ДОХОДНОЕ МЕСТО: Земли хватит

Внутренние резервы

Производственных зон в Москве насчитывается 83, из них в пределах МКАД – 65. “У города для развития есть только внутренние территориальные резервы. Промзоны включают в себя промышленность, склады, гаражи, автобазы. Собственно промышленными предприятиями занято меньше половины всех производственных территорий города”, – рассказывает Сергей Колегов, начальник управления по освоению резервных территорий города и гаражного строительства.

Среди пока не реорганизованных промзон есть такие привлекательные участки, находящиеся в центре города, как Павелецкая промзона, занимающая 194,2 га, Грузинский Вал (51,5 га), Боткинский проезд (117,8 га). Площадь некоторых промзон, например “Калошино” и “Южный порт”, превышает 600 га, в них расположены сотни предприятий и организаций. Однако, по словам Колегова, не все промзоны подлежат реорганизации. Есть также ряд предприятий, которые никогда не будут выведены из города. Например, такие, как Западная водонапорная станция или теплоэлектростанции.

Границы промзон были очерчены еще 40 лет назад, однако сейчас эти линии размыты, частично участки застроены жильем, объектами инфраструктуры. Кроме того, промышленные предприятия в столице расположены беспорядочно. Даже в центральной части города можно наткнуться на гигантские пустыри, где перемежаются работающие заводы и полузаброшенные здания, выполняющие роль офисов или складов. Застраивать такие территории без ликвидации всей промзоны не имеет смысла, ни один здравомыслящий застройщик не станет возводить жилье или бизнес-центр на территории, дальнейшая судьба которой не известна.

Освоение впереди

Многие участники строительного рынка уже поспешили заявить, что программа по выводу промпредприятий провалилась. В качестве основного аргумента приводится тот факт, что заниматься напрямую перебазированием предприятия (строительством дополнительных офисов, перевозкой существующего производства, включающей демонтаж старого оборудования и пусконаладочные работы в новом месте) инвесторам невыгодно – слишком велики расходы. К тому же, как правило, процесс непосредственно самого вывода может растянуться на несколько лет, и инвестору придется финансировать его из собственного кармана.

Именно неоперативность вывода и делает программу непривлекательной для инвесторов. Примеров реально перебазированных предприятий не так много. Из самых ярких – строительство офисного комплекса “Аврора Бизнес Парк” на территории Краснохолмского камвольного комбината. В 1999 г. компания Forum Propertiеs купила акции предприятия и предложила город схему его перебазирования. Процесс занял около трех лет, в итоге производство было основано в подмосковном Лосино-Петровске. По оценке экспертов, инвестору пришлось вложить около $25 млн.

Другой пример – вывод кондитерской фабрики “Красный Октябрь” (расположена на Болотном острове, неподалеку от Кремля), запланированный владельцем – группой “Гута”. В 2004 г. инвестор достиг договоренности с городскими властями о переезде предприятия в промзону концерна “Бабаевский”. Новое производство должно разместиться на 40 000 кв. м в промзоне концерна “Бабаевский” на Малой Красносельской улице. После этого инвестор планирует возвести элитный квартал в рамках городского проекта “Золотой остров”. К слову, несколько лет назад столичный градоначальник выступал резко против вывода “Красного Октября”. Такая реакция вполне объяснима: правительство Москвы заявляет, что желает вывести промзоны цивилизованно, на подготовленные площади, одновременно модернизировав предприятия. В то же время столичные власти уже не приветствуют вывод эффективных предприятий в область, так как вместе с ними уходят налоги и рабочие места.

Однако потенциальных инвесторов не так много. К примеру, корпорация “СХолдинг” в 2003 г. заказала исследование промзоны в районе “Богородское”. Площадь территории составляла 60 га, в ходе исследования выяснилось, что можно перебазировать девять предприятий, вывести четыре автостоянки, ликвидировать три предприятия, одно предприятие самореформировать и сохранить 19 предприятий. По результатам этих работ, а также с учетом предварительных предложений по перспективному развитию территории ГУП “НИиПИ Генплана Москвы” предлагалось освобождение территории под “общественно-жилую функцию” площадью около 20 га. Кроме того, там был ряд федеральных зданий, по которым требовалась специальная проработка. В итоге компания отказалась от проекта. “В этой зоне надо было сохранить слишком большое количество предприятий, их вывод требовал значительных инвестиций. Освоением промзоны можно заниматься в случае, если она в центре и предприятие надо ликвидировать, а не переносить”, – говорит пресс-секретарь “СХолдинга” Оксана Басова. По ее словам, результаты проведенного обследования сделали дальнейшие расчеты ненужными.

Чиновники не торопятся

По Генеральному плану развития до 2020 г. предусматривается освобождение от производственных функций 5300 га. Площадь городской территории, занятой объектами промышленности и науки, по словам чиновников, не сократится, а, наоборот, увеличится.

Для реализации инвестпроектов по освоению территорий промзон в первую очередь необходимо собрать точные исходные данные. Обследования проводят ГУП “Московский центр по освоению резервных территорий” (МЦОРТ) и Департамент науки и промышленной политики. Запрашивается вся информация о предприятии: правоустанавливающие документы, количество работников, описание имущественного комплекса, номенклатура выпускаемой продукции, а также экономические показатели деятельности. После этого в НИиПИ Генплана принимается окончательное решение о дальнейшей судьбе промзоны.

МЦОРТ выполняет функции единого заказчика на разработку предпроектной и конкурсной документации по реорганизации производственных территорий (за исключением ЦАО). На деле же собственники зданий на участках в границах промзоны сами выступают девелоперами собственного участка, а роль МЦОРТ оказывается формальной.

Сергей Колегов приводит в качестве примера результатов работы правительства Москвы в этом направлении комплексную застройку

территории между Ломоносовским, Вернадским и Мичуринским проспектами, строительство фундаментальной библиотеки МГУ, а также строительство Третьего транспортного кольца, большая часть которого проходит по производственной территории. Активнее всего промышленные территории реорганизуются (высвобождаются участки под застройку) в Центральном округе Москвы. Сергей Колегов говорит, что сейчас в центре столицы нет промзон, остались только отдельные предприятия.

Но вряд ли этот факт можно считать исключительной заслугой городских властей. Земля здесь на вес золота, и потенциальные инвесторы уже давно прибрали к рукам предприятия, которые на ней находятся. Большинство девелоперов предпочитают покупать неэффективные предприятия или уже закрытые производства у компаний, специализирующихся на недружественном поглощении. Это гораздо более экономный путь. “Одна из самых острых проблем – наличие мелких собственников и арендаторов, не желающих освобождать территорию. Процесс может растянуться на несколько лет”, – рассказывает руководитель строительной компании, пожелавшей себя не называть. По его словам, зачастую без административного ресурса эта проблема становится нерешаемой.

“На практике перебазирование чаще всего выглядит так: через посредников приобретается недвижимость у владельца разорившегося завода, и начинается его реконструкция. Купить объект можно и без посредников, поскольку предприятие или разорилось, или решило избавиться от лишних площадей”, – рассказывает Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. По его словам, в этом случае девелопер не несет расходов до начала строительства. Посредники, которыми выступают компании, занимающиеся недружественным поглощением, предлагают им уже “чистую территорию”.

“Строителей интересует только земля, а судьба заводов и рабочих – это головная боль городских властей. Сейчас можно приобрести предприятие в центре Москвы, заплатив за него несколько миллионов долларов, а стоимость права аренды на землю, которую занимает предприятие, может достигать $10 млн. Какой смысл ввязываться в долгосрочную программу даже при условии поддержки города?” – говорит представитель компании, специализирующейся на недружественных поглощениях.

Кроме того, многие предприятия не горят желанием покидать освоенные территории. Поэтому многие руководители переквалифицируются в девелоперов. Например, на территории фабрики “Парижская коммуна” на Шлюзовой набережной будет построен многофункциональный комплекс общей площадью 140 000 кв. м (сейчас введена в эксплуатацию гостиница “Катерина”), на месте завода “Рубин” по Багратионовскому проезду возведен торговый центр “Горбушкин двор”.

Сохранить статус

“Москва не намерена отказываться от статуса промышленного города. Однако, – говорит представитель градостроительного департамента, – промышленность должна быть обеспечена территорией, транспортом, инженерией – это и есть градостроительная задача”.

Найти в городе свободную площадку для создания новых производственных мощностей трудно. Еще труднее учесть все пожелания перебазируемых предприятий. Участники рынка вспоминают условие, которое выдвинул “Моспромстрой” компании Metro Cash & Carry, – перевести шесть строительных организаций на одну территорию.

По принятой правительством Москвы программе “Пром Сити Москва”, все заводы должны быть перенесены в окраинные промышленные зоны. Столичная администрация планирует до 2020 г. инвестировать в этот процесс около $1 млрд. Для массового перебазирования предприятий пока определено первое место – “Пром Сити Москва-Север” на 320 га в Молжаниновском районе. Полностью освоить эту территорию офисами и предприятиями планируется за семь лет при инвестициях на сумму $4,8 млрд. Пока точные сроки перебазирования никто не назовет, тем не менее город уже столкнулся с определенными проблемами. Когда инвесторы получали площадку под перебазирование производства, после чего производство закрывалось.

Теперь в действие введен новый регламент оформления документов на перенос предприятий. Инвестор должен подготовить технико-экономическое обоснование перебазирования предприятия на конкретную площадку и начать подготовку места под перенос. Только после того как Мосэкспертиза убедится, что инвестор действительно намерен развивать завод на новом месте, он получит разрешение на перебазирование производства. А за закрытие неэффективных предприятий собственнику придется заплатить “откупные” московскому правительству, величина которых зависит от данных по рентабельности организации и ее платежам в бюджет в течение нескольких лет.

Кроме того, для избежания недружественного поглощения предприятий (как правило, при обследовании предприятия начинается процесс скупки и поглощения) была наложена блокировка на оформление земельно-правовых отношений по обследуемым промзонам, на оформление долгосрочной аренды. Аренда продлевается только до 2007 г. То есть покупатель предприятия должен отдавать себе отчет в том, что на участок у него будет только право аренды до 2007 г. И до тех пор, пока город не определится с перспективами конкретной промзоны, она считается территорией развития.