Строители привыкают к новым правилам
Закон № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” был подписан президентом 30 декабря одновременно с пакетом законов о развитии рынка доступного жилья. После вступления этого закона в силу застройщики смогут привлекать кредиты и средства дольщиков только после получения разрешения на строительство. Дольщик теперь вправе расторгнуть договор с застройщиком в одностороннем порядке, а вот строителю придется обратиться для этого в суд. Застройщик теперь несет ответственность за качество квартир: на них будет действовать пятилетняя гарантия, а за срывы сроков строительства предусмотрен штраф в 1/75 ставки рефинансирования ЦБ от суммы договора в день. По всем этим рискам ответственность перед дольщиком будет нести банк, кредитующий строителя.
Сразу после подписания закона застройщики начали жаловаться, что он обрушит рынок недвижимости. Вице-спикер Госдумы Георгий Боос и автор закона, председатель банковского комитета Владислав Резник предложили принять к нему поправки, согласно которым застройщикам разрешалось бы расторгать договоры без суда, штрафы снижались в два раза, а гарантия на квартиры отменяется. Также проект предусматривает отказ от солидарной ответственности банков и застройщиков и от уплаты застройщиком НДС. Администрация президента рекомендовала отклонить эти поправки. “Законом предусмотрены изменения в федеральный закон, который еще не вступил в силу, и отсутствие практики его применения делает невозможным оценить актуальность предлагаемых изменений”, – отмечается в письме начальника государственно-правового управления (ГПУ) президента Людмилы Брычевой.
Участники строительного рынка всерьез опасаются изменений, которые ждут их после вступления закона в силу. Председатель правления компании “ПИК Холдинг” Артем Эйрамджанц напоминает, что документ создает различия в правовом положении сторон договора участия, устанавливая разные ставки штрафных санкций для застройщика и дольщика: “За нарушение срока передачи объекта долевого строительства строитель должен заплатить пять ставок рефинансирования в год, а за нарушения со стороны потребителя санкции практически не предусмотрены”. По словам вице-президента по экономике и финансам “Интеко” Константина Эделя, все это время застройщику придется привлекать заемные средства, проценты по которым он будет вынужден платить из собственного кармана. “Как будем жить, определимся к концу весны”, – говорит Михаил Соловьев, вице-президент МДМ-банка. Корпорация “С-Холдинг” уже изменила форму договора о соинвестировании, включив в него все пункты, указанные в законе, утверждает пресс-секретарь корпорации Оксана Басова.
Количество новых строительных проектов может теперь сократиться на треть, считает президент корпорации “Миракс груп” Сергей Полонский. В компании “Сити – XXI век” говорят о сокращении на 15–20% и возможном росте цен, вызванном уменьшением числа новых проектов на 15%. Но независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов считает, что повышение цен коснется только объектов начальной стадии строительства. “Разница между ценой еще не построенной и уже готовой квартиры сократится до 5–10%”, – предполагает он. Сейчас, по его словам, эта разница равна 15–20%.
Впрочем, влияние нового закона рынок недвижимости ощутит на себе не раньше лета. “Пока компании будут жить уже начатыми проектами. Закон распространяется только на те объекты, по которым застройщик получил разрешение после 1 апреля”, – успокаивает Виталий Можаровский, партнер юридической компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”.