Рост продолжается
По данным Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество, с мая по июль количество сделок на вторичном рынке по сравнению с аналогичным периодом 2003 г. возросло почти на четверть. Риэлторы считают, что такая активность нетипична для этого сезона. “За последние годы так же хорошо квартиры продавались летом 1998 г., перед дефолтом”, – вспоминает специалист инвестиционно-риэлторской компании “Мегаполис” Анастасия Шиленко.
Одной из причин увеличения числа сделок коммерческий директор агентства “Эрмитаж” Илья Маслов считает стремление покупателей “запрыгнуть в уходящий поезд”, успев купить квартиру до очередного ценового скачка. Гендиректор АН “Дельта” Владимир Затримайлов полагает, что рынок стал привлекателен для инвесторов, которые хотят сыграть на росте цен. “Инвесторы составляют уже около трети от общего числа покупателей готового жилья в городе”, – уточняет Затримайлов. А Анастасия Шиленко из “Мегаполиса” уверяет, что “масла в огонь” добавил и недавний банковский кризис, когда люди забирали деньги с депозитов и “покупали квартиры не глядя”.
Гендиректор Центрального агентства недвижимости “Афина Паллада” Татьяна Дергачева уверена, что главной причиной увеличения количества сделок стал рост доходов населения. Отчасти активность рынка, по ее мнению, объясняется еще и развитием ипотечного кредитования: “С использованием ипотечных кредитов совершается пока всего 3–5% сделок, но каждая такая сделка порождает цепочку еще из трех-четырех обычных”.
Гендиректор Новосибирского областного агентства ипотечного жилищного кредитования (НОАИЖК) Юрий Тиунов говорит, что с января по июль 2004 г. рефинансировано 338 кредитов на общую сумму 187,6 млн руб. Большая часть кредитов (313) выдана через филиал банка “Сибконтакт”, остальные 25 – через филиал Собинбанка. По словам Тиунова, на стадии оформления находится еще около 150 кредитов. В 2004 г. НОАИЖК планирует выдать около 1000 кредитов на 510 млн руб., а в 2005 г. – более 2000 кредитов на 1,5 млрд руб.
Правда, Владимир Затримайлов из “Дельты” считает, что ипотека пока существенно на рынок не влияет из-за малого количества сделок. А директор Центрального офиса агентства недвижимости “Доктор Ключ” Петр Мельников отмечает, что часто риэлторы сталкиваются с нежеланием владельцев квартир продавать их людям, использующим ипотечные кредиты. “В этом случае происходит задержка расчета на месяц-два, а цены-то растут”, – уточняет он.
Повышенный спрос на жилье привел и к росту цен. Его масштабы риэлторы оценивают по-разному. По мнению Ильи Маслова, цены во II квартале выросли на 10–15%. Директор агентства “Доктор Ключ” Петр Мельников называет цифру 20%, а руководитель “Дельты” Владимир Затримайлов и Шиленко из “Мегаполиса” поднимают верхнюю планку до 30%. Риэлторы уверены, что рост цен продолжится по крайней мере до начала 2005 г. Анастасия Шиленко ждет дополнительного повышения цен на 10%, Владимир Затримайлов – на 10–20%.
Дергачева из агентства “Афина Паллада” говорит, что наибольший рост цен идет на наиболее ликвидные одно- и двухкомнатные квартиры. Они подорожали за последние три-четыре месяца больше всего – на 15–20%, в то время как 3–4-комнатные – на 10–15%. Наиболее привлекательные районы – вдоль линии метро в Заельцовском, Октябрьском и Ленинском районах, а наименее – полногабаритные квартиры в домах с деревянными перекрытиями. Особенностью новой волны покупательского спроса начальник отдела “Жилфонда” Ольга Чередниченко считает более высокий, чем в прошлом году, интерес к кирпичным домам и зданиям, построенным не раньше 70–90-х гг. прошлого века. По мнению Шиленко из “Мегаполиса”, для инвесторов приоритетен более узкий спектр жилья – в кирпичных домах не старше 10 лет. “Увеличилась доля людей, которые могут себе позволить улучшить жилищные условия. Подкопили денег и переезжают из хрущевок и типового жилья в дома улучшенной планировки”, – уточняет Шиленко. Сейчас трехкомнатная квартира в доме улучшенной планировки, как правило, дороже квартиры в типовом доме примерно на 200 000 руб.
Большинство риэлторов считает, что наименее подвержен изменениям сектор элитного жилья. Стабильность спроса на такое жилье отмечает, например, Маслов из “Эрмитажа”. Дергачева из “Афины Паллады” говорит, что число сделок незначительно увеличилось, но их не более 5% от общего количества. По мнению Маслова, к элитному в Новосибирске можно отнести жилье с полным современным ремонтом при наличии благополучных соседей в месте с развитой инфраструктурой, а стоимость таких квартир варьируется от $100 000 до $200 000. Максимальная цена проданной за последние месяцы “Эрмитажем” квартиры – 4,9 млн руб. (160 кв. м по цене 30 500 руб. за 1 кв. м). Дергачева говорит, что 1 кв. м готового элитного жилья стоит $1500–2000 и под самоотделку – $1000–1300 за 1 кв. м.