Кирилл Писарев, президент группы компаний “ПИК”
Две недели назад группа компаний “ПИК” совершила одну из самых больших покупок на отечественном рынке недвижимости – за $300 млн приобрела у “Интеко” Домостроительный комбинат № 3. После этого ПИК стала крупнейшим столичным застройщиком. Ежегодно компания сможет возводить более 1 млн кв. м панельного и монолитного жилья. Участники рынка шутят, что сделка окончательно нарушит “гармонию в среде проверенных бойцов стройкомплекса”.
Хозяева группы – Кирилл Писарев и Юрий Жуков – начали строительный бизнес более 10 лет назад. Почти одновременно с риэлторской фирмой появился ОПТбанк, в 1998 г. была создана компания “ПИК-Девелопмент”, которая занялась монолитным строительством (производит более 150 000 кв. м жилья).
Писарев утверждает, что они с Жуковым организовали свой бизнес с нуля – “с 10 000 в кармане”. Но конкуренты упорно объясняют их успех с “тайными связями” в строительном секторе. К примеру, с Ильей Писаревым, который в 1980-х гг. работал секретарем Московского горкома КПСС, – его упоминает в своих мемуарах руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Сам Кирилл Писарев отрицает, что имеет какое-либо отношение к советскому чиновнику. По его словам, просто в начале 90-х у него с Жуковым появилась возможность одновременно инвестировать деньги в строительные объекты и взять кредит в банке. “Мы [с партнером Юрием Жуковым] проинвестировали, реализовали жилье, получили прибыль и стали дальше развивать эту деятельность”, – говорит Писарев.
В будущем своего бизнеса Писарев уверен: время, когда россияне начнут переселяться в монолитные хоромы, наступит еще не скоро, а до тех пор тон на жилищном рынке будут задавать компании, умеющие строить панельные дома.
– Зачем вам понадобился ДСК-3?
– Во-первых, мы купили конкурента. Есть мнение, что такой комбинат можно построить в чистом поле за $50 млн. Построить-то можно, только конкурент останется. К тому же надо учитывать стоимость земли: ДСК-3 занимает 36 га, каждый гектар стоит около $2 млн.
Во-вторых, мы приобрели полностью реконструированный комбинат с сильным менеджментом. ДСК-3 – практически обновленное предприятие, вышедшее на проектную мощность (500 000 кв. м в год). И, в-третьих, эта покупка решила нашу проблему с комплексной панельной застройкой, которую мы не могли самостоятельно осуществлять.
– Но ведь ПИК ведет комплексную застройку микрорайона Новокуркино.
– Да, но до сегодняшнего дня мы возводили там только наши серии (КОПЭ и “Парус”) плюс монолит.
– А что вам мешало брать подрядные организации и строить дома серии П3М [производства ДСК-3]?
– Строить серию П3М мы не могли, так как компания “Интеко” сама выступала инвестором. Конечно, можно брать на подряд строительные организации, но с ними надо делить прибыль. А сейчас мы спокойно можем застраивать и микрорайоны, и даже города: в нашем ассортименте есть все – и низкая, и высокая (от 17 до 25 этажей) панели.
– Кто стал инициатором сделки?
– По нашей информации, до определенного времени “Интеко” не собиралась продавать ДСК-3. У нас же было желание его купить, и информация об этом имелась на рынке. Остальное – технические вопросы.
– Как долго готовилась сделка?
– Три месяца.
– Ее размер?
– Это закрытая информация.
– А как финансировалась сделка?
– На собственные и заемные средства.
– В каких пропорциях?
– 70% заемных средств и 30% – своих.
– В каких банках кредитуется ПИК?
– Во многих, но наш основной кредитор – Сбербанк России.
– Вы просчитывали, когда окупятся затраты на покупку ДСК-3?
– Просчитывали. В течение 4–5 лет.
– Какова структура сделки?
– Она простая: куплен комбинат и вместе с ним – оформленные площадки, на которых можно строить дома серии ДСК-3. Всего около 1 млн кв. м.
– А что это за площадки?
– Самая крупная – на пересечении Окской улицы и Волжского бульвара (500 000 кв. м), много муниципальных программ и точечной застройки.
– Как отреагировали на сделку участники рынка?
– Кто-то – не совсем адекватно, но большинство поздравили.
– Какие отношения сейчас связывают ПИК и “Интеко”?
– Только деловые. Сделка проходила в рамках жестких деловых отношений – никакой любви, чистый бизнес и уважительное отношение.
– Вы сказали, что, покупая ДСК-3, ликвидировали конкурента. Но разве между панельными домостроителями существует конкуренция?
– Есть конкуренция на уровне получения хороших земельных участков. Но сейчас у нас практически нет конкурентов, поскольку многие из участников рынка панельного домостроения, за редким исключением, либо особо не занимаются поиском строительных площадок, либо не имеют нужной кредитной истории.
– Вы стали крупнейшим в Москве строителем панельного жилья, способным производить почти 1 млн кв. м (мощность ДСК-2, входящего в состав группы “ПИК”, – 460 000 кв. м). Не боитесь, что через какое-то время закончатся площадки и мощности комбинатов окажутся незагруженными?
– Нет. С моей точки зрения, у панельного домостроения долгосрочные перспективы. Возможно, панель будет трансформироваться, а ДСК придется совершенствовать серии. Но если наступит такая ситуация, что через 6–7 лет дома серии “Парус” окажутся невостребованными, мы совершенно спокойно перейдем на производство домов по индивидуальным проектам – оборудование ДСК это позволяет. Возможно, будут незначительные потери в объемах, но мы готовы к изменениям на рынке.
– Но ведь если комбинат не загружен до конца, он несет убытки.
– Это действительно так, поскольку комбинат, как любое предприятие, несет постоянные и переменные затраты. Мы столкнулись с такими проблемами, когда в 2001 г. купили ДСК-2. Понятно, что сразу загрузить комбинат площадками и обеспечить их документацией трудно. Но сейчас в портфеле ПИК возведение более 4 млн кв. м жилья, поэтому можно считать, что загрузка мощностей до 2010 г. уже обеспечена.
– А после 2010 г.?
– А вы не допускаете такую возможность, что до 2010 г. мы можем приобрести новые площадки?
– Но ведь их количество уменьшается?
– В Москве огромное количество неосвоенных участков. Возьмите те же промзоны, которые занимают около 20 000 га. Конечно, город уже раздал все свободные площадки, а сейчас начинается скрупулезная сложная работа с собственниками, которые находятся на этих территориях. Мы как раз этим занимаемся.
– Тогда почему строители жалуются, что им негде строить?
– Дело в том, что некоторые организации для получения площадок ничего не делают. Они считают, что город им должен их дать. Например, раньше был Московский строительный союз, заключавший так называемые лотовые контракты. То есть брали одну территорию, единого заказчика и пулом застраивали всю территорию.
Сейчас ситуация поменялась: за землю надо платить. А чтобы где-то взять деньги, нужны нормальная динамика, положительная кредитная история. Мы в свое время об этом позаботились и начали размещать облигации – это публичный инструмент. Плюс в управляющей компании группы “ПИК” – в “ПИК-Холдинге” – есть мощное подразделение, занимающееся привлечением кредитных ресурсов. Мы в состоянии взять деньги с рынка и купить площадки для своей загрузки, а они – нет. В этой жизни нам никто еще ни одного подарка не сделал – ни одну площадку просто мы не получили: мы отдаем долю владельцу или платим живые деньги.
– Хотите сказать, что бизнес других компаний построен неправильно?
– Бизнес строительной компании, с одной стороны, это производственные мощности, а с другой – площадки. Все вместе это стоит дорого. А отдельно экскаваторы и башенные краны стоят ровно столько, сколько посчитают оценщики с учетом амортизации. Если взять крупнейшие компании, как Skanska или Hochtief, то [их капитализация] это мощности плюс 10-летние инвестконтракты и правительственные подряды.
– И все же многие участники рынка уверены в том, что будущее за монолитом, который постепенно вытесняет панель с рынка. Ваше мнение?
– Считаю, что перспектива домостроения московского региона – за панелью. Я не умаляю достоинства монолита, но это легко считается. Если взять, например, наш дом “Парус” и построить точно такой же дом из монолита, то любой специалист скажет, что его стоимость будет в два раза выше, а строительство будет идти в три раза дольше. Приведу недавний пример: квартиры в нашем доме серии КОПЭ продавались на 20% дороже за 1 кв. м, чем в монолитном доме, находящемся по соседству. Все объяснялось очень просто: в монолитном доме большие квартиры, которые может позволить себе ограниченное число покупателей. Наша 100-метровая четырехкомнатная квартира стоила $120 000, а их четырехкомнатная квартира площадью 160 кв. м – $160 000. Из-за большой площади квартир в монолитных домах их стоимость приближается к стоимости панели, но себестоимость выше. Покупателям в районах, которые преимущественно застраиваются панелью, не нужны хоромы.
– Вы собираетесь возводить свои серии в Подмосковье?
– Не везде. Например, в Дмитрове это нецелесообразно из-за удаленности [от Москвы], а в Химках, Мытищах, Долгопрудном – да. Эти города ничем не отличаются от Новокосина, Южного Бутова, Митина.
– Вы участвуете в инвестиционных конкурсах?
– В основном в муниципальных вместе с другими генподрядчиками, например с СУ-155. С этого года планируем участвовать в них самостоятельно. Как инвесторы мы на конкурсы не выходили, потому что, с нашей точки зрения, участки предлагались по неадекватным ценам.
– Что происходит сейчас на рынке недвижимости?
– У нас объемы продаж на уровне весны прошлого года. Более того, с апреля по май мы достигли максимума продаж за всю историю деятельности группы компаний “ПИК”.
– Чем вы это объясняете?
– Идет коррекция рынка в сторону повышения [цен]. Рынок определенное время стагнировал, все ждали снижения цен. Но сейчас люди понимают, что в экономике много денег, которые направляются на потребительский сектор. Цены будут расти. За последние полгода себестоимость сданных объектов у нас выросла на 20%, а цены – примерно на 25%.
– Основными совладельцами группы являетесь вы и Юрий Жуков. Как вы делите полномочия друг с другом?
– Условно я отвечаю за финансы, а Юрий – за строительство. Но мы в большей степени работаем над стратегическими вопросами развития, а текущей деятельностью занимается топ-менеджмент компании.
– Какие планы на 2006 г.?
– Собираемся построить более 1 млн кв. м. Сейчас на базе “Паруса” разрабатываем 25-этажный индивидуальный дом башенного типа, главное достоинство которого в том, что площадь одной секции – 12 000 кв. м. В обычных сериях она составляет 3500–4000 кв. м.
– Какая часть продаж ПИК приходится на сделки с привлечением ипотечных кредитов?
– Ипотечное жилищное кредитование – одно из стратегических направлений развития, и этот рынок развивается очень динамично. В Московской области около 30% всех продаж идет через схему ипотечного кредитования, и 10% – в Москве. Мы развиваем собственные схемы вместе с Банком жилищного финансирования, входящим в группу “ПИК”, и другими крупнейшими российскими банками.
– У вас есть еще одна серия – П111, какова ее судьба?
– В 2003 г. мы купили холдинговую компанию “Главстройпром”, куда входило восемь предприятий, в том числе и 480-й КЖИ [Комбинат железобетонных изделий] в Тульской области, производящий 111-ю серию. П111 четко укладывается в нашу региональную стратегию – у нас есть строительные проекты в Тульской области, где достаточно перспективный рынок. А цена этой серии принципиально ниже, чем в Москве. К примеру, если себестоимость наземной части КОПЭ – 10 000 руб., то П111 в Тульской области – 5000 руб. Правда, с учетом всех обременений (стоимость участка, подведение сетей, доли города) инвестиционная стоимость увеличивается в два раза.
На предприятии пока имеются определенные проблемы: перед самой продажей гендиректор вывел основное производство в офшор без одобрения совета директоров. Сделка в арбитражном суде признана недействительной, тем не менее в Тульской области до сих пор не возбуждается уголовное дело. Но, я думаю, мы эту ситуацию дожмем.
– Ранее вы выражали сомнение в легитимности прав компании “СХолдинг“ на серию С222, которая была создана на базе П111. Конфликт исчерпан?
– Серия С222 сделана на базе 111-й, от которой взят каркас и обложен кирпичом. Мы считаем, что здесь нарушены наши авторские права. Как только завершатся текущие дела, мы займемся этим вопросом, и статус-кво будет восстановлен. У нас позиция такая: нам чужого не надо, но и свое не отдадим.