АНАТОМИЯ ЗДАНИЯ: Старые стены, новая жизнь

Популярные столичные универмаги, рентабельные в социалистические годы, с приходом рынка и, как следствие, с появлением новых современных торговых центров оказались в затруднительном положении. Одна из причин крылась в несоответствии старых торговых площадей требованиям современных торговых операторов, касающимся как планировки внутреннего пространства торговых залов, так и оснащения их надлежащими инженерными коммуникациями. Реконструкция универмагов стала вынужденным шагом адаптации их площадей к современным условиям торговли.

ГУМ и Петровский пассаж

Первым советским универмагом, реконструируемым по западным стандартам, стал Петровский пассаж. В 1988 г. подряд на выполнение работ впервые в России получила известная турецкая компания Enka. Концептуальное решение здания осталось прежним. Реконструкция включала незначительную перепланировку помещений, проводимую с целью увеличения торговых площадей, выделения зон отдыха и питания, а также качественный ремонт торговых и офисных помещений. Проект реконструкции изначально предусматривал открытие на обновленных площадях дорогих бутиков, торгующих товарами известных мировых брэндов. После ремонта здание качественно изменилось и до сих пор успешно функционирует в заданном формате. По итогам первого полугодия 2004 г. выручка ОАО “Петровский пассаж” выросла на 9%. Торговым оператором в здании Петровского пассажа является ОАО “Петровский пассаж”, основной акционер – ОАО “АКБ “Бин”. ОАО “Петровский пассаж” не ведет самостоятельной торговли, а сдает помещения в аренду бутикам марок класса люкс. Таким образом, после реконструкции в Петровском пассаже формат универмага был трансформирован в торговый центр высокого уровня.

За последние 15 лет ГУМ реконструировался два раза. Первая реконструкция была приурочена к 100-летию со дня основания ГУМа, которое отмечалось в 1993 г. К этой дате правительство Москвы выпустило постановление “О реконструкции памятника архитектуры, истории и культуры – комплекса “Верхние торговые ряды” на Красной площади”. Функции заказчика были возложены на АО “Торговый дом “ГУМ”, которому и было поручено разработать технико-экономическое обоснование комплексной реконструкции. Работы предполагалось производить за счет российских и иностранных инвестиций, банковских кредитов и средств АО “Торговый дом “ГУМ”. На средства Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры Москвы была проведена реставрация фасадов основного здания. Чисто внешне ГУМ похорошел, но внутреннее пространство торговых залов изменилось мало. Универмаг оказался малоприспособленным к торговле в условиях рынка, и постепенно его торговый оборот стал падать.

Чтобы не дать магазину обанкротиться, руководство ГУМа было вынуждено пустить арендаторов на свои площади, но ситуация изменилась мало. Если до 1998 г. аренда составляла меньше 10%, то после кризиса 1998 г. примерно 50% торговых площадей было сдано в аренду. Задаваясь вопросом о причинах снижения популярности ГУМа, администрация универмага нашла ответ в том, что покупатели стали совершать покупки в новых торговых центрах и комплексах прежде всего потому, что те в большей степени отвечают требованиям времени в плане как организации торговых площадей, так и организации зон питания и семейного досуга. Чтобы изменить ситуацию и адаптировать ГУМ к новым требованиям ведения торговли, принимается решение о продолжении реконструкции универмага. За 2002 г. на эти цели было выделено $10 млн. Большая часть средств была использована на ремонт 3-го этажа и превращение площадей демонстрационных залов и административных помещений, на нем расположенных, в торговые. В процессе реконструкции расширилась сеть общественного питания, теперь включающая как дорогие рестораны и бары, так и кафе быстрого питания, появились двухзальный кинотеатр “Киномакс”, детская игровая комната. После ремонта в ГУМе появились эскалаторы и лифты, обслуживающие покупателей. В результате реконструкции торговые площади увеличились на треть (до 30 000 кв. м). Торговля в ГУМе стала налаживаться, его площади активно обживают известные мировые торговые брэнды. Успешный опыт воодушевил акционеров ГУМа и в дальнейшем вкладывать средства в реконструкцию площадей. Более того: на годовом собрании акционеров в апреле 2003 г. было принято решение всю чистую прибыль (около 410 млн руб.) инвестировать в развитие.

ЦУМ

Первый этап реконструкции здания ЦУМа пришелся на 1995 г. Планируя большой объем работ, акционеры торгового дома намеревались увеличить торговые площади за счет перепланировки помещений. В конце 1995 – начале 1996 г. ЦУМ провел открытый международный тендер на разработку проекта реконструкции и его последующую реализацию. Победителем стала немецкая компания ReDesign Einrichtung GmbH, до этого участвовавшая в реконструкции ряда европейских универмагов. Главным условием было проведение модернизации торговых залов без остановки торговли.

В результате выполненных работ площадь универмага достигла 33 000 кв. м. К тому же его оснастили современными лифтами и эскалаторами. Реконструкция ЦУМа была завершена в 1997 г. и обошлась в сумму около $22 млн. Расходы на ремонт были наполовину покрыты за счет третьего выпуска акций торгового дома, вторую часть компенсировали поступления от прибыли, амортизационных отчислений, инвестиций торговых партнеров и кредитные средства. Торговля в ЦУМе пошла более активно, но практика показала, что объем выполненных работ не решил всех задач.

Спустя шесть лет вопрос реконструкции опять навис над ЦУМом. На этот раз расширение магазина планируется за счет пристройки. Одновременно планируется построить подземный паркинг и реконструировать примыкающий к универмагу сквер. На эти цели акционеры ОАО “Торговый дом “ЦУМ” намереваются потратить примерно $32 млн. По предварительным данным, ввод корпуса запланирован на апрель 2006 г. После его сдачи площади универмага увеличатся примерно вдвое и превысят 60 000 кв. м. Инвестором строительства пристроенного здания выступает ОАО “Торговый дом “ЦУМ”.

“Детский мир” и “Военторг”

Вокруг реконструкции универмагов “Детский мир” и “Военторг” кипит немало страстей. И если здание “Детского мира” пока еще занимает привычное место на Лубянской площади, то “Военторгу” повезло гораздо меньше: здание снесено. После закрытия магазина в 1995 г. 60% акций было передано московскому правительству. В том же году появилось постановление о реконструкции комплекса зданий “Военторга”. В нем говорилось, что магазин находится в аварийном состоянии, поэтому Департамент внешних связей в течение года должен был разработать технико-экономическое обоснование реконструкции с реставрацией. Дополнительно департамент и вновь созданное после изменения состава собственников ОАО “Торговый дом “Центральный военный универсальный магазин” (ОАО “ТД “ЦВУМ”) должны были подобрать на конкурсной основе иностранного инвестора и заключить с ним контракт. Однако намеченному не суждено было сбыться – здание ветшало и в конце концов было снесено.

Проект нового здания, которое появится на месте разобранного “Военторга”, еще полностью не готов. Известно, что принято решение воссоздать его в формате не универмага, а торгово-офисного центра. Сам центр будет представлять собой единое здание, состоящее из трех внутренних дворов (атриумов), перекрытых светопроницаемым материалом. Над проектом работает коллектив мастерской № 7 “Моспроекта-2” под руководством Владимира Колосницына. Согласно предложениям здание увеличится в этажности (вместо пяти наземных этажей в нем будет шесть), к тому же еще четыре этажа разместятся под землей. Высота здания останется прежней, а дополнительный этаж появится благодаря тому, что в нем снизятся потолки (с 4 до 3,3 м). Общая площадь комплекса старых зданий “Военторга” составляла 18 000 кв. м, а реконструкция позволит их увеличить до 70 000 кв. м. Из них торговые площади составят всего около 10 000 кв. м, а офисные – немногим больше 30 000 кв. м. Проектом предусмотрены пятиярусная подземная стоянка на 760 машино-мест, складские помещения, зона питания, включающая кафе и рестораны, места для отдыха. Основные входы в здание запроектированы со стороны Воздвиженки и Большого Кисловского переулка, а въезды на стоянку и склады – только с Кисловского переулка. Функции заказчика на выполнение работ по реконструкции здания “Военторга” возложены на ООО “АСТ-Капстрой”. Реконструкцию планируется осуществить за счет собственных и привлеченных средств.

Вокруг реконструкции “Детского мира” продолжают идти громкие баталии. Главная причина – до сих пор АФК “Система”, куда входит компания “Система-Галс”, фактически являющаяся владельцем здания, не обнародовала, что ожидает здание “Детского мира” в результате реконструкции. Начиная с 2002 г. владельцы с завидным постоянством знакомили общественность с концепцией надвигающейся реконструкции магазина. Изначально внешний периметр здания предполагалось оставить нетронутым, зато внутреннее пространство его должно было измениться до неузнаваемости. В центральной зоне намечалось построить атриум со стеклянной крышей на уровне 7-го этажа. В подземной части – паркинг, на крыше – обзорная площадка и рестораны. Кроме торговых и офисных площадей в “Детском мире” должен был появиться 10-зальный кинотеатр. Реконструкция позволяла увеличить торговую площадь на 17 000 кв. м (с 21 000 до 38 000 кв. м). По прошествии небольшого срока пошли слухи, что предложенный вариант проекта, разработанный “Моспроектом-2”, не в полной мере устраивает заказчика. К тому же в марте 2004 г. мэр Москвы Юрий Лужков выпустил распоряжение “Об освоении подземного пространства под Лубянской площадью для обслуживания торгового комплекса “Детский мир”, а это значит, что девелопер проекта – “Система-Галс” – автоматически получил зеленый свет на возведение дополнительных площадей.

Получить исчерпывающий ответ, что же будет с “Детским миром”, не удалось и в ноябре. “На данный момент решение о способе реконструкции еще не принято, – говорит Андрей Закревский, вице-президент “Система-Галс”. – Официальная презентация проекта еще не состоялась, поэтому говорить о характеристиках здания преждевременно. “Детский мир” сохранит свой статус магазина детских товаров. Задачей реконструкции здания является его адаптация к мировым стандартам организации торговли, соответствующим требованиям международного уровня и ожиданиям современных потребителей. После завершения работ под зданием “Детского мира” появится подземная парковка, а в магазине откроются многозальный кинотеатр, рестораны и кафе, а также места для отдыха и развлечений всей семьей. “Детский мир”, который по праву считается одним из ярких символов центра Москвы, в результате реконструкции станет современным торгово-досуговым центром европейского уровня, сохранив привычный визуальный облик и профиль семейного магазина”. По данным “Система-Галс”, стоимость проекта реконструкции оценивается в $157 млн: само строительство и затраты, связанные со строительством, составляют около $100 млн, плюс оплата права аренды, затраты на финансирование и консультационные расходы. Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) сейчас рассматривает вопрос об организации кредита на сумму $90 млн, из них сам ЕБРР может выделить до $50 млн, а остальное финансирование предоставит синдикат коммерческих банков. Но на момент сдачи номера в печать окончательное решение еще не было принято.

Реконструкция под микроскопом

О реконструкции старейших столичных универмагов специалисты отзываются по-разному. Кто-то с непониманием относится к факту сноса и дальнейшего воссоздания исторических зданий по современной технологии, а кто-то видит в данном процессе эффективное решение вопроса. К примеру, к сносу “Военторга” Елена Флоринская, генеральный директор Leeds Property Group, отнеслась вполне спокойно. По высказанному специалистом мнению, реконструкция универмага потребовала бы на порядок больше средств. К тому же по сложившимся в Москве традициям расположение универмага на Воздвиженке было эффективно только в советские времена. Сейчас покупательские потоки обходят место стороной: объект находится в “мертвой зоне” между популярными торговыми районами Охотный Ряд и Новый Арбат.

По мнению Юлии Дальновой, ведущего специалиста отдела торговой недвижимости Knight Frank, реконструкция всегда позволяет увеличить уровень привлекательности площадей для арендаторов, а также сделать комплекс более удобным для покупателей. Она отметила, что присутствие в торговом центре такого класса, как, например, ГУМ, является необходимым репутационным требованием для любого брэнда, имеющего вес на рынке. Это своего рода визитная карточка компании. “Изменения в таком ракурсе необходимы, реконструкция дает возможность сохранить эти объекты в том качестве, в котором они когда-то проектировались и строились, – в качестве доходоприносящих объектов торговой недвижимости, – говорит Елена Флоринская. – В то же время работы на подобных объектах усложняются тем, что здание, с одной стороны, должно соответствовать современным требованиям, предъявляемым к торговым объектам, сохранив, с другой стороны, исторический вид. Прежде чем приступить к реконструкции старого универмага, необходимо определить, какую функцию он будет выполнять, разработать концепцию его развития. Цель реконструкции в итоге – достижение максимальной стоимости объекта недвижимости”. По словам Ольги Ясько, аналитика по торговой недвижимости Colliers International, концепция современных торговых центров предполагает формирование и правильное направление покупательских потоков. Зачастую это подразумевает полную перепланировку внутреннего пространства здания, улучшение вертикальных и горизонтальных коммуникаций. Один лишь косметический ремонт без улучшения концепции повышает ценность объекта для арендаторов незначительно. Практика показывает, что все исторические торговые объекты имеют не менее трех уровней. Избалованный современными торговыми комплексами покупатель уже не готов “подниматься по лестницам” в попытке добраться до нужной ему секции.

Наконец, существенной проблемой старых универмагов является отсутствие паркинга. Не секрет, что сегодня часть респектабельных покупателей не посещают когда-то очень популярные торговые точки только потому, что в стесненных условиях центра сложно даже на время пристроить свой автомобиль.

По мнению специалистов Knight Frank, торговая индустрия превратила сегодня шопинг в способ проведения досуга, в то время как 100 лет назад торговля подразумевала только торговлю. Кафе и рестораны в современном комплексе жизненно необходимы, их тоже нужно размещать в соответствии с определенной концепцией, что с трудом вписывается в устаревшую архитектуру комплекса. Классическим примером является размещение ресторанов быстрого питания в ГУМе, что не соответствует современным требованиям практически на 100%.

Другой момент, который отметили консультанты ведущих риэлторских компаний, – это переход универмагов в новый формат торговли, уже в качестве торговых центров. Некоторые специалисты считают, что универмаг как бизнес более стабилен, чем торговый центр. Но, в свою очередь, он требует больших затрат, безукоризненной логистики, особой кадровой политики. Этот торговый формат более сложен в организации, и сегодня в Москве практически нет операторов, которые способны его поддерживать. Большинство управляющих компаний, работающих в помещениях центральных столичных универмагов, предпочитают сдавать площади в аренду. Состав арендаторов меняется постоянно, причем вне зависимости от реконструкции или проводимых работ. А в результате корректировки их состава растет арендная плата. При смене или оптимизации концепции возникает необходимость привести состав арендаторов в соответствие с этой новой концепцией, что ведет к появлению новых или частичной ротации старых торговых операторов. “Арендные ставки в центре находятся на заоблачном уровне априори, и не все арендаторы выдерживают этот прессинг”, – говорит Юлия Дальнова.

Тем не менее спрос на площади в старых универмагах растет. Наблюдая положительные изменения, происходящие в самых известных столичных универмагах, покупатели в них возвращаются. Зачастую слухи о грядущей реконструкции служат стимулом совершить покупку. К примеру, по итогам 2003 г. чистая прибыль “Детского мира” составила 105,81 млн руб. против 71,342 млн руб. в 2002 г.