ДОХОДНОЕ МЕСТО: Мало ходят, много платят

“Кутузовский проспект входит в пятерку самых дорогих улиц Москвы, – считает Ольга Ясько, аналитик компании Colliers International. – Хотя формальных показателей, обусловливающих столь высокие ставки аренды и цены продаж, нет – все лежит в области потребительских предпочтений”.

Свободные места

Застройка территорий вокруг крупнейшей магистрали Москвы в целом уже давно определилась. Из проектов, о которых стало известно недавно, – строительство элитного жилого комплекса на месте Бадаевского пивоваренного завода (“Парк Сити”). А также планируемый вывод заводских территорий по Кутузовскому, 16, который сейчас занимает завод “Фили-Кровля”, и Кутузовскому, вл. 3, занимаемому ЗАО “Управление механизации Метростроя”. Однако по состоянию на ноябрь о планах по выводу и предметном интересе инвесторов к этим объектам в открытых источниках информации данных найти не удалось. Поэтому реальную возможность увеличения торговых площадей кутузовского коридора на ближайшие три года имеет смысл ждать из двух источников: незначительно – за счет реконструкции существующих магазинов, и гораздо более масштабно – за счет нового строительства на участках с уже заявленными проектами, большинство из которых основано на совмещении современных форматов торговли с офисно-административными площадями.

Что есть в наличии

Индекс вакантных торговых площадей в районе Кутузовского проспекта составляет приблизительно 12%. Каждый месяц этот показатель отклоняется на несколько сотых процента в сторону повышения либо в сторону понижения, замечает Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости Blackwood. Средняя цена аренды в кутузовском торговом коридоре составляет, по данным Blackwood, $1600 за 1 кв. м в год. Ставка продажи – примерно $8500 за 1 кв. м. По данным Jones Lang LaSalle, цена продажи торговых помещений здесь гораздо выше и составляет $10 000–20 000 за 1 кв. м.

Аналитики компании Stiles & Riabokobylko оценивают объем торговых площадей проспекта в 35 000 кв. м, а арендные ставки – от средних $1100 до максимальных $1500 за 1 кв. м в год. Хотя в октябре по сравнению с сентябрем они значительно снизились. По данным компании – на $400 по средней ставке аренды и примерно на $150 – по максимальной. Аналитики Jones Lang LaSalle оценивают коридор колебания ставок аренды на Кутузовском в $1400–2000. Эксперты компании Colliers International – в диапазоне $1300–1500 за 1 кв. м.

Торговым коридором, представляющим наибольший интерес для арендаторов, является не весь Кутузовский проспект, а лишь его часть, считают аналитики Stiles & Riabokobylko, – от начала (Новоарбатского моста) и до Третьего транспортного кольца. Именно в этой части улицы расположены такие арендаторы, как Dolce & Gabbana, Gucci, Yves Delorme, Berghaus, Mercury, “Дикая орхидея”, “Арбат Престиж”, крупный магазин одежды от Валентина Юдашкина.

“Бутики и магазины различных домов мод здесь представлены не в таком большом количестве, как на Тверской улице, – считает Михаил Гец. – В этом районе они в основном сконцентрированы ближе к центру начиная от ст. м. “Кутузовская”.

За что любим

Консультанты и эксперты, знакомые с рынком торговых площадей на Кутузовском проспекте, удивлены аномалией. С одной стороны, пешеходный поток на проспекте очень слабый и не идет ни в какое сравнение с Тверской и Новым Арбатом. Основными клиентами местных магазинов являются проезжающие автомобилисты (которым, кстати, и припарковаться негде, потому они и проезжают дальше). С другой – арендные ставки магазинов первой линии проспекта высоки настолько, что легко могут соперничать с самыми оживленными тротуарами центра столицы. Это противоречие консультанты могут объяснить только одним – большим влиянием репутации Кутузовской трассы как престижной, дорогой, правительственной дороги. Этот имидж создавался десятилетиями, и разрушить его в одночасье не смогли даже “дикорыночные” законы современной торговли.

“Пожалуй, сложившаяся репутация – основное преимущество Кутузовского проспекта, – считает Ольга Ясько. – Своей популярностью улица обязана пресловутому западному направлению, которое является наиболее престижным – большей частью потому, что имеет выход на правительственную трассу (Рублевское шоссе)”. В итоге здесь, по ее мнению, имеет место двойной взаимоусиливающийся эффект: репутация Кутузовского проспекта способствует привлечению дорогих и престижных марок, которые, в свою очередь, определяют репутацию улицы.

Марианна Романовская, старший консультант отдела торговой недвижимости Jones Lang LaSalle, считает что репутация Кутузовского в большой степени связана с контингентом проживающих в районе трассы людей. Когда проспект застраивался, здесь селилась военная элита Москвы, которая до сих пор составляет основу группы местных потребителей. Конечно, сейчас это уже не столь процветающие в материальном отношении люди, как это было при Сталине, но… Вторая группа клиентов местных магазинов – приобретатели жилья на вторичном рынке. Именно на вторичном, так как число жилых новостроек района прибавляется крайне редко. Последнее исключение – дом “Кутузов”, который строит здесь компания “Комстрин”.

Еще один фактор, благодаря которому внимание владельцев торговых предприятий и инвесторов к Кутузовскому проспекту не ослабевает, – близость строящегося комплекса “Москва-Сити”, который сам по себе уже является магнитом для притяжения инвестиционного интереса к району да еще и подтягивает потенциальный спрос на торговые площади, которые вблизи крупнейшего офисного города в городе окажутся весьма рентабельными.

Торговый мост

Один из первых объектов современного торгового формата близ Кутузовского – офисный центр “Башня-2000” и торгово-пешеходный мост “Багратион” к комплексу “Москва-Сити”, который стал одним из самых удобных мест для размещения торговых точек и ресторанов. Сегодня на нулевом этаже здесь работают “Сладкий бутик” ресторана “Венский двор”, салон красоты “Сити-студио”. Этажом выше расположен бразильский ресторан “Рио-Рио”. Третий этаж и примыкающую к нему крытую часть верхней палубы моста занимают ресторан и кофейный дом “Венский двор”, суши-бар “О Суши” и боулинг Crazy ball, а верхний ярус самой башни занимает “Красный бар” – самое видовое из “питательных” заведений проспекта, если не считать не функционирующий уже ресторан в верхних этажах гостиницы “Украина”.

Бельевая распродажа

Один из самых крупных арендаторов Кутузовского – сеть “Арбат Престиж”, которая намеревается увеличить свое присутствие в этом торговом коридоре за счет… продажи магазина.

В марте руководство розничной парфюмерной сети “Арбат Престиж” поручило компании “Миэль-Недвижимость” продать несколько магазинов, в том числе на Кутузовском проспекте, 8. Он расположен на первой линии домов на 1-м этаже и занимает порядка 500 кв. м До марта 2004 г. сеть “Арбат Престиж” включала 14 магазинов в Москве с общим объемом продаж в 2003 г. около $202 млн. Общая площадь выставленных на продажу магазинов – более 9500 кв. м, цена продажи – $58 млн за все. За магазин на Кутузовском просят $20 млн. Риэлторы считают эту цену завышенной примерно вдвое против рыночной.

Решение о продаже магазинов на Тверской и на Кутузовском, по информации компании, было принято из-за маленькой площади торговых залов, а средства, полученные от продажи недвижимости, должны быть потрачены на развитие сети и покупку магазинов с большей торговой площадью. Но с Кутузовского “Арбат Престиж” уходить не намерен. Напротив, компания собирается открыть там новый магазин.

Желание остаться в кутузовском коридоре компании с профилем продаж “нижнее белье” консультанты на условиях анонимности объясняют забавно. Так, говорят, что средний чек “Арбат Престижа” на Кутузовском всегда был гораздо больше, чем в других магазинах сети из-за близкого соседства с правительственными “якорями” – московской мэрией в высотке Нового Арбата и Белого дома. “Очень удобный магазин для тех, кто едет с работы и хочет сделать приятное приобретение”.

Новые старые земли

Из-за совмещения на Кутузовском двух базовых интересов – хорошей репутации торгового коридора и развития высококлассных офисных проектов – зона прохождения трассы притягивает интересы разных инвесторов. И здесь планируются к открытию не только специфически торговые точки, но и мультифункциональные проекты.

В частности, крупные торгово-офисные новостройки, совмещающие торговый формат в стилобатных частях зданий с многоэтажной офисной “надстройкой”. Один из проектов такого плана будет строиться на участке с очень шумной историей – пересечении Кутузовского проспекта с Третьим транспортным кольцом и ул. Кульнева. На участке, который имеет выгодные виды на строящийся ММДЦ “Москва-Сити”, сейчас находится федеральное учреждение “Президент-Сервис” – фактически “прачечная и дом быта” Управления делами президента РФ.

Претендентов на участок было немало, даже несмотря на то что какое-то время он числился “изъятым” под строительство Третьего транспортного кольца. А в планах управы Дорогомиловского района здесь с 1994 г. “строился” Международный интеллектуальный центр. Интерес к участку долгое время проявляла шведская компания IKEA, которая намеревалась перенести федеральное здание на другую территорию и построить здесь очередной, но первый на территории Москвы торговый комплекс. Однако столичные власти намеренно не согласовывали выделение этой территории для “мебельного застройщика”, предполагая, что такой торговый якорь на проспекте будет создавать пробки и фактически парализует подъезды к новорожденному “Сити”. Мэр Москвы Юрий Лужков предложил IKEA другие участки, а ул. Кульнева приберег.

В 2003 г. на этом участке федеральные власти собирались построить парламентский центр площадью порядка 300 000 кв. м для переселения из центра Москвы многочисленных ведомств, министерств федерального подчинения.

Однако совсем неожиданно в 2004 г. общественный градостроительный совет при мэре столицы утвердил здесь проект строительства самого крупного после “Москва-Сити” административно-торгового комплекса площадью 368 000 кв. м. Права на объект должна была получить неизвестная компания “Международный центр”. По данным “СКРИН”, ее акционерами являются четыре компании – ЗАО “Альфа Ларан” (34,4%), ООО “Голд Лайн Компани” (19,9%), ООО “Юст-Медиа” (19,9%), ЗАО “Транснет” (19,9%) – и физическое лицо (5,9%).

Проект, выполненный в архитектурном бюро “Сергей Киселев и партнеры”, предусматривал сочетание “подиума” из нескольких девятиэтажных корпусов (всего 114 300 кв. м), двух 43-этажных башен (106 880 кв. м) и четырехъярусного подземного паркинга на 2950 автомобилей (118 600 кв. м). “Международный центр” ждал выхода постановления правительства о начале проекта к сентябрю 2004 г., однако уже летом о правах на этот участок заявила другая компания – “Легион-Девелопмент”, которая каким-то образом легко получила права на четыре крупнейших участка в лучших местах столицы. В частности, в зоне “Кутузовская-Киевская”. И легендарный кульневский участок – один из них. До конца 2007 г. “Легион-Девелопмент” намеревается построить здесь двухсекционный комплекс общей площадью более 70 000 кв. м с двумя подземными этажами.

Еще один влиятельный игрок кутузовского коридора, тоже не слишком известный в широких кругах, – группа компаний “Синдика”. “Синдика” сформировалась в 1991–1995 гг. как оператор по “предоставлению услуг аренды торговых помещений”. В дальнейшем сфера деятельности холдинга охватила строительство, управление реконструкцией и эксплуатацией зданий, брокерские услуги, консалтинг, организацию финансирования проектов. Сейчас “Синдика” и ее партнеры владеют в Москве торговыми комплексами “Троицкий”, “Покровский”, “Усачевский”, “Братиславская”, “Тушинский”, а также входили в число основных игроков рынка игорных заведений Кабардино-Балкарии. Глава холдинга – депутат Госдумы Арсен Каноков в 1994–2000 гг. был президентом ЗАО “Синдика”, в 2000–2003 гг. входил в совет директоров акционерного коммерческого банка “ЦентроКредит”, а в 2003 г. стал заместителем постоянного представителя президента Кабардино-Балкарской республики при президенте РФ.

Бизнес “Синдики” на Кутузовском начинался в конце 90-х гг. со строительства в районе Дорогомилово (самый дорогой и выгодно расположенный район Кутузовского проспекта) торговых палаток. В документах управы района “Синдика” значится инвестором торговых точек на ул. Киевской, вл. 2–4 (с 2001 г.) и магазина на ул. Брянской, вл. 1. Однако риэлторы, знакомые с ситуацией на Кутузовском, оценивают влияние группы на район как гораздо более масштабное.