизнес в регионе, уже не готовы пользоваться преобразованными помещениями бывших заводских цехов и строят собственные складские комплексы.
В 2003 г. в Новосибирске было построено несколько новых складских комплексов. Но их возвели крупные российские и региональные компании исключительно для себя, а не для сдачи в аренду. Например, склады для своих нужд построила в комплексе с пивоваренным заводом компания "Красный Восток". В августе 2003 г. компания "Инмарко" (производитель мороженого) ввела в эксплуатацию автоматизированный склад готовой продукции площадью 4800 кв. м. Инвестиции составили $4 млн. Представитель "Инмарко" говорит, что прежде компания брала складские помещения в аренду - в частности, у Новосибирского хладокомбината. "В какой-то мере мы от них зависели, - объясняет он решение фирмы. - Построив собственный склад, компания повысила свою экономическую безопасность. Кроме того, используемые на складе передовые технологии хранения мороженого позволят повысить качество продукции". Необходимость в новом складе в "Инмарко" объясняют также ростом объемов производства (на 20 - 30% ежегодно). Сдавать часть площадей в аренду "Инмарко" не планирует. Пивоваренная компания "Балтика" построила в Новосибирске терминал площадью 9000 кв. м (инвестиции составили $4 млн). Это позволит компании изменить систему региональной дистрибьюции. Представители "Балтики" в Новосибирске надеются, что в результате продажи пива в регионе увеличатся на треть.
Планы по созданию собственного складского комплекса площадью 4500 кв. м вынашивает компания "Сибирский берег" (крупный производитель сухариков). Задумка обойдется ей, по предварительной оценке, в $0,5 млн.
Модернизируются и существующие складские комплексы, предназначенные для сдачи в аренду. Главный менеджер ОАО "Новосибирскснабсбыт" Валерий Зверев говорит, что компания за последние два года утеплила часть своих складов, построила 2000 кв. м холодных, реконструировала железнодорожные пути. "Планируем построить дополнительные площади отапливаемых складов, чтобы сдавать их в аренду", - заявил он.
Сейчас в Новосибирске большинство складов - переоборудованные заводские цеха. Так считает специалист отдела коммерческой недвижимости инвестиционно-строительной корпорации "Заельцовская" Ольга Самойленко. Она говорит, что, как правило, построены эти цеха-склады в 50 - 70-х гг. прошлого века. Примерно 20% складов города неотапливаемые (это не только металлические ангары, но и капитальные сооружения, в которых система отопления разморожена). Риэлтор утверждает, что ряд заводских цехов в последние годы был реконструирован и модернизирован (преобразование их в складские комплексы) и при последующей сдаче складов в аренду такие вложения окупаются за 4 - 5 лет. Привести примеры таких инвестиций она отказалась, ссылаясь на то, что не имеет права разглашать информацию о конкретных проектах клиентов компании.
По словам Самойленко, складские площади продаются в городе по 1000 - 5000 руб. за 1 кв. м. "Если помещение очень старой постройки (40 - 50-х гг. ) , то цена не превышает 1500 - 2000 руб. за 1 кв. м, - говорит она. - Наибольшим спросом пользуются склады площадью 1000 - 2000 кв. м. Хотя в последнее время появились клиенты, которые готовы купить большие (4000 - 7000 кв. м) склады. Это очень крупные компании, у которых большой товарооборот, поэтому им нужны большие склады. А таких объектов в городе очень мало". По ее словам, на них претендуют в основном компании, торгующие продуктами питания, лесом, стройматериалами, металлом, но назвать их она отказалась. Самойленко считает сдачу помещений в аренду более выгодной, чем их продажу, но говорит, что у владельцев больших помещений просто не хватает средств на их реконструкцию, поэтому они их и продают.
По словам Самойленко, ставки аренды составляют для холодных складов - 70 - 120 руб. за 1 кв. м в месяц, для теплых складов - 100 - 200 руб. за 1 кв. м в месяц. "Небольшие склады (150 - 300 кв. м) в хорошем месте берут в аренду и по 250 руб. за 1 кв. м. Спрос на подобные склады велик, но найти такие свободные помещения очень сложно. В основном в аренду предлагаются склады площадью 500 - 2000 кв. м", - говорит риэлтор. По ее данным, за год ставки аренды возросли примерно на 20%.
Большинство опрошенных риэлторов говорят о дефиците складских помещений в Новосибирске. Зверев уточняет, что в дефиците именно хорошо оснащенные складские терминалы, в которых арендаторам предоставляется весь комплекс услуг по погрузке-разгрузке и хранению товаров.
По приблизительной оценке Самойленко, в городе больше 250 000 кв. м складских площадей. Однако, по словам Зверева, на одном только Толмачевском шоссе расположены склады общей площадью свыше 100 000 кв. м. Заместитель генерального директора ОАО "Машкомплект" Валентина Вайман говорит, что на Толмачевском шоссе предприятию принадлежат 78 000 кв. м складских площадей. Она считает складской комплекс "Машкомплекта" крупнейшим в городе: "Он был третьим по величине в СССР".