Землю – заводам
Почти четверть российских земель имеют сельскохозяйственное назначение – причем помимо полей и пастбищ к ним относится почти вся земля вне городов и лесов, в том числе и непригодная для сельского хозяйства. На земле сельскохозяйственного назначения строятся почти все новые промышленные предприятия. Но чтобы построить завод, нужно перевести земельный участок из сельскохозяйственной категории в промышленную, а сделать это совсем не просто. Переводить закрепленные за Федерацией участки из сельхозкатегории в промышленную вплоть до 2005 г. было вообще невозможно. Из-за этого в прошлом году транснациональная агропромышленная корпорация Cargill приостановила проект по строительству маслоэкстракционного завода в Воронежской области, в который собиралась вложить около $100 млн. Чтобы ликвидировать проблему, правительство инициировало принятие специального закона о порядке перевода земель из одной категории в другую. Законопроект был достаточно сырой, но аграрный комитет Госдумы ограничился незначительной правкой. Закон был принят и 5 января вступил в силу.
Сразу выяснилось, что его нормы, разрешающие переводить сельскохозяйственную землю в промышленную только в том случае, если она непригодна для сельского хозяйства, фактически блокируют строительство новых промпредприятий. Причина в том, что нормативное определение непригодных земель дается только в одном из актов Минсельхоза СССР 1982 г. Это “скалы, обнажения плотных пород, осыпи, ледники, вечные снега и [земли] под водой”. Естественно, на этих землях нельзя не только выращивать что-либо, но и строить. Соответственно, другие земли переводить из сельскохозяйственной в промышленную категорию нельзя. Сотни инвестиционных проектов оказались замороженными – в одном Подмосковье, по оценке чиновников областного правительства, их более 500.
В итоге 10 членов аграрного комитета Думы во главе с его председателем Геннадием Куликом решили исправить закон. В конце апреля они внесли проект поправок, по которой менять категорию участка сельхозземель можно будет в случае, если его кадастровая стоимость не превышает среднерайонного уровня (сходный порядок действовал до 2004 г.), а также если запланированное строительство нельзя осуществить на менее ценных землях.
“У нас слишком много брошенной земли – миллионы гектаров, чтобы придерживаться фактически полного запрета на ее перевод в другие категории”, – поясняет суть поправок один из их соавторов Иван Викторов.
По словам замдиректора департамента Минэкономразвития Андрея Ивакина, формулировка поправок – это плод совместного творчества чиновников и депутатов. “Нас не послушали с первого раза, но теперь депутаты поняли, что выхода нет, – говорит Ивакин. – Теперь будем ждать, когда Госдума отправит эти поправки на отзыв в правительство”. Причем Ивакин предполагает, что в Минсельхозе предложение депутатов могут оценить как “излишне либеральное” и не поддержать, “поэтому могут быть задержки по времени из-за согласований”. В Минсельхозе в выходные дни комментарии получить не удалось.
А пока поправки не внесены, компаниям приходится решать свои проблемы, используя хитроумные схемы. “Для одного из наших клиентов нам пришлось инициировать изменение границы города Краснодара, которое было одобрено парламентом Краснодарского края, – рассказывает Юрий Борисенко из юридической компании “Вегас-Лекс”. – А уже внутри города мы сейчас договариваемся о переводе участка в промышленную категорию, но тут уже никаких проблем не должно возникнуть”. В Московской области решить проблемы другого клиента оказалось гораздо сложнее, поскольку в отличие от Краснодарского края в Подмосковье нет собственного градостроительного кодекса, а значит, и четких правил. “Сейчас пытаемся доказать кадастровой палате, что границы муниципального образования и поселения – это одно и то же, – говорит Борисенко, – и воспользоваться тем, что муниципалитеты пытаются сейчас захватить как можно больше земли”.
Борисенко убежден, что если поправки будут приняты, то переводить земли из сельхозкатегории, а потом застраивать их станет гораздо проще. “Если уж закон трактуется таким жестким образом и власти боятся брать на себя ответственность не принимать во внимание древнюю инструкцию [Минсельхоза], то вопрос решать надо”, – соглашается директор департамента юридической компании “Пачоли. Земельное право” Михаил Сиваев.