АНАТОМИЯ ЗДАНИЯ: Бывшая работа - новый дом

Идея использования промышленных зданий под офисные и торговые центры, склады и гаражи не нова. Более того, она сейчас в особой моде у столичных инвесторов. Одно лишь пока не удается сделать со старыми рабочими пространствами - превратить их в жилые.

В последнее время в Западной Европе и Америке увеличилось количество проектов перестройки старых заводских помещений. Очень часто в помещениях подобного рода размещаются склады, магазины, офисы, ночные клубы. В мировой архитектурной практике тому есть многочисленные примеры. В частности, в помещении старого вокзала в Париже сейчас находится всемирно известный музей Орсе, а лондонская галерея "Тейт Модерн" расположена в здании бывшей электростанции на берегу Темзы. Еще один пример глобального масштаба - в графстве Ланарк Великобритании все отели теперь живут в старых фабричных помещениях, а в бывших складах - рестораны, галереи, сувенирные магазины.

Эти примеры доказывают реальную возможность сохранить архитектурные памятники индустриального наследия с полным внутренним переустройством зданий под те цели, которые более соответствуют требованиям времени.

В Москве из аналогичных проектов можно привести такие известные примеры, как использование помещений завода "Станколит" под вещевой рынок, здание типографии "Утро России", ставшее деловым центром, гараж в Георгиевском переулке, ставший выставочным залом "Новый манеж".

Перепрофилирование и реконструкция производственных помещений в офисные и торговые площади не только возможны, но и широко распространены в Москве. Например, офисный комплекс класса А "Аврора Бизнес-парк" появился в результате перестройки здания Краснохолмского камвольного комбината. А знаменитая "Горбушка" является примером реконструкции производственного здания завода "Рубин" под торговый объект.

Промышленные здания в силу конструктивных особенностей - открытых поэтажных планировок, минимума несущих конструкций, высоких потолков, обильного естественного освещения - имеют массу преимуществ для создания объектов любого назначения. В них можно размещать офисные и торгово-офисные центры, торгово-развлекательные комплексы, считает Елена Флоринская, директор департамента консалтинга Penny Lane Realty.

В целом вариант дальнейшего использования объекта зависит от его физических характеристик и конструктивных особенностей, местоположения.

Станки как домашняя утварь.

Практика переоборудования старых, нефункционирующих промышленных объектов в жилые помещения тоже знает немало примеров. Даже существует специальный термин "лофт" (от английского loft - "чердак" или "верхний этаж торгового помещения/склада").

Тенденция использовать заброшенные фабрики под жилье возникла еще в 40-е гг. XX в. В Западной Европе жили в таких помещениях, как правило, бедные слои населения, особенно не занимаясь их перестройкой для создания условий большего комфорта. Достаточно было того, что были большие площади, пригодные для жилья, существовала канализация, санузлы и т. д. Другое дело, что санузел мог располагаться в 300 м от места, где была спальня, но это уже, как говорится, издержки производства.

Часто в таких помещениях располагались "сквоты" - объединенные группы молодежи, существовавшие по принципу коммуны. Как правило, все это было нелегально, и лишь со временем, когда появились возможности перестройки промышленных объектов с привлечением инвесторов и строителей, стали появляться лофты, легально оформленные и пригодные для комфортной жизни. Например, в Голландии до сих пор практикуется полулегальное проживание в заброшенных мануфактурах и домах. По местным законам если дом пустует (выселен) , то через год в него могут въехать люди и жить. Причем выселить их оттуда будет практически невозможно. Существует даже союз "кракеров" - людей, живущих подобным образом.

Еще один пример лофтов - в Швейцарии. Местные квартиры и особенно земля под застройку очень дороги, что заставляет проектировщиков экономить. В результате такой экономии в местечке Устер на территории бывшей прядильной фабрики были построены два новых дома, а старые фабричные корпуса были перестроены под жилые галереи-лофты.

Пример показывает Сохо.

Очень часто лофты предпочитают занимать художники, используя помещение не только под жилье, но и под студию и галерею, что становится возможным благодаря огромным пространствам. Наглядным подтверждением служит район Нью-Йорка Манхэттен - точнее, Сохо. Вот как описана история Сохо в "Энциклопедии Нью-Йорка".

"В этой южной части Манхэттена, где сейчас находится Сохо, начиналась тропа индейцев племени вегквасгик, ставшая со временем Бродвеем. В XVII в. здесь селились негры, освобожденные от рабства. В XVIII в. здешние земли использовали под фермы. Однако, после того как в начале XIX столетия городские власти засыпали грязный канал, отделявший Сохо от остального Манхэттена, эта часть Нью-Йорка стала самой густонаселенной. Почти вся недвижимость здесь принадлежала знаменитому миллионеру Джону Астору, который застроил Сохо элегантными трехэтажными особняками и модными магазинами. Но к 60-м гг. XIX в. начался упадок. Большие магазины, отели, театры и казино переехали на Бродвей. Сохо был перестроен под индустриальный район с огромными фабриками и просторными складами. Внутри этих зданий процветала самая грубая эксплуатация эмигрантского труда, но снаружи фабриканты стремились придать зданиям пристойный и солидный вид.

Отсюда пошла мода на фасады с витиеватым орнаментом из черного кованого железа. Украшения придали функциональной архитектуре Сохо собственное узнаваемое лицо. Район обзавелся особым стилем, сохранившимся до сих пор. С началом XX в. Сохо вновь пережил крах. Большой бизнес переехал на Пятую авеню, фабричные помещения больше не подходили для современной индустрии. В течение нескольких десятилетий район лежал в трущобах. Лишь с началом 60-х гг. жизнь вернулась в Сохо. Здесь поселились богемные художники, соблазненные низкой квартплатой. В 70-е гг. местная артистическая община вынудила город пересмотреть муниципальные законы и придать многим кварталам Сохо статус архитектурных памятников. В результате в 80-е и 90-е гг. Сохо сделался одним из самых дорогих районов Нью-Йорка, недоступным - по иронии судьбы - почти для всех художников, спасавших его от разрушения.

Таким образом, здания фабрик и складов с огромными окнами и не менее огромными пространствами превратились в "миллионные лофты" - самые известные галереи, самые дорогие магазины, самые модные рестораны, самые "миллионные" квартиры.

В стиле "лофт".

Использование мануфактур для жилья позволяет по-новому организовать внутреннее пространство. Архитектура подобных зданий, по большей части напоминающих короба, с большими окнами, единым объемом внутреннего пространства, практическим отсутствием изолированных помещений, металлическими балками, открытыми вентиляционными трубами составляет шарм лофта. Площадь в сотни квадратных метров легко зонируется, лишь обозначая изоляцию помещений. Внутренний интерьер выдержан в определенном стиле - как правило, потолки и стены однотонные, холодных цветов, много стекла и металла, технологичное освещение. Все пространство помещения легко просматривается по диагонали. Полностью изолированы только санузлы, все остальные помещения - неразделенные, зонированные, может быть, только перегородками. На фоне такого, казалось бы, аскетичного, хай-тековского интерьера, строгого дизайна ярко выделяются мебель и предметы интерьера. Дорогие дизайнерские вещи - как яркие пятна краски на сером холсте. Это лофт в том виде, в котором он позиционируется в архитектуре жилых помещений.

Москва безмолвствует.

В России практики реорганизации нефункционирующих мануфактур в жилые объекты пока нет, даже тщательные поиски хотя бы одного реализованного проекта ни к чему не привели. Ни дизайнеры, ни архитекторы, ни риэлторы, работающие в секторе элитной недвижимости, не смогли назвать ни одного проекта по переоборудованию промышленной недвижимости в жилую. "Скорее всего такого опыта в России действительно нет", - считает Флоринская.

Пока что Россия использует только практику перестройки технических этажей и чердачных помещений жилых домов. Хотя есть примеры надстройки дополнительных площадей, даже появился архитектурный стиль "под лофт". ..

С чем связан тот факт, что примеров чистого лофта в России нет, точно сказать трудно, но предположить можно. "Первое и самое простое - это отсутствие прецедента, - говорит московский архитектор Вадим Буйновский. - Может, менталитет у инвесторов не тот, может, мода не пришла, а может, на рынке недвижимости достаточно стандартных предложений по элитным квартирам и пентхаусам".

Второе - это элементарные трудности по согласованию возможного проекта. Не секрет, что застройщикам приходится преодолевать многочисленные преграды, согласовывая проект в различных контролирующих организациях. Например, нужны согласования на перепланировку, на изменение фасада, по пожарной безопасности, в СЭС и т. д. Ведь даже в обычной квартире, для того чтобы перенести, например, стену санузла на полметра, необходимо согласовать данное действие в десятках инстанций. Конечно, если задаться целью, то все возможно. Переводят же жилые объекты в нежилые, переделывая квартиры на первых этажах в офисы, магазины, кафе и рестораны. Почему бы при желании не сделать и обратную операцию?

Ну а третья причина отсутствия жилых лофтов в Москве (видимо, наиболее серьезная) - как всегда, деньги. Дело не в том, что сам проект переоборудования завода в квартиру стоит очень дорого, а в том, что сейчас это делать невыгодно. С точки зрения приложения инвестиций самым проблемным вопросом любого проекта была и есть сама земля, которую сложно получить. Поэтому, отвоевав себе ветхий промышленный объект, инвестору дешевле его снести и построить другой, новый - скажем, офисный центр. Если само здание завода еще крепкое, его можно частично перестроить и опять-таки сдать в аренду под офисы. Действительно, высота пролетов промышленных зданий - не меньше 6 м, а это уже возможность сделать разбивку на два этажа. И при площади в несколько тысяч квадратных метров, при возможности сделать дополнительный этаж, разбить пространство на небольшие помещения как пренебречь прибыльным проектом и не отдать здание в аренду по $400 - 600 за 1 кв. м в год? Что и делается.