Осенний застой
Участники петербургского рынка недвижимости и аналитики считают, что поводов для снижения цен на недвижимость пока нет. Доллар падает, доходы населения за последний год выросли, напоминает заместитель директора АН “Бекар” Леонид Сандалов. Маркетологи компании “Адвекс-РОССТРО” также говорят об “отсутствии макроэкономических причин для снижения цен”. Одним из главных факторов, не позволяющих просесть вторичному рынку, специалисты называют неуклонный рост себестоимости в новом строительстве. Играют роль цена прав на застройку, удорожание материалов и энергоресурсов, постепенный процесс легализации строительных рабочих из стран СНГ.
Аналитик группы компаний “Аверс” Ольга Бойко к традиционному перечню параметров, определяющих уровень цен на квартирном рынке, добавляет еще возросшую инфляцию. “В сегодняшней ситуации на первый план выходят психологические причины, – добавляет Бойко. – Те, кто приобретает жилье для себя, выжидают до последнего момента, чтобы сэкономить или приобрести жилье большей площади”. Заместитель генерального директора агентства “Итака” Алексей Лобанов говорит, что потенциальные покупатели интересуются каждым новым объектом, который появляется в открытом предложении. Но приобретать не спешат – ждут, когда продавец снизит цену.
Динамика рынка подтверждает выводы специалистов. В первом полугодии нынешнего года было зарегистрировано 32 953 сделки купли-продажи – на 2164 больше, чем за тот же период 2003 г. С июля начался спад: в июле – ноябре на рынке было заключено 16 184 сделки, что на 5986 меньше прошлогоднего показателя, – сокращение очень заметное. На условиях анонимности руководители риэлторских компаний даже говорят о вынужденном снижении комиссионных – с традиционных 6–8% до 5%.
Продавцы переоценили покупателей
Наиболее вероятная причина снижения покупательской активности – неготовность к уровню цен, достигнутому за период бурного роста зимой прошлого – весной текущего года. Согласно сводному индексу средних цен, с начала года цены предложения выросли на 21% – с $972 за 1 кв. м в январе до $1201 за 1 кв. м в конце ноября. Произошли перераспределения в ценовых группах. Например, в сегменте комнат продажи в диапазоне $10 000– 12 000 в I квартале 2003 г., по данным “Петербургской недвижимости”, составляли более половины сделок – 54,1%. А в III квартале 2004 г. – всего 2,9%. Сейчас комнат дешевле $12 000 в продаже почти нет. Одновременно активизировались дорогие расселения: по $23 000–27 000 за комнату в 2003 г. не было продаж вообще, во второй половине 2004 г. сделки в этой ценовой группе составили 40% всех сделок с комнатами.
Аналогичная ситуация по однокомнатным квартирам. Доля сделок с “единичками” по цене $38 000–50 000 в начале прошлого года, по данным “Петербургской недвижимости”, составляла не более 2%, в III квартале 2004 г. – уже 48%.
По наблюдениям специалистов “Адвекс-РОССТРО”, во второй половине октября – начале ноября наблюдалось небольшое еженедельное снижение цен на типовые квартиры в старых спальных районах, пригородах, ближайших районах области, однако объекты высокого качества, нетиповые объекты старого фонда, многокомнатные квартиры в сталинских домах продолжали дорожать.
Центральный, Петроградский и Московский районы, по статистике отраслевого интернет-портала “Большой сервер недвижимости” (БСН), невзирая на колебания рыночной конъюнктуры, остаются самыми дорогими (соответственно $1411, $1385 и $1297 за 1 кв. м, по данным на конец ноября). Спальные и не самые популярные Красносельский, Невский и Фрунзенский по уровню средних цен замыкают список: от $1000 до $1100 за 1 кв. м.
Время и деньги
Параллельно стали расти сроки экспозиции. В прошлом году, по данным “Петербургской недвижимости”, среднестатистическая квартира продавалась за 98 дней, в этом – объект от начала продажи до сделки проходит в среднем 111 дней.
Для некоторых категорий недвижимости эта тенденция выражена наиболее ярко. Сейчас труднее всего продаются сталинки (средний срок экспозиции – 179 дней, за год он увеличился на 46 дней) и капитально отремонтированный старый фонд (149 дней, прибавка – 11 дней). Правда, в отношении сталинок риэлторы все чаще говорят о необоснованно завышенных ожиданиях продавцов. А например, жилье в старом фонде без ремонта как уходило год назад примерно за четыре месяца, так же продается и сейчас.
По территории города изменения в экспозиции распределяются весьма неравномерно. Наибольшие трудности испытывают продавцы в Адмиралтейском районе: здесь затраты времени от выставления объекта до сделки увеличились за год с 94 до 172 дней. Похожая картина в дорогом Московском районе: раньше продавцы укладывались в три месяца, сейчас тратят 140 дней. А в Центральном сроки экспозиции даже сократились: со 155 до 136 дней. Аналогично – в Петроградском: было 145 дней, стало – 131. В спальных районах (Калининский, Приморский, Фрунзенский и др.) картина более спокойная – некоторое увеличение сроков примерно с трех месяцев до 100–110 дней.