Цены притормаживают
Начало года принесло на первичный рынок жилья долгожданное спокойствие. О стагнации еще не говорят, но того роста цен, какой наблюдался в начале прошлого года, больше нет. Риэлторы связывают это с тем, что платежеспособные нижегородцы утолили "первый голод", и теперь застройщики уже не говорят, что все квартиры в новых домах раскупаются еще на стадии котлована.
По данным риэлторских компаний, в I квартале 2004 г. стоимость жилья на первичном рынке выросла на 3 - 5% (т. е. на 1 - 1,5% в месяц). В прошлом году ежемесячный рост цен составлял 2,5 - 3,2% , или 30 - 40% в год.
Связано это с тем, что на рынке уже нет того ажиотажа, который был характерен для прошлого года. Давление спроса снизилось, очередь желающих купить жилье в новостройках поредела.
"На стадии котлована квартиры уже не раскупают", - констатирует Елена Соловьева, директор по продажам АН "Адрес". "Обычно самые ликвидные одно- и двухкомнатные квартиры не слишком большой площади раскупают на стадии 4 - 5-го этажей. Если проект удачный, место хорошее, то на стадии 2 - 3-го этажей", - добавляет Светлана Виноградова, руководитель отдела первичного рынка АН "Адвекс".
Снижение спроса привело к тому, что многие застройщики готовы идти на определенные уступки. Правда, заявленную цену квадратного метра они не снижают, зато готовы поторговаться по поводу курса "условной единицы". По традиции цены на жилье номинируются в долларах - так легче ориентироваться. Когда доллар потерял устойчивость, одни застройщики стали назначать цены в рублях, другие попытались перейти на евро, третьи сохранили верность доллару или условным единицам, но ориентировались отнюдь не на курс ЦБ, а на свой собственный. В итоге в одних компаниях доллар или у. е. равны 30 руб. , в других - 31 руб. , в третьих - 32 руб.
"Клиенты чувствуют себя обманутыми, когда выясняется, что вместо заявленных в рекламном объявлении $440 за 1 кв. м им придется заплатить $465. В пересчете на стоимость всей квартиры эта некорректность застройщика обходится дольщику в приличную сумму. Но номинал никто менять не хочет, а вот по курсу у. е. идут на уступки", - рассказывает Елена Соловьева.
Цены растут неравномерно. По мнению Евгения Дорфмана, директора управления новостроек ГК "Триумф", быстрее всего дорожает дешевое жилье, малокомнатные квартиры, которое традиционно считается самым ликвидным. Многокомнатные квартиры, особенно большой площади, расходятся медленнее. "Случается, застройщик уже в процессе строительства начинает менять проект, дробит большие квартиры на одно- и двухкомнатные", - рассказала Виноградова из АН "Адвекс".
Абсолютный хит сезона, по мнению Соловьевой, - стандартные квартиры улучшенной планировки: однокомнатные - площадью от 42 кв. м, двухкомнатные - примерно 60 кв. м, трехкомнатные - от 80 до 100 кв. м.
Рынок элитного жилья менее подвижен. Да и строят элитного жилья немного - не считать же элитными многоэтажные громадины только потому, что они расположились в самом центре города. Во всяком случае, проектов, подобных "Дому на набережной", пока не предлагается. "Просто места такого больше нет", - уверена Соловьева. И поэтому покупатели, готовые выложить более $1000 за 1 кв. м, обращают взоры на загородное жилье.
Другой особенностью нового строительного сезона можно считать реальное начало работы на нижегородском рынке московских компаний. Первой о себе заявила ГК "Социальная инициатива", которая планирует застраивать квартал на ул. Медицинской. В марте начала строительство первого дома компания "Стройинвестрегион", которой выделены площадки практически во всех районах города, целый квартал в районе ул. Пушкина будет застраивать "Квартстрой", будет возводить жилье в Приокском районе компания УК "Синвест".
Риэлторы положительно оценивают приход столичных инвесторов на нижегородский рынок жилья. "Это увеличивает для клиентов возможность выбора. К тому же новые игроки приносят не только новые проекты и строительные технологии, но и новые технологии продаж", - считает Евгений Дорфман из "Триумфа". "Конкуренция с москвичами заставит и нижегородские компании искать новые технологии, повышать качество, предлагать выгодные условия рассрочки", - полагает Соловьева из "Адреса".
Еще одна новая тенденция - строительство жилья в ближайшем пригороде. "Вслед за московскими и самарскими строителями нижегородцы тоже обратили внимание на ближайший пригород, где земля дешевле и не нужно сносить ветхий фонд", - отмечает Евгений Дорфман из "Триумфа". Предполагается, например, строительство микрорайона многоэтажных домов в районе Афонино, московские строители выходят в Бор явно в расчете на нижегородцев.
В 2003 г. в Нижнем Новгороде было построено 265 000 кв. м жилья, что на 65 000 кв. м больше, чем в 2002 г. А в 2004 г. планируется построить почти на 100 000 кв. м больше, чем в 2003 г.
Увеличение объемов строительства, по мнению риэлторов, будет способствовать стабилизации цен. Дорфман считает, что в 2004 г. общий прирост не превысит 20 - 25%.
Существует и другая точка зрения. Анатолий Секотов, председатель совета Нижегородского союза строителей, считает, что резкое увеличение объемов строительства может привести к значительному удорожанию жилья: производители строительных материалов не в состоянии за короткий срок пропорционально увеличить производственные мощности. А дефицит основных стройматериалов приведет к росту цен на них и, соответственно, себестоимости жилья. По мнению Секотова, ежегодный прирост объемов строительства жилья не должен составлять более 30%.