ГРОМКИЕ ИМЕНА: Отношения по правилам

- "ДельтаКредит" - да, он один из пионеров этого рынка, но он не основной участник. То есть не крупный российский банк. В Росбанке, Альфа-банке сейчас такие программы рассматриваются, и я думаю, что следующий год пройдет под знаком того, что вся первая десятка [банков] займется этим бизнесом профессионально. Для нас ипотека - это важные перспективы. Казалось бы, зачем она сейчас - и так все продается замечательно. А мы даже часть жилья не продаем, специально пускаем в ипотечные программы, чтобы эту тему развивать. Потому что мы считаем, что за этим будущее. Людей, готовых платить за квартиру живые деньги и сразу, будет постепенно все меньше и меньше, и их платежеспособный спрос будет замещаться именно ипотечной схемой. Ипотечные программы позволят вообще увеличить спрос на жилье. Вы же все равно меня спросите о перспективах рынка, так вот я считаю, что рынок будет расти. Есть несколько определяющих факторов. Первый фактор - это ипотека, которая развивается и на которую наконец-то обратили внимание крупные участники рынка. А второй фактор - это присвоение России инвестиционного рейтинга Moody's. Это серьезный фактор, который позволит серьезным инвестициям проникнуть в нашу экономику. Не обязательно в строительный сектор - в любом случае рано или поздно эти деньги появятся на рынке жилья.

Валерий Писарев, президент группы компаний ПИК, - человек, несмотря на молодость, хорошо известный на рынке недвижимости и строительства. Но самую громкую славу он приобрел в июне 2001 г. , когда ПИК сумела скупить контрольный пакет "Домостроительного комбината N 2" (ДСК-2) , одного из крупнейших предприятий стройкомплекса Москвы. Сейчас среди основных направлений деятельности фирмы не только возведение жилья. ПИК активно работает с ипотечными программами, развивает собственные эксплуатационные службы, строит коттеджные поселки и проектирует свой первый бизнес-центр.

- В 2001 г. вы говорили, что колеблетесь по поводу судьбы генерального директора Валерия Грановского. Сейчас он на пенсии, а преемником стал его бывший заместитель Константин Могилевский. Почему было принято такое решение? Обычно в таких ситуациях ставят своих людей. ..

- Это вопрос сложный. Дело в том, что ПИК, наверное, единственная компания, которая пришла в строительство из финансов. Костяк составляют финансисты, профессиональных строителей не так много. А те, что есть, - новые люди, которых мы только принимаем на работу. Существует проблема со строительными кадрами - в Москве продолжается строительный бум, их катастрофически не хватает. Элементарный факт, что зарплата рабочего по укладке бетона за последний год выросла в три раза. Потому что просто не хватает специалистов.

Здесь приблизительно такая же ситуация. Но она упрощается тем, что, когда мы приходили на ДСК-2, мы достаточно тесно работали с менеджментом и понимали, что проблемы комбината были во многом именно из-за директора. Он как-то обособленно стоял от топ-менеджмента предприятия. Он плюс несколько людей, которые, с нашей точки зрения, тоже действительно мешали нормальной работе. И г-н Могилевский, который сейчас возглавляет комбинат, оказался достаточно адекватным руководителем, с нашей точки зрения, и время это подтвердило.

Во-первых, он достаточно долгое время до нашего прихода проработал на предприятии, знаком с ним, знаком с технологией, знаком с тем, что необходимо сделать на этом предприятии. Во-вторых, и это самое главное, его знают в городских структурах. Это очень важно, когда человек пользуется определенным уважением, это заставляет считаться с его мнением и позволяет решать многие вопросы. Кстати, недавно был совет директоров на ДСК-2, на котором мы продлили полномочия генерального директора.

- Не так давно вы запустили на комбинате новую серию домов, которую назвали "Парус". Прежняя серия КОПЭ, которую выпускал ДСК-2, была очень удобна для привязки к маленьким площадкам, что всегда считалось ее серьезным преимуществом по сравнению с другими панельными домами. Чем обусловлен переход на новую серию?

- Для того чтобы выпустить новую серию, нужно построить новый комбинат. "Парус" - это тот же самый КОПЭ. На самом деле у него остались все те преимущества, которые были у КОПЭ для точечной застройки. Мы добавили эркеры на главном фасаде, сейчас продолжаем модернизацию. Думаю, со следующего года начнем выпускать дома с эркерами с двух сторон. Самое основное преимущество новой серии - это увеличение этажности до 24 этажей и эстетический вид. Вообще, серия КОПЭ была неплохая, но с точки зрения эстетики она, конечно же, морально устарела. И основная задача была изменить внешний облик этого дома. Я думаю, что нам это удалось. Мы постоянно над этим работаем, процесс не заканчивается.

Сейчас на ДСК мы вводим пятый цех, в течение двух лет его строили и скоро приступаем к его вводу в эксплуатацию. Он полностью оснащен по последнему слову техники, стоит импортное немецкое оборудование. Это позволит нам, во-первых, увеличить производительность комбината, а во-вторых, улучшить качество производимых панелей. Это очень важно, потому что я считаю, что панельное домостроение в московском регионе имеет хорошие перспективы. Один из вариантов решения спора, что лучше строить - панель или монолит, - это улучшение качества панельного домостроения. Это ему нормально существовать и развиваться наравне с монолитным домостроением.

- Сейчас, как известно, панельные дома почти не поступают на открытый рынок, фактически все возведенное город забирает для решения задач по переселению жильцов из ветхих и аварийных домов, сносимых пятиэтажек, обеспечению очередников. Понятно, что город платит за это жилье совсем не рыночную цену. Вы ощущаете эту проблему?

- Ощущаем. С одной стороны, ощущаем. С другой - мы совершенно четко понимаем, что работаем в этом городе. Перед городом стоят определенные задачи. В свое время домостроительные комбинаты строились именно для того, чтобы производить дешевое жилье. Мы понимаем, что городу нужно дешевое жилье, которое ему негде взять, кроме как у ДСК. Поэтому здесь есть определенные договоренности между нами и городом. Может быть, никто вслух это не озвучивает, но тем не менее есть правила, которых нужно придерживаться.

- Примерно какая доля производства комбината отходит городу и насколько отпускная цена ниже рыночной?

- Что значит низкая цена? Домостроительный комбинат может отгружать панели кому угодно. В данном случае речь идет о том, что он продает свою продукцию городу, условно говоря, за одну цену, а группе компаний ПИК [за другую], может быть, даже за ту же цену, но у нас есть еще инвестиционная составляющая, которая позволяет нам в итоге получать прибыль больше. Вопрос в том, что, если домостроительный комбинат будет работать только по ценам, которые платит город, у него не будет возможности вкладывать деньги в модернизацию, и рано или поздно на предприятии будет проблема - оборудование устарело и нет денег на возобновление основных фондов. Инвестиционная деятельность позволяет группе ПИК часть прибыли направлять именно на модернизацию предприятий.

За два года, в течение которых мы управляем ДСК-2, мы вложили в модернизацию около $30 млн. Это очень серьезный показатель. Мы очень серьезно этим занимаемся, думаем об этом постоянно. Естественно, вкладываем для того, чтобы получить еще больше в перспективе. Подводя итог этому вопросу, скажу: мы работаем с городом, понимая его проблемы. Но работа только лишь с городом не позволит предприятиям нормально существовать. Если говорить о городской доле, то она составляет на сегодняшний момент где-то около 40% производимой продукции. Процент достаточно высокий, и мы бы хотели его уменьшить.

- ПИК расшифровывается как Первая ипотечная компания, но ипотекой вы вроде стали всерьез заниматься только сейчас, когда она стала резко входить в моду?

- Это неправильно. Когда мы с моим партнером Юрием Жуковым создавали в 1994 г. нашу компанию, мы назвали ее "Первой ипотечной", поскольку с самого начала своей задачей ставили заниматься ипотекой. Другой вопрос, что тогда, наверное, мы были молодые и не понимали, что в это время ипотека просто априори еще не может работать, но тем не менее планы такие у нас были.

В 1997 г. на инвестиционном симпозиуме в Бостоне Юрий Михайлович [Лужков] заявил, что он хотел бы в Москве развивать ипотеку. Была создана рабочая группа при Московской городской думе, туда вошли наши специалисты, в том числе я и Артем Эйрамджанц, сегодня он председатель правления управляющей компании нашей группы - "ПИК Холдинг". Группа при Мосгордуме подготовила Московскую ипотечную программу, которая была утверждена постановлением правительства Москвы. Программа была ориентирована на классическую американскую модель, но мы, как специалисты, профессионалы, понимали, что работать в том объеме по тем же правилам, как это происходит на Западе, она не будет. Но тем не менее первый шаг был сделан достаточно серьезный.

В 1998 г. меня пригласил к себе Юрий Михайлович [Лужков] и предложил возглавить Московское ипотечное агентство (согласно Московской ипотечной программе и закону об ипотеке, который был принят Московской городской думой, должно было быть создано Московское ипотечное агентство). Я его возглавил. Потом наступил кризис, и ипотечные вопросы были на время отложены, поскольку было не до этого и городу, и участникам рынка. Но тем не менее мы довели эту программу до определенного логического конца. Мы разработали все стандарты ипотечного кредитования, подготовили весь пакет документов и благополучно передали его в Банк Москвы, который, по сути, является сейчас контролирующей организацией Московского ипотечного агентства. С этого момента мы Московским ипотечным агентством заниматься перестали.

Мы в ипотеке уже давно. Каждый год мы в группе ПИК определяем основные направления деятельности, стратегические задачи, и на протяжении уже последних 4 - 5 лет ипотечная деятельность стоит отдельным серьезным направлением. Почему нет массовости - это не из-за того, что мы плохо работаем, а из-за того, что рынок очень потихонечку принимает ипотеку. Я уверен, что в ближайшие 4 - 5 лет, максимум 10 лет ипотека превратится в очень серьезный бизнес. Но сейчас она только начала набирать обороты. Очень приятно, что на ипотеку обратили внимание основные участники рынка, основные банки, которые в состоянии обеспечивать финансирование этих кредитов. Это прежде всего Сберегательный банк РФ, Райффайзенбанк, Внешторгбанк.

- Также "ДельтаКредит". ..

- И до каких пределов цены могут расти?

- Вопрос разделяется на две части. Этот рынок, с одной стороны, формируется спросом, а с другой - основными его участниками. Я считаю, что цены будут расти, просто исходя из спроса. А исходя из каких-то спекулятивных ситуаций, которые сейчас наблюдаются на рынке, я думаю, что спекулянты не скоро отойдут на второй план. У ряда экспертов есть ощущение перегретости рынка, и по некоторым адресам цены явно завышены.

Идет какая-то точечная застройка. В этом районе никто больше не строит. Инвестор понимает ситуацию и завышает цены на 20% от реальной рыночной стоимости. И за счет этого получаются иногда такие перекосы, что, допустим, квадратный метр в Митине стоит дороже, чем квадратный метр на Юго-Западе. Парадокс, но это так. Или в Северном Бутове - $1100 за 1 кв. м, а мы продавали квартиры на проспекте Вернадского, 86, и у нас цены были на $200 ниже. То есть рынок еще подвержен спекулятивному воздействию, но в целом он перспективный.

- Ваше отношение к небанковским формам ипотеки, ССК в первую очередь?

- Есть две формы приобретения жилья. Путем банковского кредита и путем рассрочки, грубо говоря. Мое отношение нормальное и к тому и к другому, это бизнес. Но если говорить о красоте бизнеса, то, конечно, банковская ипотека лучше. Поскольку это некий инструмент, в который можно инвестировать деньги. Если говорить о продаже в рассрочку, то это вариант реализации жилья, если у застройщика, инвестора есть возможность подождать с деньгами. Но это не инвестиционный инструмент. Поэтому я считаю, что у небанковских форм достаточно маленькие перспективы, это что-то суррогатное.

- А кооперативы, которые не строят, а покупают квартиры на вторичном рынке? Это не превратится в пирамиду?

- Я этот рынок не очень хорошо знаю и не хотел бы его комментировать, поскольку мы этим не занимаемся и не будем заниматься.

- Насколько я знаю, вы очень активно развиваете собственную службу эксплуатации. Как по-вашему, жилищно-коммунальное хозяйство должно развиваться по сравнению с тем, что существует сейчас?

- Я считаю, что это нужно передавать в частные руки. Сейчас у инвестора, у застройщика в голове есть четкое понимание, что инженерные, коммуникационные сети, которые мы строим, - это некое обременение. Но как только наступит понимание того, что строительство сетей - это тоже бизнес, в этот момент каждый начнет заниматься своим делом. Сейчас создана компания "Российские коммунальные системы", которая и призвана этим заниматься. Сейчас есть программы во многих крупных банках, в том числе Сбербанке РФ, которые предусматривают, что банк начинает финансировать строительство сетей, а потом уже продаются готовые мощности. За счет потока входящих платежей погашаются инвестиционные кредиты. Я к этому именно так отношусь.

Почему мы в свое время приняли решение о создании собственной службы эксплуатации? Во-первых, потому что было мучительно больно сдавать все это в местные РЭУ и ЖЭКи. Отдавая инженерию дома им, фактически на доме можно было ставить крест, потому что через полгода его возраст становился похожим на 10 - 15 лет - разрисованные стены, разбитые стекла, двери и т. д. А во-вторых, это очень хороший бизнес, который, может быть, сегодня не приносит сверхдоходов, но это нормальный стабильный доходный бизнес. Он позволяет, во-первых, создавать новые рабочие места. И во-вторых, нас, например, заставляет постоянно думать о качестве строительства. Поскольку мы сами себе фактически сдаем дома на эксплуатацию.

Если раньше, условно говоря, строители могли схалтурить и за бутылку подписать акт приемки у местного РЭУ, то сейчас это не сработает, поскольку один топ-менеджер сдает дом другому топ-менеджеру. Они все заинтересованы как минимум в финансовом результате и, естественно, делают все работы очень качественно. У наших строителей есть очень серьезный мотивирующий фактор повышения качества строительства. Еще один момент. В отличие от многих служб эксплуатации, которые сейчас создаются, наша задача была работать по муниципальным расценкам. Мы эту задачу решили и совершенно четко понимаем, что в муниципальных расценках тоже заложено достаточно прибыли, для того чтобы развивать этот бизнес.

- Существуют ли какие-то отличия для потребителя в качестве обслуживания?

- Конечно.

- В чем они заключаются?

- Во всем. Есть охрана, есть консьержи, постоянно ведется уборка в доме, постоянно идет текущий ремонт, где-то что-то подкрашивается. Этим мы постоянно занимаемся. Если зайти в наш подъезд, то он всегда в идеальной чистоте, вежливое отношение людей.

- А слесарь или электрик быстрее придет?

- Я не могу сказать, что он наверняка придет быстрее, чем в хорошо работающем ДЭЗе и ЖЭКе, но он придет обязательно, он придет трезвый и придет с нормальными инструментами и с запчастями, которые нужно поменять. Это я могу гарантировать.

- Сейчас крупнейший проект группы компаний ПИК - строительство 900 000 кв. м жилья в Химках, район Новокуркино. Что вас привлекло в нем - объемы? Или удобнее работать с областью, нежели с городом?

- Наверное, так ставить вопрос некорректно - удобнее ли работать с областью, чем с городом. Просто новый рынок, во-первых, который нам был интересен, куда мы хотели попасть и сейчас попали. Во-вторых, я считаю, что таких площадок не так много в Подмосковье, место достаточно уникальное, находится фактически через дорогу с Москвой. Это традиционно хороший район, который пользуется спросом. Нормальная, я считаю, очень прогрессивная администрация в Химках, которая с пониманием относится к тому, что пришел инвестор из Москвы. У нас сложились нормальные рабочие отношения.

- Насколько критичны для вас в работе с правительством Москвы, с московскими префектурами вопросы бюрократии?

- У нас есть проблемы взаимоотношения с городом. Не то что плохие взаимоотношения - они нормальные, рабочие. Но правоустанавливающие документы согласовываются слишком долго, и с каждым днем, месяцем, годом этот процесс становится дольше и дольше. Вот это основная проблема. Зачастую срок от начала работы по какой-то площадке до выхода постановления правительства Москвы затягивается до 2 - 3 лет. Это, конечно, ненормально. Правда, с января, судя по всему, все эти процедуры должны упроститься.

- В области проще?

- В области есть политическая воля решать эти вопросы. Есть достаточно сильный губернатор, есть очень много независимых глав администрации. Органы местного самоуправления более развиты, чем в Москве.

- Как вы относитесь к появлению аукционов на земельные участки и замене на них части конкурсов в Москве?

- Наверное, чиновникам виднее. Я считаю, что все эти замены, все новые решения принимаются в результате борьбы чиновников. Поэтому отношение спокойное. Мы просматриваем объявления о предстоящих конкурсах, если площадки нас устраивают, мы участвуем в них. Мы всегда ориентируемся на собственные силы, в ряде случаев стараемся приобретать совсем не работающие предприятия, а их участки приводить в порядок и на них вести застройку.

- Насколько я знаю, вы не занимаетесь коммерческой недвижимостью. Это принципиальное решение?

- Мы еще не занимаемся вторичным рынком и нефтяным бизнесом. Просто не хватает рук. С моей точки зрения, коммерческая недвижимость - это очень интересный бизнес. У нас есть несколько проектов на эту тему. Один я могу назвать, поскольку уже идет проектирование, - это строительство бизнес-центра общей площадью около 30 000 кв. м в районе Пресненского Вала.

- А свои жилищные проблемы вы как решили?

- Живу за городом. У меня большая семья, четверо детей.

- На Рублевке, конечно?

- Как вы догадались? Кстати, мы тоже там построили поселок. Мы ведь загородным малоэтажным строительством тоже занимаемся.