Перегрев близок
Начало года обычно трудно назвать горячей порой для сделок на вторичном рынке. Но 2004 год нарушил эту традицию. Цены продолжают расти. Риэлторы связывают это с превышением спроса над предложением и большим количеством заемных средств, которые появились на рынке после начала работы ипотечных программ в российских банках.
За I квартал 2004 г. цены на вторичном рынке жилья выросли, по разным оценкам, на разные позиции от 5% до 10%. Риэлторы называют две основные причины роста цен: влияние первичного рынка и превышение спроса над предложением. "В начале года продавцы очень неохотно расставались с недвижимостью. Вероятно, выжидали, как изменится в связи с выборами политическая ситуация. Сейчас и продавцы успокоились, и покупатели привыкли к высоким ценам", - сообщила Елена Соловьева, директор по продажам АН "Адрес".
А Андрей Крайнов, менеджер по продажам АН "Выбор", считает, что политическая ситуация не сильно влияет на рынок недвижимости. Сделки идут очень активно. В основном это альтернативные сделки: одну квартиру клиент продает, а взамен покупает другую (или другие). Фактически это обмен через куплю-продажу. Для таких обменов приходится выстраивать цепочки из нескольких сделок. Но делать это все труднее и из-за роста цен, и из-за отсутствия в "чистой продаже" жилья, которое бы упрощало такой обмен. "На вторичном рынке очень редко появляются квартиры в "чистой продаже": даже доставшуюся по наследству квартиру стараются оставить детям, сдают в аренду. Продают только в крайнем случае: для решения финансовых проблем или если уезжают из города", - рассказал Крайнов. Так что дефицит на рынке жилья пока сохраняется.
Росту цен способствует привлекательность недвижимости как инвестиционного инструмента. Это увеличивает объем спроса. "На рынке все больше инвесторов, которые просто вкладывают средства в недвижимость. Отчасти из-за них опережающими темпами растут цены на однокомнатные квартиры", - считает Антон Кузнецов, менеджер АН "Чекни".
По данным Маргариты Телепениной, менеджера по продажам АН "Адвекс", стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире существенно выше, чем в трехкомнатной. "В однокомнатной хрущевке на "Автозаводе" квадратный метр стоит не меньше $500, а в трехкомнатной - чуть больше $400", - уточняет она.
Риэлторы дружно заверяют, что заметно возросло число сделок с заемными средствами. Чаще всего клиенты пользуются услугами Сбербанка: там и процентная ставка ниже, чем в других банках, - 18 - 19% годовых в рублях, и схема уже отработана: от подачи заявки до выдачи кредита проходит 7 - 10 дней. Доступность кредитов еще более увеличивает платежеспособный спрос. Но пока, по оценкам риэлторов, количество покупателей, использующих кредит, не так велико, чтобы оказать существенное влияние на рынок. "Хорошо, что кредитные продукты входят на рынок постепенно. Массовый выброс доступных кредитов может привести к еще большему росту цен", - отмечает Соловьева из "Адреса".
В конце марта в Нижнем Новгороде начало работу ГП "НИКА" - региональный оператор федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). "НИКА" выдает кредиты только на приобретение жилья на вторичном рынке под 15% годовых в рублях на срок до 27 лет. Нижегородской области на 2004 г. на кредитование выделено из средств АИЖК 200 млн руб. Если все эти кредиты будут выданы в достаточно сжатые сроки, то давление платежеспособного спроса еще более усилится, а это всегда ведет к росту цен.
"Сейчас у нас, как и год назад в Москве, цены не только достигли уровня начала августа 1998 г. , но и превысили их примерно на 50% ", - отмечает Андрей Крайнов из "Выбора". Цены продолжают расти, хотя уже сейчас они кажутся необоснованно высокими. Но никаких признаков или причин, способствующих их снижению, риэлторы пока не наблюдают. "Кризис на рынке недвижимости возможен, но только из-за внешних факторов - резкого изменения курса доллара, падения цен на нефть. В этом случае выиграет тот, кто сумеет предвидеть подобные изменения", - считает Кузнецов из АН "Чекни". Но участникам вторичного рынка жилья нечего опасаться: обмены через куплю-продажу - основная операция на вторичном рынке - идут независимо от кризисов и курсов валют.