ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Под колпаком у чиновника

Распределение земли под коммерческую застройку - очень закрытый процесс, и таким он был всегда. Застройщики и инвесторы либо получают участки напрямую у города, либо приобретают их на вторичном рынке - у тех, кто получил землю у города, а также у перекупщиков, специализирующихся на недружественном поглощении предприятий. Все участки находятся под колпаком у нескольких городских чиновников. Хотя опыт города в секторе жилищного строительства показывает, что ситуацию можно изменить.

"Никакой прозрачности в распределении у городских властей нет, даже если какие-то из участков распределяются на конкурсах или аукционах", - говорит гендиректор компании "Магазин магазинов" Анна Ширяева. По ее мнению, это лишь попытка показать, что земля под коммерческую застройку распределяется прозрачно, на самом деле мероприятия проходят закрыто при небольшом количестве специально подобранных участников и результаты таких конкурсов, как правило, предопределены. "Нам не известно ни об одном участке, который бы инвестор получил в честной борьбе на открытом аукционе", - утверждает Ширяева.

Закрытость процесса невыгодна в конечном итоге ни городу, ни инвесторам. Распределяя участки под торговые или офисные комплексы, власти столицы не руководствуются интересами развития города. "В непосредственной близости друг от друга возникают конкурирующие между собой торговые центры, и вины инвестора в этом нет: они просто не обладают информацией друг о друге", - говорит Ширяева. Итог предсказуем: один из конкурентов либо терпит убытки, либо прогорает. Понятно, что если бы информация о распределении участков была открытой, то коммерческий застройщик мог бы избежать этой ситуации, построив на полученном им участке, например, не торговый, а офисный центр. В результате девелоперы терпят убытки, даже несмотря на строительный бум вообще и в области коммерческой недвижимости в частности, а город недополучает налоги в бюджет.

Кроме того, непрозрачность рынка земли приводит к тому, что выход на него новых девелоперов, особенно западных, практически закрыт. "Иностранный инвестор, решивший вложить средства в недвижимость, вынужден либо искать российских партнеров, либо отказываться от своих планов", - говорит директор отдела офисной недвижимости Colliers International Олег Мышкин.

Жилищная альтернатива.

В области жилья ситуация постепенно становится более упорядоченной. В последние годы правила предоставления участков под точечную жилищную застройку город менял несколько раз. Сперва девелоперы получали права на новое строительство или реконструкцию отдельно стоящих зданий либо напрямую в мэрии, либо через префектуры. Затем участки стали выставлять на конкурс. Свою долю город получал в виде определенного конкурсной комиссией процента построенных площадей, которые должны были пойти на муниципальные нужды. В прошлом году доля города стала выплачиваться деньгами: инвестор указывал в конкурсной заявке сумму, которую он готов заплатить за право строительства, и уже не имел возможности перекупить лот по более высокой цене. Эта схема, по мнению ответственного за проведение таких конкурсов вице-мэра Валерия Шанцева, не устраивала инвесторов, готовых ради наиболее привлекательных участков платить больше, и, соответственно, снижала прибыль города от мероприятий. В августе мэр подписал новое постановление - "Об утверждении положения о проведении аукциона на право инвестирования строительства и реконструкции объектов жилищного фонда", в котором были прописаны механизм проведения аукционов и методика определения стартовой цены лотов. И в ноябре состоялись сразу два аукциона.

С реконструкцией пятиэтажного жилого фонда ситуация обстояла несколько иначе. Снос ветхие пятиэтажек "оптом" начался еще в середине 90-х, однако инвесторов, готовых финансировать эти мероприятия, город выбирал, как говорится, частным образом. "Префектуры подавали в мэрию списки кварталов, нуждающихся в реконструкции, а также предоставляли списки надежных инвесторов, которые могли бы, по их мнению, потянуть такой объем", - говорит заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский. Затем на каждый участок оформлялось отдельное постановление правительства Москвы, регулирующее отношения между инвестором и городом. Обычно инвестор получал 70% построенных площадей, а остальное отходило под переселение. По словам Паньковского, в плотно заселенных домах это соотношение менялось и площади распределялись менее выгодно для инвестора - 50% на 50%. В конце октября Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы провел первый открытый инвестиционный конкурс на завершение комплексной реконструкции квартала в Черемушках. По условиям программы "Капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки", которая должна была быть утверждена еще в конце сентября и в рамках которой проводится конкурс, к 2007 г. в Москве запланировано реконструировать таким образом 45 кварталов общей площадью около 4 млн кв. м.

Плата за головную боль.

На первый инвестиционный конкурс по пятиэтажкам был выставлен один лот - четыре дома в Черемушках, расположенных в границах квартала 29 - 30 (ул. Профсоюзная, д. 47, 49, 51, 53) , на месте которых победитель должен построить жилой комплекс переменной этажности (9 - 16) на 60 000 кв. м с подземной парковкой и детский сад. Стартовую цену, которую инвестор должен заплатить за право получения этого контракта, город назначил в $100 000.

Реконструкция всего квартала началась еще в 1996 г. , ею занимались Департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС) и СУ-155, и выставленные на конкурс дома - последние "неохваченные". По словам одного из чиновников, близкого к исполнителям конкурса, привлекательность этого лота для инвестора сомнительна. "У жителей было время подготовиться, теперь площадь, которую он должен предоставить под отселение, зашкаливает за все привычные нормы", - говорит он. Это подтверждается и расчетами организаторов: по конкурсной документации 56% жилой площади построенного жилого комплекса пойдет под переселение. "Для того чтобы сделать этот проект просто доходным, требуется серьезное увеличение проектной площади, а это невозможно по технико-экономическим показателям. Для нас этот проект просто нерентабелен", - объясняет Паньковский отказ компании от участия в первом конкурсе.

"Эти условия хуже обычных, так как существенно увеличивают риски инвестора, который не может заранее спрогнозировать расходы на отселение жильцов", - говорит руководитель отдела перспективных проектов ДИПСа Евгений Леонов.

Готовясь к мероприятию, город серьезно поменял правила игры. Теперь все возведенное жилье и нежилые объекты переходят в собственность инвестора, однако взамен он должен самостоятельно и за свой счет переселить жильцов сносимых пятиэтажек. "Инвестор остался без административной поддержки в таком больном вопросе, как переселение", - говорит Паньковский. По мнению экспертов, это может не только серьезно затянуть срок реализации проекта, но и поставить под вопрос реальность его исполнения.

Однако девелоперы, желающие рискнуть, даже не имея административного рычага, нашлись. По словам сотрудника исполнителя конкурса - ГУП "Управление перспективных застроек" Дмитрия Зиканова, за право закончить реконструкцию квартала в Черемушках боролись семь компаний, состав которых, а также сумму, предложенную ими городу, он назвать отказался, сославшись на коммерческую тайну. Зиканов рассказал, что конкурсная комиссия под председательством главы стройкомплекса Владимира Ресина определила победителя - ОАО "Моспромстройматериалы", предложившее наиболее выгодные условия. Вице-президент "Моспромстройматериалов" Евгений Скляров подтвердил эту информацию. "Рентабельность в 10% нас вполне устраивает", - заявил он.

Остальные участники рынка, опрошенные "Ведомостями", были настроены не так оптимистично и назвали предложенные условия по реконструкции квартала "глубоко неинтересными". "Есть проекты в ближнем Подмосковье и в регионах, не требующие столь серьезных инвестиций на ранней стадии", - говорит председатель совета директоров девелоперской компании "КВ Инжиниринг" Игорь Брановицкий. Впрочем, по его мнению, даже доходность в 10% устроила бы инвестора, если бы он получил возможность при вхождении в подобный "социальный" проект кредитоваться под гарантии правительства Москвы.

По словам сотрудника "Управления перспективных застроек", в следующем году схема будет поставлена на поток и инвесторам предстоит побороться за более лакомые проекты: на конкурс будут выставлены целые кварталы, что подразумевает как более серьезные объемы реконструируемого жилья, так и более высокую рентабельность.

Ажиотаж на аукционах.

Если схема распределения кварталов под реконструкцию на конкурсной основе в этом году лишь начала обкатку, то участки под точечную застройку активно реализовывались сперва на конкурсах, а потом и на аукционах. Последние вызвали неожиданный для властей ажиотаж среди инвесторов.

Первый открытый аукцион, на котором конкурсная комиссия под руководством Шанцева определила инвесторов на застройку восьми участков, состоялся 8 ноября. Стартовая цена за право инвестирования варьировалась от $1,8 млн до $39,3 млн, а шаг аукциона - от $90 000 до $500 000. Всего было подано 66 заявок от 31 организации. Мероприятие вызвало среди инвесторов ажиотаж, которого власти, по словам Шанцева, не ожидали.

Если на последнем конкурсе в октябре количество претендентов на один участок варьировалось от двух до четырех, то на аукционе за наиболее привлекательные лоты сражались одновременно 8 - 19 компаний, а стартовая цена участка в результате торгов увеличивалась в 2 - 3 раза. Например, за право реконструкции семиэтажного дома в Барыковском переулке, вл. 6, стр. 1, компания "Интерстройсервис М" предложила $13 604 600 при начальной стоимости лота $4 604 600.

На втором аукционе были разыграны пять участков, и, несмотря на меньшее количество желающих приобрести права инвестирования, картина получилась аналогичная. Цена на самый привлекательный лот - строительство жилого дома на Суворовской улице (вл. 10 - 12) на 22 000 кв. м - выросла с $2 975 000 до $6 975 000. В упорной борьбе (40 шагов! ) победила компания "Юниформстрой". Всего, как отметил вице-мэр, первый аукцион позволил заработать дополнительно $25 млн, а по итогам второго Москва получила $8,4 млн прибыли.

Участники аукционов отметили прозрачность новой схемы распределения участков, однако многие из них не ожидали столь серьезной борьбы. "Мы отказались от дальнейшего повышения цены, тогда бы этот проект оказался для нас нерентабельным", - объяснила "Ведомостям" коммерческий директор корпорации "С-Холдинг" Наталья Соколкова после первого аукциона, где компании пришлось уступить право инвестирования строительства двух жилых домов на Камчатской улице ООО "АН "Бест-Финанс", когда цена поднялась до $6 768 600.

По словам участников, столь существенное увеличение доли города серьезно снижает доходность девелоперских проектов. Как объяснил руководитель конкурсной комиссии Виталий Крючков, при прямом распределении участков мэрией или префектурами город получал примерно $170 c 1 кв. м вновь вводимого жилья, с введением конкурсной системы стал получать в среднем $359 с метра, а аукционы "показали, что город может получать и $521".

"Каждая компания заранее просчитывает любой проект и решает, до какой суммы может поднимать ставки", - говорит гендиректор компании "Синега-1" Дмитрий Джамбаниев. Крючков считает, что аукционы будут интересны наиболее мобильным инвесторам. "Победителями станут наиболее благонадежные компании, которые смогут быстро привлечь кредитные деньги", - заявил он "Ведомостям".

Все опрошенные "Ведомостями" участники аукционов утверждают, что возросшие расходы инвесторов будут в дальнейшем компенсированы. Игорь Романов, гендиректор компании "С-Холдинг", считает, что переход на аукционную систему распределения участков может увеличить итоговую стоимость квадратного метра до 15%. "Раньше была инфляция на стройматериалы, теперь прибавилась инфляция на землю", - объяснил он.

Девелоперы признают, что, несмотря на то что рынок регулирует итоговую стоимость квадратного метра, любое увеличение инвестиционной составляющей в конце концов будет заложено в стоимость жилья для потребителя. Гендиректор девелоперской компании ЗАО "Пересвет-Инвест" Олег Пронин отмечает, что увеличение любой из инвестиционных составляющих сказывается на конечной стоимости квадратного метра. "Если выросли расходы инвестора, то он их компенсирует, собрав с населения", - говорит Пронин.