На волне интереса
Крупнейшим проектом должен стать торгово-развлекательный центр “Колизей”, возводимый компанией “Австром”, подконтрольной инвестору комплекса – “Российскому индустриальному альянсу”. Общая площадь “Колизея” составит около 30 000 кв. м, в нем разместятся фитнес-клуб, восемь фуд-кортов, мультиплекс, ресторан и игровой клуб. Другой крупный проект, который будет воплощен в жизнь, – торговый центр на ул. Революции, 60, возводимый компанией “Еврокапитал”. Его общая площадь составит 20 600 кв. м, торговая – около 15 000. В обоих случаях уже определены якорные арендаторы, следовательно, долго площади пустовать не будут.
По мнению начальника департамента оценки компании MVM Александра Ширинкина, это демонстрирует постоянно возрастающий интерес арендаторов к крупным торговым и торгово-развлекательным центрам. По данным корпорации “Перспектива”, только 15% торговых площадей Перми расположено в крупных торговых центрах, тогда как абсолютное большинство – 52% – находится во встроенных помещениях. Но эта ситуация постепенно меняется. “В последнее время мы наблюдаем явную тенденцию перемещения арендаторов в торговые центры. Именно эта категория торговой недвижимости имеет наибольший потенциал привлекательности для арендаторов”, – говорит директор по маркетингу корпорации “Перспектива” Ольга Мазеева.
По словам исполнительного директора ассоциации “Пермские строители” Владимира Копытова, торговая недвижимость – вторая после жилой по степени привлекательности для потенциальных инвесторов. Если в ближайшие несколько лет на 25–30% увеличится ввод торговых площадей, эти помещения могут быть востребованы арендаторами, сообщил Копытов. Его слова подтверждает официальная статистика: по объему поступающих в Пермь инвестиций вложения в строительство коммерческой недвижимости занимают 2-е место (19,3%) после промышленности (44,1%). В рейтинге наиболее инвестиционно привлекательных регионов России, составленном отделом межрегиональной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость”, Пермь находится на 6-м месте. По данным Ширинкина, ставка капитализации (отношение чистой прибыли к стоимости проекта) в Перми в среднем составляет 15–16%.
Как результат, к Перми проявляют интерес как иногородние, так и зарубежные инвесторы. В частности, в городе уже возведен торгово-развлекательный центр “Столица”, собственником которого стала московская DVI Group. Кроме того, о планах по строительству в Перми крупных торговых центров заявили Metro Cash & Carry и IKEA. Однако, по словам Александра Ширинкина, эти инвесторы намерены сами занять всю площадь своих ТЦ, а значит, влияния на общий средний размер арендных ставок появление новых операторов не окажет.
В целом ставки аренды в последние два года в связи с массированным вводом торговых площадей имеют небольшую тенденцию к снижению, но, по словам Ширинкина, почти не менялись последние полгода. Не в пример им цены продажи торговой недвижимости существенно колеблются. В частности, за первое полугодие 2005 г. цена продажи торговых площадей на Садовом (крупный растущий спальный район), по данным Регионального центра независимой оценки (РЦНО), увеличилась на 19%, рост продемонстрировали и наиболее притягательные центры Перми.
Наоборот, упала стоимость торговых площадей на окраинах, так как постоянно вводимые объекты в центре города позволяют предпринимателям перебираться туда. Сроки экспозиции торговых площадей в Перми не превышают трех месяцев. По данным РЦНО, одно из самых низких значений этого показателя – 1,85 месяца – наблюдается на улицах центра с маловыраженной торговой функцией, тогда как в традиционных торговых коридорах срок экспозиции составляет 2,5 месяца. Это демонстрирует постепенно возрастающее насыщение центральных улиц торговыми площадями и потенциально возможный их вынос за пределы центра.
По оценке “Перспективы”, арендные ставки в торговых центрах выше ставок на встроенные объекты более чем на 70%. Средневзвешенная ставка аренды по центру города составляет примерно 950 руб. за 1 кв. м в месяц, на окраинах она почти в три раза ниже – примерно 385 руб. Однако ряд операторов ритейла, являющихся заметными игроками на рынке недвижимости, придерживается оригинального метода формирования цены аренды торговых площадей. Например, по данным топ-менеджера пермского агентства недвижимости, пожелавшего остаться неназванным, ставки аренды во всех магазинах продуктового ритейлора “Семья” примерно одинаковы и составляют около 1400 руб. за 1 кв. м в месяц. Объясняется это тем, что сеть обеспечивает высокий поток покупателей вне зависимости от местонахождения магазинов.
Крупнейшими арендаторами, действующими в области, за пределами Перми, являются продуктовые ритейлоры. В частности, все опрошенные “Ведомостями” источники отметили две крупнейшие сети – “Семья” и “НормаН-Виват”, которые первыми начали активное освоение региона. Как считают в “Семье”, за пределами Перми наиболее эффективными являются две стратегии: строительство крупных торговых центров или приобретение либо аренда небольших торговых помещений в городах с населением выше 30 000 человек.