Новые хрущевки
Группа строительных компаний и банков собирается вложить в реконструкцию хрущевок и строительство мансард в Нижнем Новгороде около $50 млн. Планируется, что первые мансарды начнут строить уже в марте 2004 г. Риэлторы считают, что новое жилье может быть востребовано на рынке, но сомневаются в окупаемости проекта.
Первая мансарда появилась в Нижнем в середине 90-х гг. - был надстроен этаж на доме в Советском районе. После чего мансарды не строились.
По оценке Анатолия Бадардинова, председателя оргкомитета Нижегородской независимой федерации собственников жилья (ННФСЖ) , почти каждый четвертый дом в Нижнем Новгороде требует капремонта. "Проведение капитально-восстановительного ремонта четырехподъездной хрущевки и надстройка двухуровневой мансарды дадут около 1300 кв. м жилья, а затраты составят примерно 15 млн руб. Вновь введенная площадь может быть продана за $800 за 1 кв. м, что очень привлекательно для инвесторов", - сообщил Бадардинов.
Реализация пилотного проекта может начаться уже в марте 2004 г. и завершиться к концу года. На первом этапе планируется надстроить мансарды на 15 зданиях, расположенных на набережной Феодоровского, а также провести капремонт в пределах четырех кварталов. По оценке Бадардинова, затраты составят $15 млн, при этом будет введено 20 000 кв. м нового жилья.
Уже достигнуты договоренности с несколькими строительными компаниями - нижегородскими "Термотехникой", "Сэнарджи-НН", московскими Velux и "Брас ДСК-1", словенскими подрядными организациями Vegrad и Kalkkom-smrekar. Финансировать проект могут словенская Nova Ljubljanska Banka, нижегородские НБД-банк и ВОК-банк.
Представители банков и строительных компаний подтвердили готовность участвовать в проекте, но пока объемы инвестиций не называют. Советник председателя правления ВОК-банка Владимир Федоров сказал, что в банке оценивают проект как перспективный и экономически выгодный. "Сумма кредита еще не определена, переговоры продолжаются", - говорит он.
Руководитель проектной группы компании Velux Олег Пантиков сообщил: "У нас есть соглашение о консультативной помощи, а также о поставках мансардных окон".
По словам Анатолия Бадардинова, подготовлен проект соглашения о гарантиях городской администрации перед участниками проекта. "Затраты на проектирование и оценку составят 15 млн руб. , и инвестор должен быть уверен, что он не выбросит деньги на ветер", - говорит он. Предварительные переговоры с жильцами уже начались. Анатолий Бадардинов уверен, что с юридической точки зрения проект защищен. "Реставрируя здания и заменяя коммуникации, мы увеличиваем цену общедолевой собственности на 30% и снижаем затраты на ее содержание", - объясняет он. Ожидается, что на этой неделе московские инвесторы приедут в Нижний.
Заместитель директора Департамента экономики Артем Каразанов сообщил, что согласование всех документов может быть завершено к концу этого года. "Пока проект находится в администрации Нижегородского района, после чего будет передан в мэрию", - пояснил он.
Начальник отдела охраны памятников областного Министерства культуры Игорь Петров сказал, что возражений против проекта у министерства нет. "Если на хрущевках появятся скатные крыши, улучшатся силуэт и эксплуатационные качества", - считает он.
Первый заместитель начальника Главного управления архитектуры и градостроительства Сергей Медведев подтвердил, что администрация заинтересована в реализации этого проекта. "Это один из реальных способов решения проблемы ремонта зданий, - считает он. - Поэтому мы готовы проводить разъяснительную работу с населением".
Участники рынка считают, что главная проблема будет не со строительством и переговорами, а с экономической эффективностью проекта.
"Для жителей это благо, и договориться будет можно - в домах накопилось много проблем", - уверена директор по продажам АН "Адрес" Елена Соловьева. Руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства (Санкт-Петербург) Алексей Шаскольский считает, что сопротивление жителей можно преодолеть, если организаторы предложат привлекательный инвестиционный пакет.
Однако риэлторы затрудняются оценить окупаемость проекта. Елена Соловьева говорит, что набережная Феодоровского сейчас не считается удачным местом для застройки. "Она далека от транспортных потоков, там не развита необходимая инфраструктура, - пояснила она. - Кроме того, несмотря на дефицит жилья на рынке, продать мансарды дороже $650 за 1 кв. м будет сложно".
По оценке Алексея Шаскольского, проект будет рентабельным, если при продажной цене $800 за 1 кв. м себестоимость 1 кв. м составит $500. "Но это только стоимость строительства с инженерией без серьезных работ по утеплению фасада и благоустройству территории, поэтому окупится ли проект, это еще вопрос", - сомневается он.
БЕЗ ПРАВЖ В 2001 г. два студента юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета, по сути, похоронили проекты по надстройке домов, выиграв "мансардное дело". Верховный суд РФ признал, что переоборудование чердаков необходимо согласовывать с жильцами, а регистрировать право собственности на построенные мансарды нельзя. Сейчас, по словам руководителя группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексея Шаскольского, в Санкт-Петербурге все же есть несколько успешных проектов по строительству мансардных этажей, например на набережной Невы, но это только точечное строительство. "Глобальных проектов нет, тормозят эту тему правовой момент и сопротивление жильцов", - говорит он. В итоге сейчас в Санкт-Петербурге запущен проект, предусматривающий снос старых домов и строительство на их месте нового жилья. Эта схема уже давно успешно реализуется в Москве.