ДОХОДНОЕ МЕСТО: Маленький, да удаленький

Цена вопроса

По данным агентств недвижимости, стоимость нежилого помещения в не очень престижных спальных районах столицы составляет минимум $1200 за 1 кв. м. В центре Москвы и дорогих жилых комплексах цена 1 кв. м может достигать $10 000. Средние арендные ставки для нежилых помещений, расположенных на 1-м этаже жилых домов, составляют $300–600 за 1 кв. м в год для офисов и $450–1500 за 1 кв. м для торговых площадей. В самых привлекательных местах в центре столицы ставки достигают $2500 за 1 кв. м в год.

Таким образом, покупка помещения площадью 80 кв. м по цене $2500 за 1 кв. м обойдется в $200 000. К этой сумме необходимо присовокупить расходы на ремонт, а это около $500 за 1 кв. м, т. е. еще $40 000. При сдаче в аренду по ставке $600 за 1 кв. м в год помещение будет приносить $48 000 годового дохода и окупится за пять лет. Конечно, если арендные ставки не упадут и не случится какого-либо кризиса. С другой стороны, с таким же успехом в течение нескольких лет ставки могут вырасти и помещение окупится еще быстрее.

По приблизительным подсчетам, объем рынка нежилых помещений, расположенных на первых этажах жилых зданий, составляет 30–35% от всего рынка коммерческой недвижимости, утверждают в компании “Миэль-Недвижимость”. Кроме того, благодаря правительственной программе объем нежилых помещений ежегодно увеличивается на 150 000–200 000 кв. м. К 2008 г. в столице откроется до 3000 предприятий бытового обслуживания так называемой шаговой доступности. Частично этот план будет выполнен за счет перевода в нежилой фонд первых этажей, на которых сейчас располагаются квартиры. “Раньше встречались случаи передачи нежилых помещений в собственность ТСЖ, которое сдавало эти площади, – отмечает консультант по недвижимости Kirsanova Realty Ольга Богородицкая. – Сейчас же, как правило, нежилые помещения остаются в собственности застройщика, который и привлекает арендаторов”.

Без location никуда

Чтобы купить высоколиквидное помещение, необходимо знать, на что обращают внимание при его выборе арендаторы. А это туристические компании, продуктовые магазины, мебельные салоны, кафе, рестораны, винные бутики, пункты киновидеопрокатов, салоны красоты, а также индивидуальные предприниматели, которые не могут себе позволить дорогую аренду в бизнес-центрах.

Арендаторов нежилых помещений на первых этажах жилых зданий можно разделить на две категории. При выборе места дислокации одни компании руководствуется имиджевыми соображениями, другие – как можно более высоким человекопотоком. К первой группе относятся компании, для которых важны статус объекта, месторасположение, контингент жильцов дома и его окружение, ухоженная территория, парковка и другие прелести дорогих жилых комплексов. “Пример такого арендатора – салон красоты Babor Cosmetics, который снял в аренду помещения на 1-м этаже элитного жилого комплекса “Времена года” в Старомонетном переулке”, – рассказывает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании “Новое качество” Владимир Крючков.

Вторая группа состоит из компаний, ориентированных на розничные продажи и потому заинтересованных в большом потоке потенциальных клиентов, которые за день проходят их офис или магазин. Выбирая помещение, эти компании в первую очередь изучают такие показатели, как транспортная доступность, близость к метро, целевое окружение. “С нашим участием магазин с продукцией Московского ювелирного завода разместился на Старом Арбате, в “проходных” местах расположились ИнвестСбербанк и банк “Глобэкс”, – рассказывает Крючков. – Страховая группа “Ренессанс Страхование” арендовала помещение под офис продаж на Никитском бульваре”.

“К нам часто обращаются клиенты с просьбой помочь приобрести в собственность или снять в аренду площади на первых этажах жилых домов в разных районах Москвы, – говорит генеральный директор агентства “Кутузовский проспект” Борис Игнатов. – Особым спросом пользуются центр города, юго-западное и западное направления”. Конечно, самый “кассовый” вариант, который привлекателен почти для любой компании, – это нежилые помещения, расположенные на первых этажах зданий первой линии домов в центре Москвы. “Все они находятся на пересечении “покупательских потоков” и отличаются повышенным потребительским спросом со стороны различных слоев населения, что позволяет говорить о большей рентабельности проекта”, – отмечает директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тэйн.

Объекты коммерческой недвижимости, расположенные на первых этажах в проходных местах, отличаются чрезвычайно высокой ликвидностью. “После поступления на рынок такие объекты реализуются в короткие сроки и, как правило, без рекламы, – рассказывает Крючков. – Многие арендаторы и покупатели, особенно торговые компании, банки, охотясь за такими объектами, способны принимать решения по аренде или покупке очень быстро”. Кроме того, нежилые помещения метражом 50–160 кв. м уходят с рынка, едва на него попав, – слишком уж велик спрос на такие площади.

Первичка или вторичка?

Нежилое помещение на 1-м этаже можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке. У каждого варианта есть свои достоинства и недостатки. Вторичный рынок хорош уже сформированной в округе инфраструктурой и сложившимся окружением. По мнению руководителя пресс-службы Swiss Realty Group Марии Крюковой, “зачастую новый дом и соседние дома заселяются в течение продолжительного срока, а значит, все это время бизнес в таком здании не будет работать с полной отдачей. Безусловным минусом являются и ремонтные работы (шум, грязь и т. д.), которые также долгое время сопровождают процесс заселения новых домов”. В помещениях в уже готовых домах иногда достаточно сделать лишь косметический ремонт. Однако, отмечает руководитель компании “Паритет” Ольга Ксоврели, при покупке помещения на вторичном и первичном рынке расходы на ремонт приблизительно одинаковы.

По данным компании Knight Frank, большую часть предложений на первых этажах жилых домов составляют помещения в старых или реконструированных зданиях. “Большой процент таких помещений находился в частной собственности и ранее являлся местом проживания определенной категории людей, получивших эти квартиры в собственность еще при советской власти, – рассказывает Тэйн. –

Но за последние несколько лет практически все первые этажи домов, находящихся на первой линии в центральной части города, были проданы или взяты в аренду”.

Однако и первичному рынку есть чем похвастаться. Руководитель департамента коммерческой недвижимости АН “Домострой” Сергей Макин называет ряд факторов, которые делают предложения на первичке весьма привлекательными: “В новом жилом доме, как правило, обеспеченные клиенты, первичная продажа – это чистая с юридической точки зрения сделка, инвестировать в покупку помещения на этапе строительства гораздо выгоднее, чем покупать уже готовый вариант”. Кроме того, в недавно возведенном доме купить нежилые помещения нелегко – все они продаются еще в процессе строительства дома. В компании Knight Frank утверждают, что подавляющую часть предложений на первичке приобретают сетевые компании.

Девелоперы современных элитных домов и жилых комплексов высокого класса намеренно делают первые этажи нежилыми: во-первых, у покупателей квартир первые этажи не в фаворе, во-вторых, площади на первых этажах можно выгодно продать под коммерческое использование. Большое количество нежилых первых этажей, сданных в аренду, можно обнаружить в домах на Остоженке. Хотя богатых жильцов в этом районе много, коммерческой инфраструктуры там явно недостаточно. Частично восполнит дефицит таких помещений дворцовый комплекс, который планируется возвести на “золотой миле”. По мнению Тэйн, инфраструктура комплекса не только сможет обслуживать его жителей, но и окажет благоприятное действие на общее развитие микрорайона.

Потенциальные покупатели и арендаторы помещений в самых дорогих жилых комплексах столицы – это магазины модной одежды, известные московские рестораторы, салоны красоты, бутики, дизайнерские студии. В Kirsanova Realty отмечают, что на такие помещения большой спрос в районе Остоженки, Патриарших прудов и Плющихи. Однако следует отметить, что настоящий клубный дом, количество квартир в котором можно пересчитать по пальцам, не будет считаться элитным, если на его 1-м этаже устроить ночной клуб, магазин или иное общедоступное заведение.

Хотя в новых жилых комплексах Москвы стоимость недвижимости высока (в среднем $2000 за 1 кв. м), можно купить нежилое помещение по вполне приемлемой цене, инвестировав в него на этапе строительства. Например, на этапе закладки фундамента стоимость 1 кв. м в жилом комплексе “Гранд-Парк” составляла $1200, а после окончания строительства достигла $2800–3750. Для сравнения: нежилые помещения в административно-офисных зданиях с централизованной охраной и собственной территорией уже на этапе котлована стоят $4000–4500 за 1 кв. м при минимальном метраже 300–500 кв. м.

“Когда помещение приобретается на этапе строительства, то увеличиваются риски”, – заявляет руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента “Миэль-Недвижимости” Айдар Галлеев. – С другой стороны, это абсолютно новые площади, имеющие более гибкие возможности перепланировки и, как следствие, возможности организации бизнеса”. О важности концептуальной проработанности здания говорит Екатерина Тэйн. “В концепцию того или иного жилого комплекса изначально закладываются объекты коммерческого назначения, и состав потенциальных арендаторов по качественному признаку предопределен, – рассказывает она. – Следующим этапом является предложение этого помещения конкретным компаниям, работающим в необходимом сегменте рынка”.

Арендные ставки напрямую зависят не только от местоположения дома, но и от технических характеристик помещения. “У нас был случай, когда разница в арендной ставке составляла $100 за 1 кв. м в новом торговом центре и на 1-м этаже достаточно старого дома, которые располагались на одной и той же улице, – утверждает руководитель департамента коммерческой недвижимости Blackwood Михаил Гец. – Помещение в жилом доме стоило дешевле, но аренда в торговом центре предполагала намного больше преимуществ – парковочные места и профессиональное управление”.

Трудности перевода

В настоящее время банки не кредитуют приобретение нежилых помещений. Но иногда их клиенты берут ипотечный кредит на покупку квартиры, которую затем переводят из жилого фонда в нежилой. “В 2003 г. мы приобрели жилое помещение на 1-м этаже в Центральном округе Москвы и за пять месяцев перевели его в нежилое, – рассказывает Ксоврели. – Осуществление подобной сделки можно было бы отнести в разряд обычных, если бы не привлечение долгосрочного ипотечного кредита. Это была первая сделка подобного рода в Москве. Платежи по кредиту значительно ниже, чем ставки аренды, тем более в ЦАО”.

Перевод жилого помещения в нежилое регламентируется федеральным и местным законодательством. Процедура занимает от трех месяцев до года. Сначала владелец жилого помещения (квартиры) собирает ряд документов и согласований, в частности заключения санэпиднадзора и разрешение на перевод, выдаваемое местным архитектором. Бумаги подаются в межведомственную комиссию районной управы. Управа выносит документы на городскую комиссию для получения разрешения о переводе и присвоения коэффициента пересчета цены помещения. В случае положительной резолюции владельцу квартиры выдадут свидетельство о собственности на нежилое помещение.

Законодательство разрешает переводить в нежилой фонд помещения только на первых этажах жилых домов. Нельзя перевести помещения в здании, которое признано аварийным, подлежит сносу или включено в план реконструкции или капитального ремонта. Кроме того, квартира, статус которой собираются сменить на нежилое помещение, должна быть свободна от зарегистрированных в ней лиц. Обязательно наличие отдельного входа с улицы или же возможность устройства такового.

Процесс перевода юридически сложен, и фирмы, которые оказывают такую услугу, оценивают ее стоимость в $150–600 за 1 кв. м в зависимости от технических характеристик здания и его местоположения. По словам Ольги Богородицкой, перевод жилья в нежилое помещение в элитных домах нерентабелен. Действует и такое правило: чем дом новее, тем дороже обойдется перевод помещения. Услугу перевода жилого фонда в нежилой оказывают, в частности, некоторые агентства недвижимости.

При покупке нежилого помещения на 1-м этаже жилого комплекса не всегда возможно приобрести или арендовать машино-места, чтобы организовать паркинг для посетителей. Кроме того, раньше застройщики в целях экономии не проектировали нежилые помещения на первых этажах, а стандартная квартирная планировка устраивала далеко не всех потенциальных арендаторов таких помещений. Зато теперь все новостройки Москвы должны сдаваться с нежилыми помещениями на первых этажах. “Принцип комплексной застройки, по которому сегодня формируются современные жилые комплексы, предполагает наличие развитой инфраструктуры в районе, – отмечает Галлеев. – Поэтому в новых жилых комплексах изначально предусматриваются большое количество и широкий выбор коммерческой недвижимости”.

В соответствии с ГК РФ право собственности на нежилые помещения, а также договоры аренды подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Права на недвижимость регистрирует Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве. Регистрацию оформляют в течение месяца с момента подачи документов. Отказ от государственной регистрации прав влечет за собой дальнейшие судебные разбирательства.

В настоящее время до конца не ясно, надо ли регистрировать право аренды нежилого помещения. Отношения аренды нежилых помещений регулируются законом о государственной регистрации и главой 34 ГК РФ. Согласно статье 651 ГК договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. “Однако на практике для признания действительности договора аренды налоговые и другие государственные органы требуют его государственной регистрации даже тогда, когда такой договор заключен на срок менее одного года, – отмечает Борис Игнатов. – Анализируя такие ситуации, можно прийти к выводу, что требования государственных органов являются юридически необоснованными, а также противоречащими сложившейся ситуации”.

Вообще, приобрести нежилое помещение с помощью ипотечного кредита гораздо сложнее, чем жилое. Теоретически ипотечный кредит на покупку коммерческой недвижимости могут получить юридические и физические лица. Последним банк может выдать ипотечный кредит на срок до 10 лет, а юридическим – до трех лет. Для физических лиц ставки по кредиту составляют 13–14% годовых в валюте, для юридических – 16–19%. Но по сравнению с жилым ипотечным кредитом расходы при оформлении залога нежилого помещения будут выше.