НА АСФАЛЬТЕ: Регулярный пригород

Тем не менее все перечисленные примеры - это пока только симптомы. Сергей Щерба отмечает, что в этом секторе рынка больших и длинных денег пока еще нет - банки не хотят рисковать, ПИФы присматриваются. Основной фактор риска - неясность прав на землю и ограничения по использованию участков. Перевод земли из одной категории в другую, оформление прав собственности и милицейского адреса, многоступенчатость процедуры получения участка через инвестиционно-тендерную комиссию - все это усиливает зависимость предпринимателя от чиновников разного уровня. Например, в Курортном районе участки могут быть предоставлены фирмам на инвестиционных условиях. Причем процедура проходит в два этапа: сначала инвестор получает разрешение на изыскательские работы, потом - разрешение на строительство. И вполне вероятно, что инвестор, потратив время и средства на проектирование, столкнется с тем, что участок, который он уже считал своим, в итоге будет выставлен на торги или передан другому инвестору. Заняв должность губернатора, Валентина Матвиенко в одном из первых выступлений объявила, что с начала 2004 г. целевого выделения земли больше не будет и право застройки будет продаваться на торгах. И как теперь быть предпринимателям, которые год назад начали изыскательские работы по конкретным участкам, не ясно. Другая проблема - Матвиенко обещала разобраться с нецелевым использованием территорий. А в престижном пригороде немало жилых комплексов, которые по документам значатся "апарт-отелями" или расположены на землях сельхозназначения.

Практика обустройства пригородных владений сложилась в России после Петра. Или регулярные парки на французский манер, или стилизация под дикую природу в английском стиле. Оба направления причудливо трансформировались в советскую эпоху (например, ведомственные дачные поселки и стихийные пригородные "шанхайчики"). На сегодняшнем пригородном рынке популярность точечных объектов (кирпичная вилла посреди садоводства) падает, а спрос на коттеджи в разумно обустроенных локальных поселках растет. Предложение в этом секторе пока остается недостаточным. Но уже через полтора-два года ситуация может радикально измениться. Основные тенденции: стремление девелоперов к комплексной застройке пригородных территорий (включая единый проект и строительный подряд) , скупка больших участков про запас и появление в пригороде серьезных инвесторов.

Всего на пригородном рынке Петербурга и Ленобласти за год выставляется около 5000 объектов (участки и индивидуальные дома). По мнению генерального директора Русского фонда недвижимости Александра Портнова, объем предложения ежегодно увеличивается на 20 - 25%. В год продается 200 - 300 коттеджей. По оценке специалистов компании "Александр-Недвижимость", доля девелоперских проектов пока составляет всего 5% общего объема рынка, но при этом имеет тенденцию к росту.

В прессе и через Интернет активно рекламируются полтора-два десятка поселков ( "Рай в шалаше", "Высокие ели", "Солнечный берег", "Приморье", массив "Южный", "Мельничный ручей", "Ждановские озера" и др. ). Всего в разной стадии готовности находятся более 30 проектов. Полностью завершенных практически нет (за исключением небольших корпоративных оазисов, но эти объекты на рынке не появляются).

Дома, строящиеся в пределах локальных небольших поселений, традиционно котируются выше, чем включенные в старую застройку или отдельно стоящие посреди леса. Директор по оценке группы компаний "Аверс" Владимир Жуковский отмечает: в пригородном секторе за последние полгода заметно выросли цены, интерес покупателей сместился в сторону более дорогих объектов ($50 000 - 100 000). Обычный набор требований: хорошее место, приемлемый набор коммуникаций, однородное окружение, охрана и безопасность. Существующие поселения эти условия не могут предоставить хотя бы в силу неоднородности застройки. Как долго однородная социальная среда будет формироваться естественным путем, не известно. В старых поселках годами не решаются вопросы с охраной, инженерными сетями и проч.

Сейчас сосуществуют два варианта. Первый - когда объекты социальной инфраструктуры расположены где-то рядом, а на продажу выставляются готовые участки в локальном поселке, на которых покупатель волен строиться по своему усмотрению. Второй - когда девелопер делает все сам практически под ключ (за исключением внутренней отделки) и предлагает покупателям набор стандартных проектов. Что будет пользоваться лучшим спросом, пока сказать трудно. Оба варианта в условиях дефицита какое-то время могут сосуществовать.

Плюсы и минусы комплексного подхода хорошо видны на примере относительно ранних проектов: "Русская деревня" в Порошкине, "Консульская деревня" и "Международная жилищная выставка" в Репине.

Жилой комплекс "Консульская деревня" на 47 - 48-м км Приморского шоссе (в Репине) строит трест "Ленгазтеплострой". На участке в 7 га разместились 37 коттеджей площадью от 180 до 280 кв. м. При каждом участок в 12 соток. Базовая цена продажи составляла около $1000 за 1 кв. м. В эту цену входит оплата доли в общих объектах (инженерные коммуникации, спортивный комплекс, парковая зона). Инвестиции в проект составили около $6 млн.

Комплекс строился около трех лет (сроки сдачи переносились; по ходу дела непредвиденно возросли затраты на инженерию) и непросто продавался. Одна из причин, по мнению генерального директора агентства "Авторитет" Светланы Ботвич, заключается в том, что дома из пенобетона на стадии строительства выглядят не слишком привлекательно. Кроме чисто строительных проблем продажам мешали и недостатки местоположения: ограда "Консульской деревни" выходит непосредственно на трассу; с 5-го этажа отеля, расположенного через дорогу, можно наблюдать жизнь обитателей комплекса. .. Участки маловаты, да и место очень оживленное.

С "Международной жилищной выставкой" другая история, хотя тоже типичная. Еще в 1996 г. фирме с таким же названием был выделен участок площадью 6,3 га на Кленовой улице в Репине. Предполагалось, что на 29 участках разные фирмы построят разные дома с применением суперсовременных материалов и технологий и после периода экспозиции их продадут. Сначала были проблемы с финансированием, потом застройщик поссорился с генподрядчиком (вплоть до арбитража). В результате первая очередь спустя несколько лет все же была построена. Но жилой комплекс, в котором сочетаются кирпичные дома, деревянные и постройки из газобетона, выглядит довольно причудливо.

Земля в нарезку.

Достаточно распространенный до недавнего времени вариант - когда компания, получившая права на застройку территории, продает его в розницу, отдельными участками, без единого проекта, без существенных условий и ограничений. По мере застройки собственники так или иначе вынуждены координировать свои усилия. Обычно для управления создаваемым комплексом образуется товарищество собственников жилья.

Примерно по такой схеме развивался проект в Молодежном. Территория в 8,5 га - бывший пионерлагерь одного из предприятий. Всего 22 участка. Проект затеян три года назад, земля сначала продавалась по $800 за сотку, сейчас - по $4000. Все участки проданы. Зарегистрировано некоммерческое партнерство, земле предписана рекреационная функция, участники проекта пытаются оформить права на индивидуальное жилое строительство. Уже на этой стадии (строительство не закончено) возникли серьезные разногласия по поводу общих затрат на дороги и благоустройство.

Серьезный минус такого подхода - пятеро (условно говоря) построились, десять начинают работы, и еще несколько пытаются участки перепродать. Грязь, шум, транспорт - в общем, все минусы житья на стройке. По мнению Александра Портнова, нормальный коттеджный поселок - когда все домовладельцы въезжают одновременно или почти одновременно, и уже есть охрана, выполнено благоустройство и т. д. По словам исполнительного директора компании "Александр-Недвижимость" Федора Дьячкова, при продаже по участкам неизбежно получается "шанхайчик".

Координация поневоле.

Промежуточный вариант - сдача коттеджей в эксплуатацию территориально обособленными очередями. Смешанную схему, например, применяет компания "Олимп-2000". Фирма параллельно ведет три проекта в рамках пригородного "золотого треугольника" (Репино - Ленинское - Комарово). Два из них - на стадии завершения (земля продана почти вся, 60 - 70% строительных работ выполнено). По словам управляющего проектами Сергея Щербы, первоначальное инвестирование осуществляется из собственных средств фирмы.

Садоводческое некоммерческое товарищество "Сестрорецкое" размещается на 9,5 га, земля выкуплена у сельхозпредприятия. Здесь будет около трех десятков домов. Применяется смешанная схема: 40% строит "Олимп-2000", 60% - сами владельцы. Начинался проект полтора года назад, земля стоила по $2000 сотка, сейчас (последние сделки) - по $3500.

Второй проект затевается рядом, в 2 км, на другом берегу реки Сестры. Разрабатываются общий план и единые правила застройки. Создано дачное некоммерческое партнерство. Дома из кирпича и газобетона площадью от 200 - 300 до 500 - 600 кв. м будут продаваться по $1200 за 1 кв. м вместе с землей. В данном случае участки без подряда организаторы проекта стараются не продавать (разве что для расширения усадьбы) , потому что это ведет к потере контроля. Здесь будет около 50 коттеджей. Реализация проекта займет 3 - 4 года.

Характерное обстоятельство: несколько компаний, работающих в области пригородного строительства ( "ЕвроСиб", "Олимп-2000" и некоторые другие) , создали консорциум. Цель объединения - сообща прокладывать инженерные сети и дороги. Интересы общие, площадки порой расположены неподалеку друг от друга, и обособленность обходится инвесторам непомерно дорого.

Для среднего компактного поселения в полсотни домов где-нибудь не слишком далеко от Финского залива проведение газа обойдется примерно в $700 000, дороги - в $500 000 - 600 000; общих затрат требует наращивание энергетических мощностей. Попытки переложить инженерные проблемы на будущих собственников бесперспективны: нормально продаются только обустроенные участки.

Хотя участники рынка единодушно отмечают, что в последние полгода началась активная покупка больших земельных массивов - от 5 до 60 га и более. Как подчеркнул Александр Портнов (РФН) , во многих случаях покупателей мало интересуют даже такие жизненно важные обстоятельства, как инженерия, ограничения по использованию, функциональное назначение. Приобретаются фермерские хозяйства, земельные паи у колхозников. Такие земли обходятся недорого - в среднем по $100 за сотку. И покупаются про запас, с расчетом на будущие дивиденды. Этот ажиотаж объясним дефицитом предложения. Недавно в Комарове был установлен очередной рекорд земельного рынка: 20 соток в "Академгородке" были проданы за $500 000. Хотя, например, Светлана Ботвич ( "Авторитет") полагает, что темпы роста цен на землю под застройку в ближайшие годы будут снижаться. С этой оценкой солидарен и Сергей Щерба ( "Олимп-2000") : по его мнению, ценовой рост составит примерно 10% в год.

Проект под контролем.

Сегодня у девелоперов наиболее популярными становятся комплексные проекты, в которых застройщик рулит процессом с начала и до конца, а нередко и остается после завершения строительства в качестве управляющего.

Компания "Полифас" реализует проект "Рай в шалаше". Под малоэтажную застройку отведено 8 га в Сестрорецке, на берегу озера Разлив (неподалеку от музея "Шалаш Ленина в Разливе"). До городского центра - 30 минут. Земля передана в аренду на инвестиционных условиях. Здесь возводятся четыре малоэтажных дома с квартирами от 40 до 150 кв. м и четыре таун-хауса по восемь секций в каждом (три этажа плюс мансарда). Заложены фундаменты, ведется кладка стен.

Площадь строящегося жилья - 24 000 кв. м, население составит около 1000 человек. В "Раю" будут сервисный и спортивный центры, собственный мини-маркет. Первые договоры заключались этим летом по $520 за 1 кв. м, сейчас квартиры продаются по $640, секции в таун-хаусах - по $900 за 1 кв. м. Уже реализовано около 30% жилья; комплекс должен быть достроен в III квартале 2005 г. Инвестиции в проект оцениваются примерно в $6,5 млн.

Другой пример - жилой микрорайон "Южный" рядом с поселком Вартемяги (18 км от ст. м. "Озерки"). В наличии лес, речка Охта, небольшое озерцо. Территория "Южного" - около 5 га. 50 участков площадью 20 - 25 соток продаются под ИЖС только вместе со строительным подрядом. Строит владелец земли - компания "Эколоджинг". Дома - финский каркасный "сэндвич"; предлагаются проекты четырех типов от 90 до 300 кв. м. Самый популярный размер - 155 кв. м; бюджет покупки вместе с землей - $190 000 - 200 000. Несколько домов уже проданы.

Еще пример. Компания "АРТ-ресурс" и агентство "Авторитет" в октябре этого года начали реализацию земельных участков под строительство коттеджей в будущем поселке у озера Красное. За первые 10 дней продано шесть участков. Поселок расположится в 25 км от Зеленогорска и в 1 км от залива. Территория в 12 га выкуплена организаторами проекта у собственника (сельхозпредприятия). Сумма сделки не разглашается.

Здесь сформировано садоводческое некоммерческое товарищество "Красноозерное". Эта форма выбрана потому, что не требует дополнительных хлопот для перевода земли в категорию ИЖС. Участки площадью от 21 до 25 соток покупатели приобретают в собственность (всего 42 участка) ; строить дома будет компания "Тимбер Продукт". На выбор предлагается несколько проектов, впрочем, можно заказать перепланировки и вообще индивидуальный проект, но в рамках уже выбранного архитектурного стиля. Все дома будут из сухого оцилиндрованного бревна (у компании "Тимбер Продукт" есть собственный завод, оснащенный финским оборудованием). Стоимость коттеджей и построек под ключ составляет $500 - 600 за 1 кв. м, цена земли - $1500 - 2000 за сотку. В стоимость земли включены затраты на инфраструктуру - дороги, подведение электричества, водопровод. Средний бюджет покупки у первых "дачников" - около $250 000. Приличное расстояние до Петербурга (около часа езды) позволяет предполагать, что здесь скорее приобретается жилье для сезонного проживания.

Компактный проект - поселок "Высокие ели". Компания "Петростиль" в поселке Солнечное на небольшом участке площадью 1,35 га построила пять коттеджей. Четыре из них уже проданы. Площадь каждого участка - 18 соток. Стоимость деревянного дома от финской фирмы Vuokatti - 1600 евро за 1 кв. м (все расчеты в евро, потому что партнер из Финляндии). Проект реализован за год, инвестиции составили 1,2 млн евро.

Новые акционеры.

Относительно новый для местного рынка вариант - приобретение прав на землю через покупку предприятия. Группа компаний "Бекар" недавно купила крупный (75% + 1) пакет акций сельхозпредприятия ЗАО "Петродворцовый". И вместе с акциями - права на 1500 га земли в Петродворцовом районе Петербурга и Ломоносовском районе Ленобласти.

Сейчас разрабатывается проект для первого участка коттеджной застройки. Поселок расположится на 8 га в черте города, в Петродворцовом районе. Здесь появятся 40 кирпичных индивидуальных домов, участки - по 15 - 20 соток. Продажа будет осуществляться через обязательное заключение строительных подрядов - самостроя не допустят. Подрядчик - родственная владельцу фирма "Бекар-Строй". Фактически это схема долевого участия, только в пригороде. Базовая цена - $800 за 1 кв. м, т. е. категория бизнес-класса.

В октябре этого года группа инвесторов официально объявила о покупке контрольного пакет акций Сестрорецкого инструментального завода. Завод занимает территорию площадью около 30 га и расположен в самом центре Сестрорецка (между улицами Воскова, Цемяночной и набережной реки Сестры).

Сумма сделки не разглашается; по некоторым данным, 92% акций обошлись инвестору в сумму более $6 млн. В инвестиционный пул вошли пять компаний, две фирмы профессионально занимаются недвижимостью (одна из них - Jensen Group). В числе участников - британский инвестиционный фонд, название которого почему-то не разглашается. По словам нового генерального директора завода Стивена Вэйна, инвестиционный проект предусматривает развитие трех направлений. Будет сохранено (на части территории) инструментальное производство. Котельная завода сегодня обеспечивает 60% потребностей Сестрорецка в тепле - эта функция также будет развиваться. И наконец, значительную часть площади инвесторы планируют использовать под малоэтажную застройку. Говорить о конкретных параметрах проекта, связанного с жилой застройкой, преждевременно. Однако уже понятно, что в этом месте, вблизи парковой зоны, будут строить жилье элитного уровня (а никак не панельные многоэтажки).

Для этого новым владельцам придется согласовывать перевод участка из земель промышленного назначения в земли жилой застройки. Еще одна проблема: на территории завода, основанного при Петре Алексеевиче, расположены федеральные и местные памятники. Один из организаторов проекта - Дмитрий Кунис отмечает, что комфортабельное жилье в курортной зоне гораздо уместнее производства. Проект рассчитан на 3 - 5 лет, необходимые инвестиции - до $10 млн. Поскольку в числе партнеров есть финансовая структура, прибегать к внешним заимствованиям не придется.

Европейский подход.

Одним из лидеров пригородного домостроения традиционно считается компания Honka. В спортивно-оздоровительном комплексе "Русская Швейцария", расположенном в 25 км от Петербурга, рядом с горнолыжным центром "Орлиная гора" (Токсово) , полным ходом идут строительные работы. Всего будут построены 16 объектов. Официальная премьера коттеджного комплекса состоялась в сентябре. Организатор проекта - российское представительство компании Honka. Территория "Русской Швейцарии" - 8,3 га. Примерно половина участка отдана под общую зону отдыха (здесь ведутся ландшафтные работы).

По мнению Светланы Ботвич, единый замысел и европейский уровень качества обеспечивают Honka конкурентные преимущества. Александр Портнов считает, что Honka в России - это некое арт-ателье в пригородном домостроении. А покупатели домов от Honka представляют собой отдельный сегмент рынка, они заранее ориентированы на "дерево" (и на достаточно высокий бюджет покупки). Характерно, что почти все "русские швейцарцы" - топ-менеджеры из петербургского бизнес-сообщества. Для сравнения: в "Консульской деревне", наоборот, преобладают иностранцы, москвичи, предприниматели из сырьевых регионов.

По словам директора представительства Honka Игоря Жданова, пригородные объекты, предлагаемые сегодня на рынке, не могут удовлетворить требования состоятельных клиентов. Это касается прежде всего размеров участков (не менее 30 соток) и наличия в непосредственной близости развитой индустрии отдыха.

Стоимость инженерно-обустроенных участков с подведенными коммуникациями в этой зоне Токсова может составлять $3000 - 3500 за сотку. Стоимость домов из оцилиндрованных бревен (при сдаче под ключ) - не менее $250 000. Объем инвестиций в этот проект ориентировочно оценивается в $5 - 6 млн.

Еще один масштабный проект с участием Honka - освоение 35 га на озере Медное (Сертолово, около 15 км от Петербурга). Земля предоставлена в аренду. По этому участку прошли общественные слушания, сейчас идут проектно-изыскательские работы, осуществляется инженерная подготовка территории. Схема похожа на ту, которая использована в "Русской Швейцарии": часть территории отводится под комфортабельную застройку, часть - под рекреационную функцию (мини-гольф, спортплощадки, беговые дорожки и пр. ). В 2004 г. запланирована сдача первой очереди - 10 коттеджей из 40. Права на землю и затраты на инженерию обойдутся владельцам примерно в $3000 за сотку, коттеджи - от $1000 за 1 кв. м.

Прилегающая территория нуждается в серьезном лечении. Для полного восстановления ландшафта понадобится 10 - 15 лет. Поэтому статус "территории с ограниченным доступом" в данном случае отвечает интересам и экологов, и коммерсантов. Общий объем инвестиций в проект, реализация которого займет три года, - около $25 млн. Затраты на природоохранные мероприятия могут составить до 20 - 25%.

Время денег и факторы риска.

Важная тенденция в развитии пригородного рынка - приход крупных корпоративных инвесторов. Им не нужна немедленная отдача, они готовы тратить время и средства на подготовку территории и продвижение продукта на рынок. К этой категории девелоперов относятся Honka, которая в предыдущие годы предпочитала заниматься только реализацией отдельных домов, "Бекар", "АРТ-Ресурс" (компания сопровождает еще несколько проектов реконструкции зданий в центре Петербурга). Серьезный симптом - участие иностранного капитала в развитии территории Сестрорецкого инструментального завода. Есть неофициальные сведения, что один из крупных банков заинтересован в освоении трех участков в Репине, предоставленных на инвестусловиях Гранд-отелю "Европа". Представители столичного Первого инвестиционного фонда недвижимости говорили в интервью РБК о возможном участии в строительстве элитного коттеджного поселка. Менеджеры Промстройбанка приобрели восемь участков во Всеволожске. Банк "Югра" реализовал несколько коттеджей в комплексе "Ждановские озера" (говорят, поселок достался банку за долги).

Серьезные деньги придут в пригород только тогда, когда правовые отношения урегулируются, а строительный бизнес станет предсказуемым. Хотя вместе с этим он неизбежно потеряет в доходности.