В Поволжье потеплело раньше
Ни одна из самарских риэлторских компаний, опрошенных “Ведомостями”, не берется оценить объем рынка вторичного жилья в городе. Статистики заключаемых сделок не существует, говорят в Поволжской гильдии риэлторов. В Главном управлении Регистрационной палаты по Самарской области также не смогли выделить сделки по вторичному жилью в общем массиве регистрируемых прав.
Косвенно об объеме рынка позволяет судить количество предложений на рынке. По данным отраслевого издания “Зеленая площадь”, в среднем каждую неделю в продаже находятся порядка 600 вторичных объектов. В “ММ-Консалт” динамику сделок определили так: в среднем опытный риэлтор заключает примерно пять сделок в месяц. “Это оптимальный показатель”, – соглашается и директор по риэлторской деятельности компании “Дисса” Максим Хвостов. Но количество эффективно работающих риэлторов участники рынка также затруднились определить точно – “около трехсот”. По их оценке, наибольшее количество сделок на вторичном рынке проводят компании “Арбат”, “Спектр недвижимости”, “Дисса”, “Визит”. Однако сами компании своих оборотов не раскрывают.
Начало года – период спада деловой активности на рынке недвижимости. “Январь и февраль – традиционно мертвый сезон”, – говорит Наталья Рамзина, начальник отдела вторичной недвижимости фирмы “ММ-Консалт”. “За первую декаду декабря было заключено больше сделок, чем за январь и февраль вместе взятые”, – уточняет Андрей Соломонов, руководитель риэлторского отдела агентства “Визит”. Тем не менее зимний спрос на вторичном рынке выше, чем обычно. “По сравнению с аналогичным периодом прошлого года сейчас заключается сделок на 15–20% больше”, – отметил Максим Хвостов.
Наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются однокомнатные квартиры. Александр Фролов из агентства “Огни Самары” считает, что спрос на одно- и двухкомнатные квартиры растет за счет числа желающих обзавестись отдельным жильем с помощью программ ипотечного кредитования. По самым ходовым позициям спрос превышает предложение. Наталья Рамзина также подтверждает, что рынок испытывает недостаток одно- и двухкомнатных квартир. А руководитель департамента оценки компании “Спектр недвижимости” Сергей Винтаев считает, что на вторичном рынке в дефиците любые позиции. По оценке Андрея Соломонова, спрос превышает предложение на 30%. Максим Хвостов уточняет, что дефицит касается прежде всего готовых к продаже объектов.
С сентября по февраль цены на вторичном рынке поднялись в среднем на 25%. “Больше всего увеличились цены на самые востребованные одно- и двухкомнатные квартиры, – заметила Марина Холод. – Если в сентябре однокомнатная квартира в районе Гагарина/Аврора стоила $21 800, то сегодня ее цена – $26 000–27 000”. Наталья Рамзина отметила, что цена однокомнатной хрущевки в Железнодорожном районе сегодня составляет $25 000, тогда как осенью в том же районе за эти деньги можно было купить жилье улучшенной планировки.
Риэлторы прогнозируют и дальнейший рост цен, но назвать его масштабы не готовы до вступления в силу нового закона о долевом строительстве. “Рынок обязательно отреагирует на новые правила ростом цен на первичку, но пока нельзя сказать, на сколько именно”, – говорит Фролов. Это, в свою очередь, отразится и на поведении вторичных цен. Наталья Рамзина считает, что об этом можно будет говорить к июню. Марина Холод, заместитель директора компании “Спектр недвижимости”, уточняет, что прямых предпосылок для роста цен новый закон не создает: “Это скорее психологический, чем экономический фактор”.
Риэлторы отмечают, что цены на элитное жилье растут медленнее. “Если раньше элитное жилье стоило в два раза дороже обычного, то теперь – только на 50%”, – заметил Сергей Винтаев. Марина Холод отмечает, что цены на вторичном рынке догнали цены нового жилья: “Однокомнатная квартира на Безымянке стоит сегодня $23 000–25 000, $750 за 1 кв. м. А мы за $750 начинали продавать первые этажи комплекса Vip House в Европейском квартале”.
Марина Холод отмечает, что главной причиной высоких цен вторички является дефицит доступного нового жилья. “Первичный рынок пока не обеспечивает растущего спроса, – говорит она. – Большую его часть составляют долевки, а готовые квартиры предлагает только вторичный рынок”. “Чтобы первичный рынок смог повлиять на спрос на вторичное жилье, нового жилья должно вводиться в эксплуатацию как минимум в два раза больше”, – считает Винтаев.
Фролов говорит, что вторичный рынок всегда ориентируется на цены первички: в феврале застройщики сначала притормозили продажу квартир, после чего цены долевок поднялись в среднем на 1000 руб. за 1 кв. м. “Вторичный рынок отреагировал незамедлительно, в среднем цены на квартиры поднялись на $300”, – отметил он.
Один из главных двигателей вторичного рынка – расселение под новое строительство. Согласно генеральному плану Самары через семь лет старый фонд в центре города должен быть полностью перестроен, говорит Наталья Рамзина. Как правило, для расселения застройщики покупают квартиры на вторичном рынке, и их доля в количестве сделок приближается к половине.
Марина Холод также отмечает, что расселение обеспечивает существенную долю всех сделок, но считает, что интерес застройщиков ко вторичному рынку может упасть. Например, “Спектр недвижимости” практикует расселение в новые дома и считает это более эффективным. “Нам выгоднее построить недорогое жилье на ул. Крейсерной, на Сухой Самарке, на Металлурге и расселять в новый дом, где квартира стоит $410 за 1 кв. м, а не покупать на вторичном рынке по $700 за 1 кв. м”, – замечает Холод. Наталья Рамзина также отмечает, что в этих целях используются новые недорогие дома в районе Безымянки. По оценке Сергея Винтаева, снижение интереса застройщиков к вторичному рынку может уберечь от дополнительного скачка цен с началом застройки новых участков. “Когда сразу несколько фирм начинают активное расселение и скупку квартир, цены повышаются на 5%”, – говорит он.
А Максим Хвостов из “Диссы” считает, что застройщики не делают погоды на вторичном рынке. “Они обеспечивают до 10% сделок на вторичном рынке, – заметил он. – В городе не так много стройплощадок, чтобы имело место массовое расселение”.