Инвесторы выжидают


Поближе к городу

Загородный дом для нижегородцев, по мнению Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), – это second house, т. е. второе жилье. В нем чаще всего живут в теплый сезон, а зимой приезжают на выходные и праздники. К тому же в коттеджном поселке нельзя прописаться – у него нет статуса поселения. А аренда коттеджей на дачный сезон для Нижнего Новгорода вообще экзотика. Ирина Сергеева, агент АН “Адвекс”, говорит, что ей не известно ни одного случая сдачи в аренду на лето коттеджа. “Аренда коттеджей под жилье стоит $1500–2500 в месяц. Вряд ли в Нижнем Новгороде найдутся клиенты, готовые заплатить за летний отдых в деревне такие деньги”, – говорит она.

Для потребителей, по словам Романчевой, важны удаленность от города на 30–40 км, хорошая транспортная доступность, наличие коммуникаций, близость озера или речки, леса. Далее идут размер участка и его правовой статус, размер и качество дома, престиж поселка. Наиболее престижными считаются богородское и кстовское направления, говорит Сергеева. Немало желающих построить или купить коттедж в поселке “Зеленый город”, который вошел в черту Нижнего Новгорода. Но оформить там землю в собственность невозможно – это природоохранная территория, отмечает Романчева. Даже тем, кто построил там коттеджи, не удалось их узаконить и зарегистрировать право собственности, добавляет Сергеева.

Пользуется спросом и заволжское направление: берег Горьковского водохранилища – традиционное место отдыха, здесь расположены дома отдыха, санатории, турбазы. Поэтому, несмотря на большую удаленность (примерно 60 км), недвижимость в этом районе востребована. Борское направление пользовалось популярностью 5–6 лет назад, но его привлекательность снизилась вслед за образованием регулярных автомобильных пробок на мосту через Волгу.

Лучше строить

Загородные поселения формируются двумя способами: цивилизованным – строительство поселков и стихийным – покупка домов или участков земли в существующих деревнях. Преобладающим является второй способ. Правда, в деревнях поселения горожан тоже существуют достаточно обособленно, но единого управления у них все же нет. Наиболее популярны у горожан такие деревни, как Безводное в Кстовском районе и Новинки в Богородском. В Новинках, по рассказу Сергеевой, коттеджная застройка существует изолированно от деревни и, хотя общего управления нет, жители поселка объединяют усилия для решения общих проблем. В частности, они планируют организовать доставку автобусом детей до городских школ.

Отдельные коттеджные поселки со своим управлением и закрытой охраняемой территорией единичны. Самый известный – “Приозерье” в Богородском районе. Там можно купить как готовый, так и недостроенный коттедж и земельный участок. По мнению Сергеевой, привлекательны и расположенные по соседству менее известные поселки “Ока” и “Лесовод”.

Рыночная стоимость земли с коммуникациями под коттеджи в обжитых местах составляет от $500–700 до $2000–3000 за сотку, стоимость коттеджей – от $100 000 за дом около 100 кв. м. По подсчетам Сергеевой, строительство коттеджа 100–120 кв. м с учетом затрат на инженерное оборудование и землю обойдется не менее чем в $200 000. Себестоимость строительства коттеджа, по мнению Алексея Трошенкова, начальника отдела стратегического анализа и оценки НЦНЭ, сопоставима с себестоимостью возведения многоквартирного дома и не может быть менее 10 000 руб. за 1 кв. м.

Для потребителей более привлекателен первичный рынок – покупка земли и строительство коттеджа, считает Романчева. К тому же на вторичном рынке продавцы зачастую исходят из понесенных затрат, желая вернуть вложенное с прибылью, а покупатель учитывает предстоящие затраты – на новую отделку в соответствии со своими вкусами, на возможную замену оборудования. Так что вернуть вложенное при продаже загородного дома продавцу редко удается.

Виртуальные планы

Инвестировать в загородное жилье достаточно просто. Чаще всего продается земля под застройку с подведенными коммуникациями. Например, АН “Монолит” продает участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в поселке Великий Враг (Кстовский район). Стоимость земли со всеми коммуникациями, включая газ, составляет примерно $670 за сотку.

Как сообщила Елена Соловьева, директор по продажам АН “Адрес”, слухов и заявлений о проектах строительства загородных поселков в профессиональной среде ходило множество, но ни один проект так и не был начат. Единственным внятно представленным проектом она называет “Княжье поле”. Его презентовала группа компаний “НикО”. Под коттеджную застройку она выкупила 400 га земли в Богородском районе. Но и она в прошлом году к реализации проекта так и не приступила. Реализация проекта начнется нынешней весной, заявил директор ООО “НикО” Дмитрий Огай, но о подробностях рассказать отказался. По мнению Соловьевой, нижегородские VIP-клиенты вряд ли захотят жить в таун-хаусе, а для людей со средним достатком такое жилье недоступно.

Однако, по словам участников рынка, спрос на загородное жилье пока превышает предложение. Строительство коттеджных поселков может стать перспективным бизнесом, резюмирует Романчева.