Не растут, не падают...
По данным аналитического центра IRN.ru, общерыночный индекс среднего уровня цен на жилье в Москве за ноябрь составил $1803 за 1 кв. м против $1805 в октябре. Минимальная цена 1 кв. м жилья в Москве, по данным риэлторов, $1300–1400 (от $40 000 за квартиру), максимальная – $12 000–15 000 ($1,3–1,5 млн за квартиру).
На вторичном рынке увеличивается объем предложения: по данным “Исследования.ру”, с января по ноябрь 2004 г. рост составил 26%.
По данным корпорации “МИАН”, подавляющее большинство предложений на вторичном рынке – квартиры в домах 1960–1980 гг. постройки. Но нельзя не заметить и появление довольно большого количества недавно оформленных в собственность новостроек, говорит Елена Бармина, директор департамента территориальных отделений МИАНа. По оценке независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, около 62% предложения – квартиры в панельных домах, 38% – в кирпичных и монолитных.
Увеличение объема предложения на вторичном рынке – естественная реакция рынка на прекращение масштабного роста цен, считает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. По его мнению, некоторые владельцы квартир хотят лишь узнать точную рыночную стоимость своей недвижимости, потому и дают объявление о продаже. Продавцы полны решимости дождаться обещанного некоторыми риэлторами возобновления роста цен.
Начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации “Инком-Недвижимость” Евгений Михаленков назвал ситуацию на вторичном рынке стабильной: цены и сроки экспозиции квартир не растут и не падают. По данным “Инкома”, около 10% выставленных на продажу квартир уходят в первые две недели, за месяц продается 15% квартир, до полутора месяцев – еще 15%, и т. д. По оценке компании, за месяц выставляется на продажу примерно 40 000 квартир.
В “Миэле” оценивают количество выставленных на продажу квартир в 30 000 и связывают осеннее увеличение предложения с традиционной активностью вернувшихся из отпусков продавцов. Но заместитель председателя правления компании “Миэль-Недвижимость” Роман Мурадян отметил, что время реализации квартиры увеличилось в среднем с 2–4 недель до 2–4 месяцев. То есть традиционного оживления среди покупателей осенью этого года не произошло.
Консультант “НЭО Центр” Виктор Макаров даже говорит о признаках того, что на вторичном рынке спрос отстает от предложения: продавцы уже не устраивают аукционов “на повышение”, напротив, нередки случаи, когда покупателю удается договориться о снижении цены еще на стадии телефонных переговоров. В условиях квартирного разнообразия потенциальные покупатели стали больше выбирать и реже покупать. По данным Vesco Realty, из-за этого объемы продаж квартир на вторичном рынке за полгода упали на 16–18%.
Нормальное рыночное “бодание” продавцов и покупателей, по мнению Михаленкова, может длиться годами, если не вмешаются “высшие силы”, как-то: долларовые колебания, цены на нефть, экономические кризисы и пр. Взаимосвязь валютного рынка и рынка недвижимости, на его взгляд, становится все очевиднее: если доллар продолжит падать, то долларовые накопления большого количества людей будут обесцениваться, и тогда с весны деньги начнут спасать, покупая квартиры. Следствие – возобновление роста цен на недвижимость.
Но очевидно, что такого роста цен, какой был в последние четыре года, скорее всего, уже не будет, уверен Роман Мурадян. По прогнозам “Миэля”, цены будут колебаться вокруг $2000 за 1 кв. м в пределах 15%-ного коридора. В целом, считают эксперты, стагнация на рынке недвижимости не будет длиться вечно. В Vesco Realty, например, ожидают, что с весны 2005 г. наступит оздоровление рынка жилья, что выразится в росте спроса, объемов продаж, а в итоге и в очередном витке роста цен. “За период затишья на рынке недвижимости сформировался новый слой покупателей, – говорит директор отделения “Академическое” агентства “Домострой” Михаил Бажин. – Это те люди, для которых полгода назад покупка квартиры была не по карману и которые сумели накопить необходимую сумму за период стагнации рынка”.