НА АСФАЛЬТЕ: По гамбургскому счету

В Европе и Америке думать об экономии ресурсов клиентов начинают уже архитекторы. Они предлагают заказчикам соответствующие материалы и решения. В России по сравнению с другими странами Европы стоимость энергии пока невелика, а потому лишние вложения в энергосберегающие материалы видятся застройщикам нецелесообразными. Та же ситуация с теплом и водой.

Не нужно быть ясновидящим, чтобы понять: так будет не всегда. И государство об этом давно и нудно говорит. Но даже в прогрессивной Москве опрошенные “Ведомостями” специалисты насчитали всего около 15 домов, оснащенных элементами систем так называемого “умного дома”, позволяющими экономично расходовать ресурсы. А к самим интеллектуальным жилищам до сих отношение больше как к дорогой игрушке, нежели к современной технологичной и комфортной системе, каковой это достижение современных технологий, по сути, и является.

$1500 за воду

На сегодня стоимость технического обслуживания и санитарного содержания квартир в типовых домах колеблется от 13 до 15 руб. за 1 кв. м в месяц, в домах бизнес-класса – $1,4–1,7 за 1 кв. м, в жилых элитных комплексах за тот же период – $2,5–4 за 1 кв. м, иногда достигая отметки $5–6 в месяц. Но, по оценкам экспертов, такой показатель считается завышенным, и жильцы часто требуют смены эксплуатирующих компаний на более опытные. Сегодня наметилась тенденция к снижению цены эксплуатации, но в домах постройки 1998–2000 гг. цена обслуживания все еще удерживается в пределах $3.

Что входит в эту цену? Удивительно, но единых общих стандартов нет, каждый отдельный случай уникален. В компании “Управление по эксплуатации и ремонту” (дома “Камелот-1, -2”) объяснили, что в цену входят централизованное обслуживание всех инженерных систем дома, охрана и уборка территории. Коммунальные расходы (вода, тепло, электроэнергия) жильцы оплачивают отдельно по тем же ставкам и тарифам, что и в муниципальных домах. Доля коммунальных платежей составляет в среднем около 20% от общего размера месячных платежей и зависит от количества потребленных ресурсов.

Похожая система в жилом комплексе “Покровское-Глебово”: стоимость обслуживания составляет $2 за 1 кв. м, куда включены только эксплуатационные расходы, а коммунальные услуги жители оплачивают по счетчикам.

В домах компании “Квартал” в стоимость содержания квартиры (к примеру, на Ленинском проспекте, 106, корп. 1, это 35,3 руб. за 1 кв. м, на ул. Удальцова, 5, корп. 3, – 36,9 руб. за 1 кв. м) входят как эксплуатационные расходы, так и коммунальные платежи, за исключением электроэнергии и услуг телефонной связи, которые оплачиваются жильцами отдельно.

В эксплуатационные расходы могут быть включены не только те платежи, что жители платят с площади собственно апартаментов, но и со всех общих площадей, которые были предусмотрены исключительно для жильцов жилого комплекса. Цена тем выше, чем более развита местная инфраструктура. Больших затрат на эксплуатацию и обслуживание требуют бассейн, фитнес-центр. Чем меньше квартир в доме, тем, соответственно, выше платежи с каждой квартиры.

С другой стороны, существуют примеры жилых комплексов, где сопутствующая инфраструктура (спортивный комплекс, включающий в себя тренажерный зал, бассейн, сауну, салон красоты, солярий и проч.) открыта для посещения посторонних. В этом случае все эксплуатационные расходы берет на себя управляющая компания: ремонт и содержание, коммунальные платежи, налог на недвижимость, страхование имущества, зарплата персоналу.

Встречаются и нетривиальные статьи и суммы расходов. “В некоторых случаях управляющие компании берут на себя функции по предоставлению некоторых коммунальных сервисов, – рассказывает Екатерина Тэйн, директор элитной недвижимости компании Knight Frank. – Однако в данном случае владельцу квартиры следует быть осторожным. Иногда соотношение цены и предоставляемого качества не укладывается ни в одни разумные пределы. Так, практически все новые жилые комплексы оборудованы системами очистки воды, которые позволяют жильцам дома получать исключительно чистую питьевую воду. В то же время использование этой воды во всей системе водоснабжения жилого комплекса в разы увеличивает цену этого, казалось бы, необходимого и полезного сервиса. Рынок знает примеры, когда стоимость за пользование водой доходит до $1500 в месяц”.

В загородных домах стоимость обслуживания обычно выше. Например, в поселке “Величъ” цена услуг службы эксплуатации, по словам Геннадия Левина, руководителя отдела продаж, составляет $400 в месяц с одного дома. В эту сумму входят обеспечение безопасности, поддержание в рабочем состоянии коммуникаций, дорог, ограждений, освещения, благоустройство реки, парка, вывоз мусор и т. п. Коммунальные расходы жители оплачивают по тарифам Московской области: электроэнергия обходится в среднем в 1300 руб. в месяц, вода и канализация – в 150 руб., газ – в 500 руб. Указаны средние расходы одного дома в месяц. Дополнительно по тарифам провайдера оплачиваются телефон, Интернет и спутниковое TV – еще 1000 руб.

В загородном коттеджном поселке “Барвиха-2” обслуживание стоит в среднем $1,5 за 1 кв. м. “Когда поселки “Барвиха-club” и M.o.n.a.k.o.v.o. будут сданы в эксплуатацию, то там цена за обслуживание будет уже не менее $2 за 1 кв. м, – полагает Сергей Касаткин, директор департамента продаж управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость”. –Естественно, установлены все датчики учета воды, газа, электричества”.

Любиши Джукич, руководитель департамента управления проектами в компании “ДОМ-Недвижимость”, говорит, что средняя стоимость обслуживания в коттеджном поселке – от $200 до $700 в месяц. Как правило, из них не более 30% приходится на коммунальные платежи.

Интеллект – в массы

К счастью, коммунальные платежи можно уменьшать. Простые счетчики на воду и термодатчики на батареях помогут существенно сэкономить расход ресурсов.

Наиболее эффективны сберегающие технологии на уровне здания, нежели квартиры. В первом случае стоимость установки будет ниже, а экономия – существеннее. К сожалению, подобных комплексов пока крайне мало. В большинстве домов, построенных в XX в., жильцы самостоятельно устанавливают регуляторы отопительных приборов, датчики потребления воды. В современных домах часть застройщиков предусмотрительно сделали это централизованно.

В России, как отмечают специалисты компаний, представляющих на рынке услуги автоматизации помещений, большинство клиентов пока делают упор на безопасность и высокий уровень комфорта. В то время как за рубежом главным считается рациональное использование энергоресурсов. Наиболее полно все сберегающие системы представлены в единой комплексной системе жизнеобеспечения дома – “умном доме”.

“Клиенты пока больше интересуются слаботочными системами, охранной и аварийной сигнализациями, возможностью подключения к Интернету и теми факторами, которые определяют комфортабельность жилища: теплоизоляцией, качеством стеклопакетов, – рассказывает Любиши Джукич. – Поскольку оплата электроэнергии по сравнению с западными странами в России невысокая, жильцы многоквартирных домов вопросами сбережения энергоресурсов, воды пока не обеспокоены. В первую очередь это забота управляющих служб таких домов – они инициируют применение прогрессивных систем коммунального обслуживания и мониторинга”.

Сейчас системы интеллектуального здания внедряются при строительстве элитного жилья. Но пока в России, как отмечает Дмитрий Борисов, ведущий специалист компании “Контакт – Элитная недвижимость”, не существует стандартов по “умным домам”.

В настоящее время инженерные решения позволяют оборудовать дом, квартиру, особняк системами жизнеобеспечения, подстроенными под разные условия эксплуатации. Системы “умного дома” управляют инженерией (отопление, вентиляция, кондиционирование, освещение), охраной, а вскоре начнут “работать” и с бытовой техникой – чайниками, холодильниками... Сегодня проблема не в уровне развития технологий, а в недостаточной развитости городской инфраструктуры и отсутствии информации о потенциальных клиентах.

Одной из препон на пути распространения искусственного интеллекта в жилых зданиях помимо инерции мышления застройщиков и покупателей была цена. В настоящий момент стоимость “мозгов” и оборудования быстро снижается. Если еще 3–4 года назад “умными” делали дома миллионеров, то сегодня проектируется уже сотни таких жилищ, а еще через несколько лет, как прогнозируют специалисты, автоматизация придет и в квартиры среднего класса.

Так, минимальный набор для многоквартирного дома (контроль протечки воды, возгорания и проникновения, режим “тревожная кнопка”), по данным компании Master Dom, обойдется в $769. Расширенный набор, включающий режим “тревожная кнопка”, контроль проникновения, протечки воды, утечки газа, состояния датчиков пожароопасности, управление освещением по датчику движения в доме, сценарное освещение в гостиной, сигнализацию и некоторые другие, стоит около $2000.

Услуги компании – инсталлятора квартиры, как отмечает Дмитрий Борисов, обходятся клиенту не менее чем в $35 000. Установка системы в квартире в доме класса А стоит, по данным компании Soho Realty, около $500 000. Однако если дом уже спроектирован как интеллектуальный, оборудование отдельной квартиры в нем гораздо дешевле, чем “обучение” квартиры в обычном доме.

Искусственный интеллект позволяет добиться существенной экономии ресурсов, контролируя их расход. Например, по данным компании Master Dom, за счет гибкого программирования систем отопления энергозатраты сокращаются на 50%. Датчик контроля утечки воды (стоимость комплекта системы “Нептун” – $350) оправдывает себя при первой же протечке, которых в Москве только за один день регистрируется до 600. “С точки зрения экономики плюс внедрения интегрированных систем – в снижении эксплуатационных затрат на энергоносители при повышении уровня комфорта, – продолжает Александр Евдокимов, директор управляющей компании “ЛТЕМ Эстейт Менеджмент”. – Зарубежные оценки говорят об окупаемости этих систем за 2–3 года за счет экономии электроэнергии”.

“В Европе “умный дом” становится необходимостью и окупается за 4–5 лет, в России – пока нет”, – говорит Джукич. Но когда Россия приблизится к западным расценкам на коммунальные расходы, тогда установка интеллектуальных систем будет более чем оправданна. Имея квартиру площадью 300–400 кв. м, придется основательно потратиться на электричество и обогрев. Пока же “умные” системы не получили широкого распространения и их возможности не используются полностью.

Впервые система “умный дом” была установлена в жилом комплексе “Времена года” по адресу: Старомонетный переулок, 18–20. Эта система электронного управления зданием была чрезвычайно популярна, дом, по словам Дмитрия Борисова, пользовался успехом у покупателей. В целом же, как считает Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела инвестиционно-строительной компании “Новая площадь”, цены на дома, оснащенные данной опцией, выше, чем без таковой, но выделить заслугу именно “умной” начинки дома затруднительно.

Сегодня элементами системы интеллектуального здания оборудованы дома в Бутиковском переулке, 5, в Сытинском тупике, 5, во 2-м Обыденском переулке, 1А, в Молочном переулке, 1, жилые комплексы “Патриарх”, “Венский дом”, “Коперник”, Hortus Harmonia, Copper House, “Дворянское гнездо”, “Камелот”, Cristal-House и др.

Коммунучет

Андрей Шаров, генеральный директор “Управления по эксплуатации и ремонту”, выделяет три основных фактора снижения затрат на эксплуатацию дома. Это экономия электроэнергии, водоснабжения и теплоснабжения. Эффективное управление этими системами достигается с помощью централизованной системы диспетчеризации дома. Она позволяет управлять подачей тепла в квартиры жильцов в зависимости от температуры внешней среды, регулировать освещенность общественных зон в зависимости от времени суток и т. д. Подобные системы есть во многих современных домах. По словам Анатолия Черникова, генерального директора “МИАН-Сервиса”, объединенную систему диспетчеризации (ОДС) все чаще устанавливают и в домах старого фонда

В “Величе” для оптимизации расходов на “коммуналку” и повышения уровня обслуживания жильцов была реализована диспетчеризация всех индивидуальных котлов. Это позволило регулировать температуру котлов и температуру в коттеджах через диспетчера службы эксплуатации, опуская температуру на время отсутствия жильцов и заблаговременно поднимая к их приезду. Это особенно эффективно в зимний период, когда расход газа увеличивается до 2000 руб. в месяц. “Такая же диспетчеризация сделана по всем счетчикам коммунальных услуг (т. е. их показания передаются на диспетчерский пульт), – продолжает Геннадий Левин. – Это дает возможность своевременно обнаружить неисправность любой из систем дома (вдруг “завертелся” счетчик воды или падает температура на котле) и принять экстренные меры даже в отсутствие жильцов. Технические помещения имеют свой вход для обслуживающего персонала и изолированы от остальных комнат коттеджа”.

Частью централизованной диспетчеризации является система АСКУЭ (автоматизированная система коммерческого учета энергоресурсов). “Эта программа аккумулирует данные о расходе всех энергоресурсов (вода, отопление, холодоснабжение, электричество) по каждой квартире, – рассказывает Андрей Шаров, – Что позволяет детализировать коммунальные платежи. Тот, кто потребил энергоресурсов больше, и заплатит, соответственно, больше”.

По данным Сергея Лядова, пресс-секретаря компании “Сити – XXI век”, только внедрение в доме автоматизированной системы учета коммунальных расходов приводит к общей экономии тепла и воды на 20%.

Экономия электроэнергии достигается за счет оптимизации теплоснабжения и установки таймеров – автоматических выключателей освещения. Они работают либо “по времени”, либо “по освещенности” (когда освещенность в комнате достигает определенного уровня, искусственный свет отключается). Эта система позволяет сэкономить около 5–10% электроэнергии. В условиях одной квартиры это немного, но на уровне многоквартирного дома и тем более района такие технологии могли бы стать одним из эффективных путей сбережения электроэнергии. Существуют и более уникальные технологии, например датчики “от объема” – когда при входе в комнату свет включается автоматически.

Применение дорогостоящей системы кондиционирования с инверторной технологией, по словам Александра Евдокимова, позволит сократить затраты электроэнергии на 70%.

Оптимизация теплоснабжения достигается в домах за счет центральной диспетчеризации или установки соответствующей системы в отдельной квартире. “Системы отопления домов имеют ИТП (индивидуально-тепловой пункт), – говорит Георгий Воробьев, технический директор ОАО “Квартал”. – Магистрали снабжены автоматическими регуляторами, которые позволяют снижать либо увеличивать расход теплоносителя в зависимости от температуры воздуха снаружи в зимний период”.

Используются компаниями и интересные инженерные новинки. В частности, в комплексе “Три тополя” установлена холодильная машина (чиллер) фирмы York, которая регулирует подачу холодоносителя через фанкойлы в квартиры. Зимой она работает в режиме теплового насоса, а летом охлаждает помещение. Это позволяет в зимний период уменьшать потребление тепла от системы отопления.

Еще один ресурс – современные радиаторы специальных конфигураций, которые позволяют при небольшом прохождении теплоносителя получить максимальное количество тепла. Термодатчики на батареях также эффективны. “Установка квартирных счетчиков воды и регуляторов тепла позволяет уменьшить потребление этих услуг на 20%”, – отмечает Сергей Лядов. Сами по себе счетчики уже оптимизируют расходы конечного потребителя, считают в группе компаний “Конти”, так как средняя норма, по которой до сих пор рассчитываются за эти услуги большинство горожан, превышает реальное потребление воды и электроэнергии.

Сэкономить воду помогут и ограничители подачи воды при протечках, которые срабатывают при появлении воды на полу (водопровод автоматически перекрывается). В комплексах устанавливают также и свои станции водоснабжения, как, например, в домах “Квартала” по ул. Удальцова и Ленинскому проспекту. Станции оборудованы насосами, которые автоматически изменяют скорость подачи воды в зависимости от давления. Это позволяет сохранить необходимый напор в часы максимального водопотребления (утром и вечером) и уменьшить его, когда большой объем не будет востребован.

Существенно снижает расходы на коммунальное обслуживание применение прогрессивных энергосберегающих материалов в строительстве. Так, в хрущевках примерно 10–15% тепла идет просто на обогрев улицы. В современных монолитных домах тепло берегут трехслойные стены (фасадный кирпич, утеплитель и пористый кирпич). А, к примеру, во второй очереди жилого комплекса “Покровское-Глебово” при возведении стен использовалась новая теплосберегающая технология. Если раньше это был кирпич – утеплитель – кирпич, то теперь на кирпич кладется уникальный энергоемкий утеплитель и уже по нему – штукатурка. При строительстве “Трех тополей” были использованы высококачественный утеплитель Rockwool по периметру всего здания, утепление “отмостки” (это брусчатка, окружающая здание по периметру) для большего сохранения тепла в подземном уровне.

Для теплоизоляции трубопровода “Квартал” применяет материал Termoflex, который снижает потери теплоносителя на 15%. В условиях 25–30-этажного дома этот процент позволяет говорить о реальной экономии.

Применяемые двухкамерные стеклопакеты также обладают теплоизоляционным эффектом. В частности, устанавливают стеклопакеты с К-стеклом, которое благодаря термоотражающему слою не позволяет теплу уходить из квартир.

Получивший в последнее время активное распространение вентилируемый фасад, как, к примеру, в домах в 2-м Тружениковом переулке, 2, Леонтьевском переулке, 2А. На фасад здания крепятся металлические рейки, на которые сажается облицовочная плитка. Таким образом, создается воздушная прослойка между плиткой и стеной здания, обеспечивающая дополнительную теплоизоляцию. Кроме того, не конденсируется влага, а значит, фасад практически не разрушается.

Применение долговечных дерево-алюминиевых оконных блоков или труб из полимерных материалов в долгосрочной перспективе сокращает издержки на ремонт, что тоже является элементом экономии.

В борьбе за экономию ресурсов нет мелочей. “Мы можем установить тепловую завесу, которая защищает внутренние помещения от проникновения холодного воздуха и потерь тепла на 70%. Экономия тепла от использования в системе отопления радиаторных регуляторов составляет не менее 20%. Применение светильников с зеркальными отражателями с высокой световой отдачей требует использования источников света меньшей мощности. Отопление помещений с помощью “теплых полов” позволяет экономить тепловую энергию на 20–30%, а в помещениях с высокими потолками экономия достигает 50%”, – перечисляет Любиши Джукич.

Еще один ресурс снижения издержек, которым владеет только управляющая компания, можно назвать “оптовое обслуживание”. Например, коммерческие дома компании “Квартал” обслуживаются “единым коммерческим ДЕЗом” – “Кварт-Сервисом” (входит в состав холдинга “Квартал”). Для всех домов используется одна и та же техника, работают одни и те же люди, что позволяет в целом оптимизировать затраты на коммунальные и эксплуатационные услуги. Наличие службы эксплуатации позволяет домовладельцам в “Величе” получать услуги третьих организаций по сниженным тарифам. В частности, услуги по обслуживанию газового котла, которые в индивидуальном порядке предоставляются по цене $500 в год, владельцам коттеджей обходятся в $200.

Установка сберегающих систем затратна. В управлении домом задействованы сложные инженерные коммуникации. Стоимость таких систем составляет сотни тысяч долларов, самостоятельно управляющей компании или жильцам дома их не установить. Застройщику же дополнительные опции помогут повысить классность объекта и продвигать его на рынке. Но пока “умные” квартиры есть лишь в немногих современных домах, остальным остается ставить счетчики, датчики и регуляторы собственными нецентрализованными силами. Ведь ни один из опрошенных “Ведомостями” специалистов не смог припомнить случая, чтобы ТСЖ организовалось и профинансировало установку “умных” систем в уже обжитом доме.