ВДАЛИ: Японцы инвестируют в жилье
Несмотря на экономические неурядицы, постигшие Японию в последние годы, цены на жилье в крупных городах по-прежнему высоки. Аналитики объясняют это ростом доходов, неизменным стремлением японцев селиться в мегаполисах и целым рядом социальных причин.
Лет 20 назад Макико Тиба купила квартиру в районе Токио - Роппонги, который славится своими ночными и увеселительными заведениями. Тогда Тиба заплатила за нее 16 млн иен. Однако через некоторое время в этот район пришла компания Mori Building, один из крупнейших девелоперов в Японии, и начала строить там огромный комплекс Roppongi Hills. Под строительство был отведен участок площадью более 11 га, в который попал и дом, где Тиба купила квартиру.
В качестве компенсации Макико Тиба получила однокомнатную квартиру площадью чуть больше 60 кв. м в одном из фешенебельных жилых зданий этого комплекса - в которую она и въехала в начале этого года. По ее словам, сейчас эта квартира стоит немногим менее 100 млн иен (порядка $840 000) - в шесть с лишним раз дороже ее прежней квартиры в пересчете по нынешнему валютному курсу.
Для тех, кто полагал, что с тех пор, как в начале 1990-х гг. на рынке недвижимости лопнул пузырь, цены на недвижимость в Токио и других крупных городах упали, подобная новость, конечно же, полная неожиданность. Однако надо сказать, что на коммерческую недвижимость цены все же снизились, и значительно - на 80% , - и, по данным Japan Real Estate Institute, в шести крупнейших городах Японии находятся сейчас на уровне 1978 г.
А вот цены на жилье, несмотря на неблагоприятные экономические условия, держатся на прежнем уровне. По данным из того же источника, они до сих пор превышают показатели 1978 г. на 85% и, по мнению экономистов, по-видимому, сохранятся на этих значениях еще некоторое время. "Трудно представить себе причину, по которой цены на жилье стали бы сейчас снижаться", - считает Питер Морган, экономист токийского отделения банка HSBC.
Более того, кое-где жилье дорожает. В таких кварталах, как Azabu, Shiroganedai и Hiroo, расположенных в центре Токио, квартиры сейчас продаются по цене 100 млн иен ($906 000) и выше. По мнению риэлторов, эта тенденция отчасти обусловлена ростом доходов и усиливающимся расслоением между наиболее состоятельными категориями населения и представителями среднего класса. Это, в свою очередь, ведет к формированию устойчивого спроса на дорогие квартиры в престижных домах и вместе с тем - к созданию избыточного предложения в среднеценовом сегменте рынка недвижимости. "В Японии увеличивается разрыв между средним классом и представителями наиболее состоятельных слоев, - говорит Ёдзи Отани, аналитик рынка недвижимости в токийском отделении банка Credit Suisse First Boston. - Благодаря налоговой реформе 2002 г. сильно выросло благосостояние богатых семей, поскольку теперь в случае оформления кредита заемщику предоставляются определенные налоговые льготы".
Жилой объект под названием The House, расположенный в районе Minami Azabu, - совместное предприятие компании Nomura Real Estate и торгового дома Nichimen. Несмотря на то что завершение проекта запланировано на сентябрь 2004 г. , почти все из 119 квартир уже проданы, причем цена за каждую составляет не меньше 100 млн иен ($906 000). Пентхаус - с собственным садом! - стоит 1,2 млрд иен ($10,9 млн). Площадь этой квартиры - 420 кв. м, высота потолков - 3,3 м. "Приблизительно половина тех, кто приобрел квартиры в этом доме, - люди в возрасте 40 - 50 лет, - говорит Дайсуке Китаи, агент из компании Nomura. - Покупка недвижимости считается хорошим вложением капитала".
Сегодня в Японии, где возможности удачного вложения капитала ограниченны, коэффициент сбережений стремится к нулю, а фондовый рынок еще не так давно находился едва ли не на самых низких значениях за последние 20 лет, инвестиции в недвижимость стали увеличиваться.
В прошлом году в Токио и его окрестностях начали стремительно расти продажи крохотных однокомнатных квартирок. На свои сбережения, за 15 - 20 млн иен ($135 000 - 181 000) , пожилые японцы покупают квартиры, площадь которых составляет около 20 кв. м, а затем сдают их в аренду приблизительно за 70 000 - 100 000 иен ($634 - 906) в месяц. Прибыль с инвестиций в таком случае составляет порядка 5 - 6%. Спрос на такие квартиры неизменно высок. Их часто покупают или арендуют так называемые office ladies - незамужние японки в возрасте около 30 лет, служащие компаний, которые, вопреки традиции, все чаще покидают отчий дом и предпочитают жить самостоятельно.
Кроме того, в столице цены на жилье остаются высокими и потому, что в Токио переезжает все больше народа. Хотя население Японии сейчас стремительно сокращается, число обитателей центральных районов Токио постепенно растет. Эта тенденция наблюдается с 1996 г.
Высокий уровень расценок сохраняется и на рынке аренды жилья. Если с 1991 г. аренда коммерческих площадей упала на 46% , то расценки на аренду жилья снизились всего на 14%.
Прежде в секторе дорогого жилья в роли арендаторов традиционно выступали главным образом иностранцы - сотрудники инвестиционных банков, представительства которых находятся в Токио. Однако во времена экономических невзгод многие финансовые организации стали сворачивать там свою деятельность, а остающимся сотрудникам - платить меньше.
Большой популярностью среди состоятельных японских граждан пользуются, например, квартиры в дорогих жилых комплексах Roppongi Hills, где живет Макико Тиба, и Izumi Garden Residence - оба были сданы в начале нынешнего года. В Roppongi Hills заселено уже 85% квартир. Аренда за жилье в таких комплексах вполне может превышать 2 млн иен. (FT, Екатерина Кудашкина)