ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ: Земельный заговор
Герман Греф жалуется, что противоречивые действия властей вредят бизнес-климату России. Неясно, кому жаловаться на действия самого Минэкономразвития, которое препятствует выкупу участков под частными зданиями и предприятиями, нанося ущерб и гарантиям прав собственности, и инвестклимату.
На днях увидел свет протокол совещания 24 мая у вице-премьера Жукова, на котором одобрен законопроект о новых условиях выкупа. Заседали узким составом – представители нескольких ведомств, столичной администрации и РСПП. Напомним: вопрос о выкупе был поднят три года назад российским бизнесом, возмущенным запредельными ценами – свыше $100 млрд в целом по стране. Во что же выливается предложенная в новом проекте цена выкупа в 5% от кадастровой оценки? Для многих предприятий это не снижение, а многократное увеличение цены выкупа: для ОАО “СУМЗ” – в пять раз, для ОАО “Богословское рудоуправление” и ОАО “Уралэлектромедь” – в семь, а для ОАО “БрАЗ” – в 40 раз. Разброс цен достаточно велик, в среднем – $4000–9000 за гектар. Для некоторых изменение не столь драматично, но это не повод для спокойствия.
Привязка цены выкупа к кадастровой оценке, которая на основании ведомственной инструкции определяется произвольно, позволяет администрации избирательно повышать и оценку, и сумму выкупа. В Москве на 2006 г. кадастровую стоимость промышленных участков увеличили сразу на 70%, тогда как прочих земель весьма незначительно. О Москве и Питере разговор особый. Новую цену выкупа для них установили в 20% от кадастра. Но это цена лишь “неполноценного” права: одновременно вводится запрет на изменение текущего использования. Для получения “полного” права собственности (снятие ограничений, запрещающих реконструкцию и строительство) с владельцев недвижимости обеих столиц потребуют уплаты сбора в 80% от кадастровой оценки. Каковы будут новые цены выкупа в Питере, неизвестно: кадастровой оценки там не было или она хранится в тайне.
Для среднего московского предприятия картина выглядит так. Цена выкупа участка размером в гектар составляет сегодня около 9,3 млн руб. – по закону, или 56 млн руб. фактически (в Москве продают участки по максимальной тридцатикратной ставке, хотя установить ее “забыли”, и обязаны продавать по минимальной пятикратной). По новой схеме сегодня цена составила бы для “неполноценного” права – 9,4 млн руб., для “полного” – 47 млн руб. Но в следующем году, с учетом 70%-ного увеличения, они превращаются уже в 16 млн руб. и в 90 млн руб. соответственно. Таким образом, новая схема выкупа означает для столичных предприятий увеличение цены выкупа от двух до 10 раз. Причем риск еще большего роста цены сохраняется из-за кадастровой оценки, “отзывчивой” к желаниям администрации. Цена выкупа гектара в столице составит более $3 млн. Это в 300–600 раз дороже, чем максимальные цены выкупа по перечисленным нестоличным предприятиям.
Можно констатировать, что вместо обещанного снижения цен выкупа участков их откровенно увеличивают – в протоколе особо оговаривается: в проекте не должно быть нормы о праве заявителя выкупить участок по ценам, действовавшим на дату подачи заявки (т. е. более низким). Для столичных предприятий цены просто запредельные – фактически они приравнены к рыночной цене участка, какой она видится местной администрации. Чиновники действуют наперекор указанию президента РФ, который назвал продажу земельных участков под приватизированными предприятиями несправедливой вторичной продажей. Цены выкупа в столицах Минэконом оправдывает “борьбой со спекуляцией”, хотя на деле они спекуляцию провоцируют. Ведь сегодня единственным земельным спекулянтом выступает административный монополист-землевладелец, который произвольно распоряжается участками, иногда прикрываясь имитацией конкурсных процедур.
Результат – недостаточное предложение участков под застройку и высокие цены на недвижимость. Борьба с такой спекуляцией возможна лишь через увеличение числа земельных собственников, для чего и нужно оформление в собственность участков под предприятиями. Но местные власти, защищая свою монополию, препятствуют продаже участков и, похоже, заручились поддержкой части федеральных чиновников. МЭРТ повышает выкупные цены и не убирает многочисленные барьеры для выкупа, которые важнее любой цены. Вводятся и новые барьеры: проект Водного кодекса запрещает выкуп части участка предприятия, которую объявляет территорией общественного пользования – бечевником. Так предприятия заставляют сменить бессрочное право на участок на ограниченную по времени и зависимую от чиновников аренду, которым уже подыгрывает Высший арбитражный суд. Пленум ВАС фактически запретил выкуп участков их арендаторами, причем явно вопреки закону (“Ведомости”, 25.05.2005). Это уже похоже на подготовку скрытной национализации недвижимости. В такой ситуации удивляет пассивность РСПП: там предлагают лишь заменить 5% на 2% от кадастра, что очевидно проблему не решает.
Но есть и другая тенденция. Недавно принят федеральный закон о бесплатной передаче земельных участков религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения (№ 123-ФЗ от 3.10.2004). 27 мая Госдума РФ приняла аналогичный закон о передаче застроенных участков общероссийским общественным организациям инвалидов. Дискриминацию нерелигиозных организаций решила исправить Ассоциация промышленных предприятий Санкт-Петербурга, направившая президенту РФ законопроект о бесплатном дооформлении прав на участки для всех собственников недвижимости. Эту инициативу поддержали общественные организации и предприятия различных регионов страны (Санкт-Петербург, Владивосток, Калининград). Вопрос лишь в том, какую тенденцию поддержат правительство, президент и частные собственники недвижимости, которых хотят сделать арендаторами.