ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Леса между домами
На рынок коттеджного строительства могут волной хлынуть участки, расположенные в лесах. В конце ноября Госдума приняла поправки в Лесной кодекс (ЛК) , благодаря которым лесные участки будет легче переводить в нелесные, в том числе для целей коттеджного строительства. Другой важный момент - делать это, видимо, смогут местные власти. Ранее эта прерогатива была жестко закреплена за федеральным центром и, более того, лично за председателем правительства Михаилом Касьяновым, который за три года не подписал ни одного распоряжения по этому поводу.
"Закон спустил уровень принятия решения на муниципалитеты, - заявил на следующий день после принятия законопроекта "О внесении изменений и дополнений в Лесной кодекс РФ" председатель подкомитета по недвижимости, ипотеке и оценочной деятельности Госдумы Иван Грачев. - Существенная часть чиновников уже хапнула эти земли [с лесами], перегородила их заборами, например в моем избирательном округе около Волги. Теперь они это узаконят".
Участники рынка неоднозначно отнеслись к нововведениям. "Если будет можно, то местные власти распродадут все, что найдет покупателя, - говорит Наталья Ветлугина, директор по маркетингу агентства "Новый город". - Тысячи гектаров хороших лесных земель поступят в продажу по всей Московской области. С точки зрения риэлтора, это плюс, так как на рынке появятся хорошие участки земли, но с общечеловеческой точки зрения - внушает серьезные опасения".
"Если полномочия принимать решение об отводе лесных земель под строительство будут сведены с федерального уровня на уровень местных администраций, то лесные участки активнее будут выводиться на рынок, - говорит член правления экогородка "Величъ" (коттеджный поселок на Новорижском шоссе, под Звенигородом) Геннадий Левин. - Местные власти сложнее урезонивать и контролировать".
Он отметил, что сейчас на рынок в основном выходят не лесные угодья, а "поле", земли совхозов. Лесные участки если и продавались (поскольку спрос именно на них большой) , то с большим скрипом и там, где они стоят дороже всего - по Рублево-Успенскому шоссе, например. Выведенные и официально оформленные с соблюдением всех норм лесные участки - большая редкость и потому стоят сейчас сумасшедших денег (на Рублевке - до $30 000 - 50 000 за сотку). "В основном же либо имел место почти откровенный самозахват с молчаливого согласия местных властей, либо применялись полулегальные, весьма спорные основания, - утверждает Левин. - Если порядок отвода лесных участков под застройку упростится, то в структуре предложения земли под коттеджное строительство лесные угодья могут занять до 50% ".
Но такую точку зрения разделяют не все. "Не следует ожидать, что на рынок сразу будут выброшены сотни гектаров лесных земель, - считает Александр Рыков, руководитель департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. - И сейчас застройщики элитных коттеджных поселков подбирают под свои проекты только очень хорошие участки - либо лесные, либо вблизи водохранилищ".
Сергей Елисеев, руководитель департамента маркетинга и рекламы компании "Инком-Недвижимость", не считает, что принятие поправок приведет к тотальным вырубкам лесов. "Застройщики заинтересованы в получении лесных участков под коттеджное строительство, но при этом они стремятся сохранить на территории каждое дерево, - говорит он. - Ведь стоимость домов там в два раза выше, чем "в поле". Елисеев приводит в пример поселок "Шервуд" (на лесной территории) , где цена дома составляет $1800 за 1 кв. м, и поселок "Веледниково", расположенный ближе к Москве, но "в поле" с ценой предложения $1000 за 1 кв. м.
Несмотря на фактический запрет оформления лесов под жилищное строительство, у инвесторов и раньше были способы получения лесных участков, в частности, за счет покупки территории бывших пионерлагерей. Именно так компания "Инком-Недвижимость" приобрела на вторичном рынке участок под "Шервуд". "Это был настоящий лесной участок, но юридически, по документам, - поле, - поясняет Елисеев. - Когда 40 лет назад здесь делали лагерь, посадили саженцы, которые за это время выросли в великолепный лес".
Даже если объем предложения вырастет, это не обязательно повлечет за собой ценовой спад. "Не стоит ожидать, что цены на землю от этого пойдут вниз, так как на землях лесхозов есть проблемы с коммуникациями и подвод этих коммуникаций будет стоить дорого", - говорит Ветлугина.