Сбербанк получил “Царев сад”

Основанной предпринимателем Геннадием Шульманом компании “Кейстоун” до недавнего времени принадлежало офисное здание класса А на ул. Большая Якиманка и компания ЛИНН, которой Сбербанк в 1998 г. открыл кредитную линию для строительства офисного комплекса “Царев сад” на Болотном острове. После смерти Шульмана в 2001 г. акции “Кейстоуна” перешли гендиректору компании Елене Клименковой (сейчас под следствием), а затем компания перешла под контроль багамской Damuels, которую многие связывают с группой “Гута”.

Информацию о том, что бизнес-центр “Кейстоуна” на Большой Якиманке и комплекс “Царев сад” перешли в собственность Сбербанка, “Ведомостям” подтвердили источник, близкий к руководству “Гуты”, и сотрудник ЛИНН. В Сбербанке ситуацию комментировать отказались, но сотрудник расположенного в “Царевом саду” отделения Raiffeisenbank сообщил, что договор аренды недавно перезаключен и именно со Сбербанком.

Конкурсный управляющий “Кейстоуна” Сергей Бойко (по данным пресс-службы Арбитражного суда Москвы, конкурсное производство завершено 18 февраля) рассказал, что офис на Якиманке достался Сбербанку на торгах в октябре прошлого года, когда распродавалось имущество компании. Назвать сумму сделки Бойко отказался. Согласно официальным данным, стартовая цена лота составляла $60,5 млн. Говорить про “Царев сад” Бойко не стал.

Бизнес-центр из трех зданий общей площадью 14 000 кв. м на Большой Якиманке был построен в 1997 г. После завершения его строительства компания ЛИНН приступила к возведению “Царева сада”. Для этого девелоперы открыли кредитную линию на $150 млн в Сбербанке. К началу 2001 г. из нее было выбрано около $90 млн, однако за три года из заявленных 83 000 кв. м площадей строители возвели только 23 000 кв. м. После смерти Шульмана работы на участке прекратились. Тогда же служба безопасности Сбербанка заподозрила руководство “Кейстоуна” в хищении, и в отношении Елены Клименковой было возбуждено уголовное дело. Следователи утверждают, что из выделенных Сбербанком средств больше половины по подложным документам ушло на счета офшорной компании Crill Anstant, принадлежащей Клименковой. Слушания по этому делу начались 22 марта этого года в Гагаринском суде Москвы.

Под контроль структур, аффилированных с “Гутой”, “Кейстоун” попал в 2002 г. Как рассказал “Ведомостям” консультант, знакомый с ситуацией, правом первоочередного приобретения зданий “Кейстоуна” обладали структуры “Гуты”. Они планировали выкупить долги Сбербанка, чтобы дальше развивать проект (масштабный проект “Гуты” “Золотой остров” граничит с “Царевым садом”), утверждает собеседник “Ведомостей”. Однако позже от этой идеи в компании отказались. По словам консультанта проекта, в итоге “Царев сад” в счет погашения долгов забрал Сбербанк.

Получить здания “Кейстоуна” не лучший вариант для Сбербанка, считает руководитель одной из компаний – консультантов в области недвижимости. Новому собственнику эффективнее снести “Царев сад” и построить на его месте новый комплекс, соглашается старший исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко.

Сейчас в “Царевом саду” арендуют помещения около 20 компаний, сообщила Юлия Никуличева, замдиректора консалтинговой компании Jones Lang LaSalle. По оценке директора по развитию компании ABN Realty Романа Чепцова, арендные ставки составляют здесь $650, что примерно соответствует доходу со здания в $1 млн в год. У Сбербанка в Москве уже есть два собственных офисных центра, которые он сдает в аренду.

Главным недостатком “Царева сада” называют неудачное планировочное решение – глубина его этажей составляет 40 м при стандарте в 20 м, поэтому в дорогом офисном центре темные помещения. Участники рынка сомневаются, что Сбербанку удастся продать здания, но даже в этом случае он не сумеет вернуть вложенные деньги. “Ценность в “Царевом саде” представляет только земля, стоимость которой здесь достигает $10 млн за 1 га (всего 3 га), а рыночная стоимость бизнес-центра на Большой Якиманке составляет около $45 млн”, – утверждает Никуличева из Jones Lang LaSalle. Это оценка меньше, чем выданный Сбербанком кредит. Чепцов считает, что, если на “Царев сад” найдется покупатель, ему придется вложить в него еще как минимум $75 млн. Заместитель гендиректора Kalinka Realty Алексей Сидоров называет другие цифры: “Эта супервостребованное место из-за близости к Кремлю, но на этом участке можно строить только коммерческую недвижимость, и, если найдется покупатель, ему придется вложить в строительство здания класса А как минимум $200 млн”.