Владимир Ресин, руководитель стройкомплекса столицы
Московский строительный рынок славится своей закрытостью, сюда трудно попасть новым игрокам. Но руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин с подобными оценками категорически не согласен. «Ты зарекомендуй себя как хороший бизнесмен и работай. Кто тебе будет мешать?» – возражает он. На прошлой неделе, например, Ресин одобрил покупку контрольного пакета «Главмосстроя», чей совет директоров он возглавляет, холдингом «Базэл» Олега Дерипаски.
Все строительство в Москве Ресин держит под строгим контролем – начиная с гаражей и заканчивая реконструкцией знаковых объектов: гостиниц “Москва” и “Россия”. Строители называют его “отцом родным”. В конфликты своих подопечных вмешивается редко, предпочитая оставаться над схваткой.
Ресин – один из немногих представителей коммунистической номенклатуры, кто остается у руля и в наши дни. “Я человек очень осторожный, иначе давно бы с каната сорвался. На службе всегда чего-то опасался и сейчас боюсь. Поэтому каждое действие всегда семь раз взвешиваю, прежде чем принять решение. Всегда думаю: что будет за это?” – пишет он в мемуарах “Москва в лесах”. Так же вдумчиво Ресин разговаривает с журналистами. А на острые вопросы о СПК “Развитие” или “Интеко” он и вовсе предпочитает не отвечать.
– Как бы вы прокомментировали идущий в столице передел строительного рынка?
– Я бы не назвал его переделом. Идут обычные рыночные процессы: акции предприятий продаются и покупаются. И это происходит не только в строительном секторе и не только в столичных масштабах.
– На рынок столичной недвижимости постепенно выходят все крупные холдинги страны. Всегда ли руководство Москвы ставится в известность об их планах?
– Мы, конечно, информированы обо всех подобных проектах, но в условиях свободной рыночной экономики нет необходимости спрашивать у города специального разрешения купить ту или иную площадку, приобрести пакет акций того или иного строительного предприятия. В то же время реализация любого инвестиционного проекта невозможна без конструктивного диалога с городской властью. А вопросы того, что можно и что нельзя строить на данной конкретной площадке, четко определены генпланом.
– Как вы считаете, это хорошо, что пять-шесть крупнейших застройщиков практически контролируют рынок?
– Совершенно неверная постановка вопроса. В Москве работают сотни строительных компаний. Все проекты идут через конкурсы, и нельзя так говорить, что трудно пробиться на рынок. Кто хочет, тот пробивается. У нас для всех есть место, объемы строительства огромные. Молодая компания должна себя зарекомендовать, чтобы с ней хотели работать и город, и инвесторы.
– Кого бы вы могли отметить из молодых компаний? Какими качествами должен обладать современный строитель?
– В книгах о людях госбезопасности читал, что у чекистов в идеале должны быть чистые руки, горячее сердце и холодная голова. Для руководителя в строительном комплексе требуются сильная голова, тяжелая задница и крепкие ноги. Голова – чтобы думать. Задница – чтобы быть усидчивым, спокойно оценить ситуацию, с умом использовать силы и средства. Ноги кормят и нас, строителей. Объекты одного стройуправления часто разбросаны на большой территории, упускать их из поля зрения нельзя. Как ни странно, редко кто в одном лице обладает этими качествами.
Молодых компаний сейчас много – ПИК, «Интеко», «Крост», «Строймонтаж». Квалификация их работы, темпы, качество несопоставимы с прошлым веком. Приезжие говорят, что только слепой не видит разницы в облике Москвы. Эти изменения происходят во многом благодаря новому поколению строителей.
“Мне не нравится здание
посольства Великобритании”
– А чья роль в градостроительной истории Москвы была самой существенной?
– Москва в прошлом веке пережила несколько переворотов в градостроительстве. До недавних пор самыми комфортабельными считались дома, построенные при Сталине, – это и высотные здания, и жилые дома на Тверской, набережных Москвы-реки. Но их мало. При Хрущеве произошла градостроительная контрреволюция, лишившая возможности творить почти всех архитекторов. Домостроительные комбинаты штамповали типовые дома. При Брежневе строители подняли этажность типовых домов, но продолжали существовать в жестких рамках, регламентированных Госстроем. При Лужкове произошла долгожданная революция в градостроении, время «бумажной архитектуры» безвозвратно ушло. Ведь в Москве всегда были сильные архитекторы, даже когда бал правили партийные руководители.
– Вы помните все объекты, строительство которых ведется в Москве?
– Да, все 5000 объектов. Полную и реальную картину строительства в Москве мне дают оперативные совещания по субботам, которые я начал проводить еще в начале 80-х. Тогда возглавляемый мною “Главмосинжстрой” занимался строительством олимпийских объектов. На субботних встречах каждый может решить назревшую проблему на уровне первого заместителя мэра.
– Какие здания, по вашему мнению, портят облик города?
– Мне не нравится здание посольства Великобритании. Его архитектура соответствует не Москве, а какому-нибудь южному городу. Высотки на Новом Арбате, мягко говоря, тоже не украшают столицу.
– А объекты, в возведении которых вы принимали участие, войдут в историю?
– Участвовал я во многих, но особенно дороги мне проекты восстановления храма Христа Спасителя, Манежа, Гостиного двора. Я бы еще отметил программу реконструкции пятиэтажек, благодаря которой будут построены миллионы квадратов жилья.
– Строители утверждают, что реконструировать пятиэтажки невыгодно.
– Да, не очень выгодно. А что делать? Дело ведь не только в выгоде. Мы же Москву строим! Планка Москвы очень высоко поднята, опускать ниже уже нельзя. Иногда надо работать, невзирая на неприбыльность.
– По какому принципу выбираются районы для комплексной реконструкции?
– Сегодня в такой реконструкции нуждаются порядка 200 районов столицы. Мы исходим из того, чтобы сделать проекты реконструкции этих районов удобными для жителей и привлекательными для инвесторов. Реконструкция идет планомерно: в прошлом году была разработана документация на реконструкцию 39 кварталов, а этом планируем еще на 40.
“Потребность в жилье
еще долго будет высокой”
– Кто самый крупный инвестор в столичную недвижимость?
– Ведущим инвестором в жилищное строительство остается город – ведь ежегодно в Москве для очередников, молодых семей, жителей сносимых ветхих домов и пятиэтажек сдается около 1,8 млн кв. м жилья, что свыше трети от всего объема жилищного строительства в столице (4,5 млн кв. м в год). Большая часть этих квартир в этом году – порядка 1,15 млн кв. м – строится на средства городского бюджета.
– Как уменьшается количество очередников на получение жилья?
– Ежегодно для очередников строится более 400 000 кв. м социального жилья. По состоянию на июль 2005 г. в очереди на жилье в Москве стоят 199 522 семьи, или 663 106 человек. Сейчас квартиры получают очередники 1986 г.
– Почему при увеличивающихся потребностях города в жилье объемы его ввода не увеличиваются?
– Они резко увеличились в последние годы, так как у нас была хроническая необеспеченность жильем, которая складывалась на протяжении 70 лет. Отставание в обеспечении жильем по сравнению с цивилизованными странами составляет десятки метров. Если сейчас на москвича приходится в среднем 21 кв. м, то на европейца – 40–70 кв. м. А наши граждане хотят жить не хуже европейцев. Но с 21 до 70 – дистанция огромного размера, которую надо сокращать. Поэтому тех 5 млн кв. м, что мы строим, конечно, недостаточно и потребность в жилье еще долго будет высокой.
– В чем же проблема? Почему нельзя строить больше?
– Тут много разных факторов. Возьмем участок – просто сам по себе он еще ни о чем не говорит. Надо его рассматривать с позиции обеспеченности инженерией, дорогами, соцкультбытом. И при детальном исследовании некоторых участков становится ясно, что стоимость 1 кв. м на нем будет заоблачной. И таких участков очень много.
– Некоторые серии типовых домов безнадежно устарели, тем не менее их производят. Почему?
– Серию выбирает заказчик строительства еще на стадии проекта застройки квартала. Принципиальную роль играет экономическая составляющая – какую серию домов выгоднее для бюджета построить в данном микрорайоне. Когда метраж в муниципальных квартирах превышает нормативы, то городской бюджет страдает. Ведь для тех, кто улучшает жилищные условия, размер доплаты за “лишние” метры установлен на символическом уровне. Есть несколько путей ее решения. Во-первых, разрабатываются специальные серии домов для муниципального строительства, в которых предусмотрены только одно- и двухкомнатные квартиры. Во-вторых, мы рассматриваем возможность привязать под муниципальные программы монолитные дома. По такому пути идут многие инвесторы, не имеющие мощностей по выпуску панелей, – “Крост”, “ДОН-Строй”, “Тема”.
– Правила высотного домостроения пока не одобрены Федеральным агентством по строительству и ЖКХ. По каким нормам будут строиться высотки “Нового кольца Москвы”, в “Москва-Сити”?
– До сих пор в стране не было специальной единой нормативно-правовой базы по проектированию, строительству и эксплуатации высотных строений. Общие нормы высотного строительства еще находятся в стадии разработки, но каждое здание повышенной этажности имеет свое специальное разрешение государственных строительных экспертиз. Московские городские нормы для высотных зданий разработаны в 2004 г. Особое внимание проектировщики высоток уделяют качеству строительных материалов и мерам пожаротушения и эвакуации граждан. В процессе разработки документации был учтен зарубежный опыт, но прямого заимствования нормативов и технологий, конечно, не было. Московские нормы адаптированы под московские же условия – климатические, геологические, инженерно-инфраструктурные.
“Казино, кинотеатры
и супермаркеты не нуждаются
в солнечном свете”
– Остались ли в Москве свободные территории под застройку?
– Эта проблема стоит остро. Например, мы занимаемся ликвидацией Люберецких полей аэрации, на месте которых планируется построить до 5 млн кв. м жилья. Но для этого надо очень много сделать, а себестоимость жилья окажется очень высокой. Еще одно важное направление – освоение высотного и подземного пространства. “Новое кольцо Москвы” помимо всего предполагает обеспечение комплексной реконструкции районов, создание новой социальной инфраструктуры для окружающих районов. Кроме того, вокруг высоток появятся новые городские “субцентры”, снижающие жилищную, инфраструктурную, транспортную нагрузку с исторического центра Москвы.
Также будет осваиваться подземное пространство. Мы ведь тут отстали от мировых столиц. Например, в деловой части Монреаля построен оригинальный подземный город, где под землей тянется около 30 км улиц с торговыми комплексами, ресторанами, банками. Так же используется подземное пространство под Токио, Лас-Вегасом, Парижем. Я считаю, что казино, кинотеатры, супермаркеты и многие другие вообще не нуждаются в наличии непосредственного солнечного света и, по всей видимости, постепенно перекочуют под землю.
– Еще один резерв – земля промышленных предприятий. Почему программа реорганизации промзон практически не развивается?
– Я бы так не сказал. Она разрабатывается нашим Департаментом градостроительства и Департаментом промышленности. Приходится решать одновременно целый узел проблем. С одной стороны, сохранить производственный потенциал столицы, ведь налоговые поступления от промышленных предприятий составляют порядка 25% городского бюджета. Нельзя забывать о сохранении рабочих мест и уровня зарплаты. С другой стороны, вопрос упирается в то, кто должен нести компенсационные расходы за перебазирование промпредприятий. Но стоимость московской земли такова, что, несмотря ни на какие обременения, прибыль инвесторов будет выше, чем в Европе. Требования по сохранению и выводу промышленных предприятий отпугнут только безответственных спекулянтов, зарабатывающих исключительно на перепродаже. Сейчас технология вывода промышленных предприятий из центра будет отрабатываться на примере проекта “Пром-Сити” на северо-западе столицы.
– Ранее вы выступали против продажи земли. Ваша позиция не изменилась?
– Сейчас принят Земельный кодекс, и его надо выполнять. Но некоторые участки в Москве нельзя продавать, так как это связано с выполнением государственных функций. Есть еще такой момент: продашь землю, а потом вдруг возникнет необходимость прокладывать теплотрассу. Выкупать придется за бешеные деньги из частной собственности.
“Задача – сделать роль
Мосстройэкономбанка
в стройкомплексе ведущей”
– Вы остались членом наблюдательного совета Мосстройэкономбанка после смены основного акционера. Вы знаете, как компании “Нафта-Москва” удалось стать крупнейшим совладельцем банка?
– Купив контрольный пакет акций у бывших владельцев банка – Казибека Тагирбекова и ряда юридических фирм.
– Какую роль этот банк играет в строительном бизнесе?
– Пока не очень большую, так как уставный капитал организации небольшой. Но мы поставили задачу сделать роль Мосстроэкономбанка в стройкомплексе ведущей.
– Каким образом?
– Во-первых, в три раза будет увеличен уставный капитал и привлечен большой объем кредитных средств. Во-вторых, расширится состав участников рынка – как физических, так и юридических лиц. В-третьих, большое внимание будет уделено собственному строительству. Сейчас разрабатываются два крупных коммерческих проекта – это строительство второй очереди Смоленского пассажа и реконструкция здания банка на Баррикадной.
– В Москве остро не хватает качественных бизнес-центров. Почему их мало строят?
– Офисная недвижимость возводится в Москве ровно в том объеме, в каком это возможно и нужно городу. Если дать волю инвесторам, они все застроят офисами. Но градостроение – это комплексная вещь. Существует генплан развития Москвы, в соответствии с которым осуществляется все строительство. Мы не можем жертвовать инженерной и транспортной инфраструктурой, социальными обязательствами города, промышленным потенциалом, памятниками архитектуры и природными зонами в угоду интересам коммерческих инвесторов.
– Строители жалуются, что рентабельность строительного бизнеса снижается.
– И поэтому все так активно рвутся в него? Бизнес строительной индустрии рентабельный и востребованный.
– Как отразилось подорожание цемента на строительном процессе?
– Действия монополиста, несомненно, скажутся на всей цепочке строительства. Повышение стоимости цемента влечет удорожание строительства в целом. Многие строители отказались от продукции “Евроцемент груп”. Однако степень концентрации рынка такова, что найти альтернативного поставщика в регионах невозможно – мощностей заводов не хватает. Растут расходы на транспортировку, что также в итоге сказывается на стоимости произведенного жилья. А это уже серьезный вопрос, ведь он касается количества возводимого социального жилья. В бюджете есть определенная сумма денег, предназначенная на эти цели, – и это величина постоянная. То есть если себестоимость 1 кв. м увеличивается, то количество этих метров уменьшается. Поэтому это вопрос принципиальный, и сейчас он рассматривается в антимонопольном комитете. Мы надеемся, что будет найдено справедливое решение.
– А если все останется как есть? Вы просчитывали потери города?
– Город может потерять около 10% возводимого социального жилья.
– Но ведь в себестоимости индустриального жилья цемент составляет всего 3%.
– Можно сказать “всего 3%”, а можно – “целых 3%”! Это своего рода лукавство. Давайте посчитаем: если себестоимость строительства типового жилья составляет $300 за 1 кв. м, то 3% – $9. А если цемент дорожает в два раза, то себестоимость составит уже $309. Если площадь дома – 10 000 кв. м, то удорожание будет $9000. Этого нельзя допустить, ведь растут еще зарплата, инфляция, там 2%, тут 3% – в итоге складывается где-то 20–30%. Совершенно неперевариваемые цифры. Дурной пример заразителен, вслед за цементом могут подскочить в цене металл, лес, энергетика. И к чему мы придем?
– Кого бы вы назвали своим преемником?
– Все мое окружение – это мои преемники. Не только мои заместители, фамилии не хотел бы сейчас называть – зачем устраивать шумиху прежде времени?
– Не мешает ли бизнес ваших подчиненных работе стройкомплекса?
– Переходя на госслужбу, они оставляют во главе своих предприятиях управленцев и собственным бизнесом не занимаются.
– Жалеете ли вы, что Валерий Шанцев покинул мэрию Москвы?
– Это выбор Валерия Павлиновича. И вопрос “жалеете – не жалеете?” передо мной не стоит. Активно работая в правительстве Москвы, он приобрел огромный опыт. Я не сомневаюсь, что он достойно справится с новой работой.
– Вы почувствовали какие-нибудь сложности в работе после его ухода?
– Пока рано говорить. Прошли считанные дни. Дополнительная нагрузка легла на плечи Юрия Михайловича: та часть работы, которую выполнял Валерий Павлинович, теперь на нем.