КРАСИВАЯ ЖИЗНЬ: Доходный интерьер
Заработать деньги на сдаче элитных квартир в аренду могут и частные инвесторы, и государственные владельцы недвижимости. Однако и тем и другим приходится сначала вкладывать до 50% от стоимости квартир в их отделку, обустройство и интерьер.
Вложение в элитную недвижимость стало выгодней и надежней любого банковского вклада, так как доход от операций с недвижимостью, по словам специалистов риэлторского агентства Blackwood, составляет от 20 - 30% годовых в валюте, а для игры на рынке инвестору достаточно обладать капиталом $500 000. Современное доходное жилье - это уже не малогабаритные квартиры на вторичном рынке, доставшиеся по наследству от родственников, которые можно сдавать без мебели и ремонта по $300 - 400 в месяц. Это элитное жилье от 80 кв. м, в доме с развитой инфраструктурой, с ежемесячной ставкой аренды от $2500. Некоторые арендодатели, стремясь как можно выше поднять планку цен, тратят на подготовку, ремонт, продуманный интерьер, мебель до 50% от стоимости самой квартиры. "Есть люди - я их называю квартирными магнатами, - которые сдают [одновременно] по 5 - 10 элитных квартир, - рассказывает Марина Маркарова, руководитель отдела аренды жилых помещений Blackwood. - На вырученные деньги они спокойно живут за границей - во Франции, Швейцарии".
Дорогой адрес.
"Для доходного бизнеса покупают уже готовые квартиры, желательно в современном доме с подземным гаражом, охраной, сформированной качественной службой эксплуатации, - считает Александра Косарева, руководитель отдела аренды компании Soho Realty. - Самые выгодные квартиры для сдачи в аренду [расположены] в центральных районах в пределах Садового кольца: Смоленка, Остоженка, Маяковка, Патриаршие пруды". Вот как комментирует ситуацию с выбором района для покупки элитной недвижимости Александр Илюхин, руководитель департамента элитного жилья Москвы риэлторского агентства "Новое качество": "Если говорить о конкретных столичных объектах в категории "элита", одним из наиболее интересных (пока только выходящих на московский рынок недвижимости) является River House (дом на Саввинской набережной Москвы-реки). Это пятиэтажный дом в районе Плющихи - динамично развивающегося и постепенно набирающего популярность района центра столицы". По словам Илюхина, к тому времени, как купленная на этапе строительства квартира в доме на Саввинской набережной будет использоваться на полную мощность, она вырастет в цене и коэффициент стоимости всего района застройки тоже поднимется. Другой пример - дом в Климентовском переулке. Это современный жилой комплекс переменной этажности (до 12 этажей) , построенный по индивидуальному проекту. Он выгодно отличается от малоквартирных замоскворецких особняков тем, что, обладая всеми их достоинствами (прекрасное месторасположение, развитые инфраструктура и инженерия) , он гораздо более приспособлен для использования в бизнес-целях. А потому является наиболее привлекательным из всех строящихся сейчас в этом районе объектов в первую очередь для жителей других районов столицы и даже других городов России.
В целом тенденция развития рынка такова, что сейчас интереснее всего инвестировать в строящиеся объекты в перспективных районах Москвы (Замоскворечье, Плющиха, Фрунзенская набережная, пр-т Мира, Сокольники, район ст. м. "Новослободская") , считает Илюхин. Особенно это касается тех, кто рассчитывает на последующую продажу этой недвижимости. Такие тенденции характерны для центральных районов или тех, что концентрируются вокруг Садового кольца. Если же говорить о популярных сегодня западном и юго-западном направлениях, они также актуальны для покупки недвижимости с целью сдачи ее в аренду. В первую очередь интересны районы, в которых концентрируются посольства и представительства западных компаний. Ведь именно они чаще всего арендуют квартиры для своих сотрудников.
Старое и новое.
До недавнего времени более распространенной была покупка квартир в уже готовых домах или в старом фонде (сталинские, дореволюционные, кирпичные "цековские" дома конца советского периода). Но период продажи всех квартир, плюс период вторичной продажи, одного или двух ремонтов (при смене владельца) слишком отдаляют срок возможного начала сдачи квартиры в аренду (ведь очень немногие клиенты захотят жить в условиях текущих ремонтных работ в соседних помещениях) , считают консультанты риэлторского агентства Penny Lane Realty. Поэтому смысл инвестировать средства в квартиру (квартиры) в еще не построенном доме есть только в случае, если экономия при покупке на этапе инвестирования сопоставима с неполученной выручкой на этапе ожидания возможности стать "лендлордом".
Как правило, чтобы оптимально сочетать инвестиции и будущую прибыль и снизить сроки окупаемости, частный клиент обращается к риэлторам. За свои услуги риэлторы получают комиссионные в размере в среднем 50% от месячной платы с владельцев квартир, сдающих свою недвижимость, и 100% от месячной платы с арендаторов. Риэлтор рекомендует ставки аренды, исходя из реальных цен на рынке, и консультирует клиента на всех этапах. Рассматриваются несколько вариантов, определяется бюджет, при необходимости проводятся дополнительные исследования в отношении того или иного района. При посредничестве риэлторов возможен вариант покупки квартиры с готовыми арендаторами. Например, компания Soho Realty продумала и реализовала схему продажи 38 квартир с концепцией доходного бизнеса в доме по адресу: Новый Арбат, 29. Все квартиры были укомплектованы кухонной мебелью, хорошей бытовой техникой (полный ассортимент - холодильник, варочная панель, духовой шкаф, посудомоечная и стиральная машины, вытяжка) , санузлами. Квартиры предлагались на продажу с арендаторами, с договорами аренды, заключенными на год с возможной пролонгацией. Все проданные квартиры этого дома сдавались в течение одного года, после чего были проданы, причем 60% покупателей приобретали их именно с целью доходного бизнеса.
50% - в интерьер.
Немаловажно определиться с ремонтно-строительными затратами. В зависимости от размеров квартиры и подрядчика ремонт длится от шести месяцев до года. "Стоимость ремонта дорогой квартиры составляет не менее $1000 за 1 кв. м, ремонт среднего качества стоит около $300 - 600 за 1 кв. м. На хороший достойный ремонт обычно тратится 20 - 30% от начальной стоимости квартиры, хотя для совершенства нет предела", - считает Александра Косарева. По мнению специалистов Penny Lane Realty, если речь идет о покупке квартир исключительно для сдачи в аренду, то затраты на ремонтные работы не должны превышать 50% от стоимости квартиры.
Как правило, квартиры по стилю стараются сделать более-менее классическими, спокойными - пастельного цвета стены, паркет. На площадях, выложенных плиткой (а это обычно санузлы, кухня, холл) , желательны полы с подогревом. Из мебели обязательно наличие кухни с бытовой техникой и укомплектованных санузлов. Клиент может воспользоваться как услугами дизайнеров и архитекторов, которых предлагает агентство, так и своими контактами, но особенными дизайнерскими изысками увлекаться не стоит. Хотя иногда арендаторы снимают квартиры именно из-за оригинального дизайна. Например, в практике агентства Soho Realty встречалась квартира, выдержанная в стиле нью-йоркской черно-белой студии со стеклянными перегородками. Немного холодное, эстетское пространство буквально заворожило будущих жильцов. Квартиры, стиль которых выдержан в современных направлениях, с обилием стекла и металла, часто снимают молодые менеджеры иностранных компаний.
Старшее поколение отдает предпочтение классике. По оценке специалистов агентства Blackwood, если несколько лет назад иностранцы предпочитали открытые кухни и квартиры студийного плана, то теперь колоссальным успехом пользуются квартиры с раздельной кухней, обязательно отделенной от гостиной аркой или перегородкой. Лишь американцы по-прежнему привержены открытому пространству.
Что касается меблировки, то небольшие квартиры порядка 120 кв. м сдаются с мебелью. В больших квартирах наличие мебели чаще не предполагается (кроме, конечно, кухни и санузлов) , хотя, как считают консультанты Penny Lane Realty, соотношение больших апартаментов с мебелью и без примерно одинаковое. По их мнению, большие квартиры выгоднее меблировать качественной, но не сверхдорогой мебелью классического стиля или стиля модерн (не следует путать со стилем хайтек) или же предлагать потенциальную возможность меблировки квартиры с разумным повышением стоимости аренды. В принципе, вопрос лояльности арендодателя к установке мебели и оборудования в квартире - один из важных на рынке: любая принципиальная позиция затрудняет сдачу в аренду объекта и увеличивает срок поиска клиента. Исключение составляют только на 100% беспроигрышные проекты, среди которых в основном крупные объекты - доходные дома и поселки (как городские, так и загородные). Если арендатор, въезжая в немеблированную квартиру, хочет приобрести мебель, то он консультируется с владельцем квартиры, какую мебель тот хотел бы видеть в квартире. По договоренности владелец покупает именно ту мебель, которую выбрал арендатор. Деньги за нее поступают в счет будущей арендной платы, а сама мебель по истечении срока действия арендного договора остается у владельца квартиры.
По мнению специалистов агентства Blackwood, самая востребованная площадь сегодня - от 130 до 160 кв. м. Обычно это квартиры с двумя-тремя спальнями, с двумя полными санузлами. Арендные ставки варьируются в среднем от $4000 - 4500 за двухкомнатную квартиру до $15 000 за пятикомнатную. Соответственно, цены определяют и круг потенциальных арендодателей. Съемное жилье арендуют как сотрудники (топ-менеджеры) крупных иностранных компаний и посольств, так и российские бизнесмены, владельцы собственного бизнеса и сотрудники крупных корпораций. Что же касается их соотношения, то оценки риэлторских агентств разнятся. По данным Blackwood, большую часть арендаторов - примерно 60% - на сегодняшний день составляют сотрудники иностранных корпораций и посольств. Статистика же Soho Realty иная: только 30% арендаторов - экспаты, 70% - россияне.
Госбизнес аренды.
Доходный дом - это доходное предприятие. Это мнение уже не только риэлторов и частных инвесторов, но и чиновников, которые включились в прибыльный бизнес.
Московское правительство оценивает сектор аренды жилья как очень выгодный, поскольку будущие арендные выплаты будут непосредственно пополнять казну города. Кроме того, городские власти считают, что спрос на аренду жилья только растет, а город может предложить лучшие условия, чем частный сектор, и главное - обеспечить юридические гарантия арендатору. Первым опытом вхождения государства в бизнес аренды квартир стал доходный дом, расположенный по адресу: Большой Николоворобинский переулок, д. 10. Инициатором, инвестором, а также реализатором данного проекта стал Департамент инвестиционных программ строительства Москвы. По данным ДИПСа, строительство доходного дома обошлось в $12,3 млн и при ежегодных арендных сборах около $2,4 млн проект должен окупиться за восемь лет. Согласно бизнес-плану к концу 2004 г. заполняемость должна составить 50 - 60% , к концу 2005 г. - 75% , к концу 2006 г. - 80%. На сегодняшний день подписаны 10 договоров аренды, а это 21,3% заполняемости. Минимальный срок, на который можно арендовать квартиру, - один год, максимальный - пять лет. Договоры на аренду нежилых помещений уже заключены. В течение месяца будут оформлены права города на первый экспериментальный доходный дом, и он поступит в хозяйственное ведение ГУП "Мосжилкомплекс", подведомственный Департаменту. Соответственно, все полномочия по распоряжению жилыми и нежилыми помещениями в доходном доме, а также его эксплуатация и техническое обслуживание будут находиться в ведении "Мосжилкомплекса". Сдают же квартиры в аренду через риэлторские агентства, такие как, например, "Инком-Недвижимость", "Миэль".
Таким образом, был построен первый в послереволюционной России доходный дом на 47 квартир. Распределение квартир и ставки их найма следующие: шесть двухкомнатных квартир, каждая площадью 83 кв. м, арендная ставка - $2500 - 3300 в месяц; 19 трехкомнатных по 100 - 120 кв. м ($3200 - 4800 в месяц) ; 21 четырехкомнатная (143 - 175 кв. м, ставки - $4700 - 5700 в месяц). Размер единственной самой большой двухуровневой квартиры из семи комнат - 300 кв. м. Платить за нее нанимателю придется $12 000 в месяц. Помимо собственно аренды обитатели дома оплачивают комплексное техническое обслуживание в размере $130 - 150 в месяц в зависимости от уровня и площади жилья. В том случае, если квартиры арендуют юридические лица, они также должны заплатить налог на добавленную стоимость. Помимо жилья в доходном доме расположены помещения службы эксплуатации и четыре офиса площадью от 119 до 217 кв. м. Ставки аренды составляют $430 за 1 кв. м в год (без учета НДС, коммунальных платежей и услуг связи).
Перечень услуг, которые предлагает ГУП "Мосжилкомплекс", достаточно обширен, но не конечен. Услуги абстрактно можно разделить на стандартные и платные.
К первым относятся цифровая телефонная связь, телевидение, охрана дома и прилегающей к нему территории, уборка придомовой территории и не стандартная, но бесплатная мойка колес и подкрылков автомобилей в осенне-зимний период. Ко вторым, платным услугам можно отнести услуги по меблировке квартир по заказу жильцов, уборку квартир, работу с детьми (детская комната, дошкольная группа, занятия с педагогами) , различные бытовые услуги, такие как прачечная, химчистка, гладильная. Также здесь можно арендовать автомобиль, заказать экскурсии, театральные билеты, заказать продукты на дом и даже организацию банкета.
Квартиры в доходном доме сдаются с отделкой, санузлы и кухни полностью укомплектованы. В кухне обязательный перечень бытовой техники включает холодильник, плиту, вытяжку, посудомоечную машину. Тот факт, что жилые комнаты обычно не меблируются, объясняется тем, что жильцы привозят свою мебель. Естественно, за отдельную плату жильцы могут воспользоваться услугой по меблировке квартир. Для этого достаточно выбрать мебель по каталогу, и в течение трех дней ее доставят. Кстати, кухни, которыми укомплектованы квартиры, - итальянского производства, тогда как остальная мебель, которую предлагают для обстановки, - отечественная. В любом случае поскольку дом ориентирован на состоятельных людей, причем не только на москвичей, но и на зарубежных граждан, то, как правило, будущие арендаторы въезжают в квартиры со своей мебелью. Кухню же перевозить неудобно и невыгодно. Кухонная мебель всегда вписывается в определенные размеры, заданные пространством, где, исходя из эргономики, расставляется та или иная бытовая техника, так что расположить "старую" кухню на новом месте не представляется возможным.
Все квартиры спроектированы стандартно и подходят под классическую мебель: паркет или ковролин, керамогранит на кухне и в санузлах, входная металлическая дверь, покрытая шпоном дуба. Если же по каким-либо причинам арендатора не устраивает дизайн или ремонт, то он вправе его изменить, правда, придется согласовывать параметры перемен с "Мосжилкомплексом". А вот перепланировки делать нельзя.
Кроме московского правительства, выступившего инициатором доходного бизнеса городского масштаба, существует и другая государственная организация, во владении которой есть элитные квартиры, предназначенные для сдачи в аренду. Это Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД России - единственное на российском (и даже на советском) рынке аренды недвижимости компания с более чем 80-летним опытом работы. Сейчас УПДК предлагает квартиры в более чем 20 домах в престижных районах - на Рублевском шоссе, в Юго-Западном районе, на Ленинском проспекте, улице Вавилова, проспекте Вернадского и т. д. Также у УПДК есть квартиры в трех домах на севере Москвы и в 10 домах в центре.