Жизнь в облаках
От дорогого к высокому
Всего в столице Урала работает 196 застройщиков, 170 из них занимается жилищным строительством. К примеру, в структуре доходов одного из лидеров отрасли, корпорации “Атомстройкомплекс” (АСК), строительство жилья занимает до 80%, оставшиеся 20% – работа на подряде, коммерческая недвижимость, говорит президент компании Валерий Ананьев. По собственным оценкам компании, она контролирует около 25% строительного рынка.
Кстати, именно АСК стала первопроходцем в строительстве элитной жилой недвижимости. Вслед за “Атомстройкомплексом” в этот сегмент пошли и другие застройщики. Элитную застройку развивает “Наш дом” (пересечение улиц Хохрякова – Попова – Сакко и Ванцетти – Ленина), “Нова-Групп” (клубный дом “Тихвинъ”), СМУ-3 (дом на ул. Физкультурников). Правда, по оценкам Уральской палаты недвижимости, доля элитного жилья в общем объеме всех площадей незначительна. Дома класса de luxe занимают не более 5% рынка, с 2004 г. этот показатель вырос всего на 3%, констатируют аналитики компании.
Застройщики не скрывают, что им выгоднее строить дома просто повышенной комфортности. “Технология их возведения отработана, равно как и техника продаж. Квартиры уходят влет еще до сдачи дома”, – поясняет гендиректор СМУ-3 Илья Полищук. С элитной недвижимостью, по его мнению, все иначе: это товар штучный, требующий кропотливого труда и долгого времени. Полищук признается, что четыре года выбирал площадку под элитный дом. “Если [даже] отбросить цену инженерии, которая по определению выше, чем в домах [просто] повышенной комфортности, получится, что общестроительные работы дороже на 20–30%. Естественно, все это сказывается на доходности”, – считают в СМУ-3. А отдать за квартиру $300 000–600 000 готовы менее 5% жителей, оценивает он.
С другой стороны, Владимир Пузанков, гендиректор ООО “Нова-Групп” (инвестор строительства клубного дома “Тихвинъ”), считает, что участие в подобных проектах благотворно сказывается на имидже компании. По его данным, возврат инвестиций по “Тихвину” начнется со второй очереди, а на третью придется основная “отбивка средств”. Во сколько обойдется компании возведение клубного дома, Пузанков не раскрывает, однако намекает, что это очень дорого, поскольку компания намерена всю инфраструктуру комплекса оставить в своей собственности. “Чтобы не увеличивать стоимость жилья для потенциальных клиентов”, – поясняет Пузанков.
Дома выше неба
Если элитные проекты для местных застройщиков – штучные проекты, то возведение высоток многие решили поставить на поток. Первый 25-этажный жилой комплекс “Аквамарин” (пересечение улиц Хохрякова и Радищева) запустила в этом году корпорация АСК. Первая из трех высоток уже сдана, оставшиеся будут сданы в ближайшее время. Девелоперская компания МАН кварталом ниже возводит комплекс “Кольцо Екатерины”. Чуть выше кварталом АСК строит еще один небоскреб. Вообще, в городе насчитывается до восьми жилых многоэтажных комплексов. Владимир Коньков, президент ТМО “Маяк”, считает, что к концу 2006 г. его компания возведет в Базовом переулке самое высокое здание в Екатеринбурге – 26 этажей, 89,5 м. Для сравнения: у “Аквамарина” высота 89 м. Общая жилая площадь возводимого “Маяком” здания составит 46 000 кв. м. Себестоимость строительства оценивается в 874 млн руб., а себестоимость 1 кв. м – примерно в 19 000 руб. Продажная цена, обещает Коньков, составит ориентировочно 22 000 руб. за 1 кв. м. “Первые три этажа должны занять коммерческие объекты – магазины, пункты бытового обслуживания, офисы”, – продолжает он. По его оценке, в строящемся микрорайоне поселится около 4000 человек.
Это будет первый небоскреб на периферии, отмечают риэлторы. До сих пор высотки строились в центре. Однако, как полагают в “Маяке”, окраинные территории тоже обладают большим потенциалом. По словам Ананьева, очень скоро в центре все места будут заняты. К тому же земля и недвижимость на периферии пока обходятся строителям дешевле.
Ананьев уверен, что возведение высоток архитектурно интересно и выразительно, а кроме того, земля используется более эффективно. По его словам, затраты на такой проект вырастают, потому что жилье в стандартной 10-этажке объективно стоит дешевле, чем в 25-этажном здании. “Но если брать стоимость временных затрат на согласование каждого участочка, брать ценность именно земли в городе и добавить к этому архитектурную выразительность – победа останется за высотным зданием”, – делает вывод он.
Архитектор Андрей Молоков считает, что высотное строительство в Екатеринбурге только начинается, а рост стоимости земли в центре будет его только подстегивать. Независимый оценщик Максим Котляров полагает, что, как только в городе вступит в силу закон о земельных аукционах (это случится уже в этом месяце), начальная стоимость земли составит $5000–7000 за сотку на окраинах города, порядка $10 000 – за сотку в центре города и порядка $15 000 за сотку под офисное строительство. Начальник отдела недвижимости корпорации “Маяк” Марина Конькова продолжает, что стоимость жилья при этом возрастет на 5–10%. Поэтому ожидать в ближайшее время снижения цен на новостройки нет оснований, заключает Конькова.