ГРОМКИЕ ИМЕНА: “Мы изменились”
Так, весной Елена Батурина вложила 13,6 млрд руб. в акции “Газпрома” и Сбербанка, капитализация которых много выше строительного бизнеса, и продала принадлежащие ей семь цементных заводов “Евроцементу”, а летом уступила Домостроительный комбинат № 3 группе “ПИК”. Теперь строительное сообщество активно муссирует тему возможной продажи Строительной компании ДСК-3 (СК ДСК-3, возводит монолит) вместе с большинством принадлежащих “Интеко” площадок под застройку. Эти разговоры Солощанский предпочитает не комментировать – по его словам, компания развивает новые направления и планирует инвестировать в строительство миллиарды долларов. Но разве это помешает впоследствии продать бизнес с еще более высокой маржой?
– Собирается ли “Интеко” продавать Строительную компанию ДСК-3, специализирующуюся на монолитном домостроении?
– Нет. А зачем? При программе развития компании, которую мы сформировали до 2020 г., СК ДСК-3 продавать нет смысла. Нам, наоборот, нужны развивающие строительные мощности. Ведь, продав Домостроительный комбинат № 3 (производит панельные дома), мы уходим из сектора панели в монолит.
– А переговоры с “Базэлом” о продаже СК ДСК-3 были?
– Нет. Ни один представитель этой компании с нами не общался.
– Что представляет собой Строительная компания ДСК-3?
– Это 100%-ное дочернее предприятие “Интеко”, которое занимается генподрядной деятельностью по строительству монолитных зданий. Ее создавали в 2003 г. – таким образом мы пытались объединить все наши строительные подразделения под одним брэндом, вокруг нашего флагмана ДСК-3. В СК ДСК-3 работает 2700 человек. Никаких заводов у нее нет.
– Какие площадки зарезервированы за этой компанией?
– У нее нет площадок. Какие площадки могут быть закреплены за подрядчиком?
– Но ведь ДСК-3 продавался с площадками?
– Да, но на этих площадках были привязаны серии, выпускаемые комбинатом. И это были площадки “Интеко”, а не ДСК-3. Например, по программе “Кунцево-Инвест” было привязано около 160 000 кв. м жилья серии П3М. Логично, что при продаже комбината эти подряды перешли покупателю.
– Правда, что вы продали ДСК-3 из-за того, что не могли загрузить его мощности необходимыми объемами?
– Мы считаем, что панельный рынок в Москве сужающийся. И это подтверждается статистикой: если посмотреть динамику, то доля панели с каждым годом снижается, уступая место монолиту.
– А это для Группы компаний “ПИК” не очевидно?
– У них другая точка зрения, и перспективу этого рынка они оценивают иначе. И у них есть площадки под застройку.
– Правда, что они не расплатились за покупку комбината?
– Правда. Но сделка структурирована таким образом, что оплата идет траншем до конца года. Юридически схема достаточно длинная, но абсолютно прозрачная. Хочу особо отметить, что у нас нет претензий по оплате.
– Какие площадки им все-таки перешли?
– Как инвестиционные – Окско-Волжская и Новопеределкино. На остальных площадках – подряд на серию П3М.
– Участники рынка утверждают, что Елена Батурина не полностью продала бизнес, а оставила его под контролем. И как косвенное подтверждение приводят тот факт, что невозможно все проекты продавать на пике развития. Могут ли покупатели не до конца просчитывать свои ходы?
– Эти разговоры беспочвенны. Есть банковские документы, подтверждающие сделки. Утверждение, что мы продавали бизнес всегда в верхней точке, не совсем корректно. Пример с цементными заводами говорит об обратном: после наших продаж рынок очень сильно вырос.
– Почему вы тогда решили расстаться с цементными активами?
– Поступило хорошее предложение. Но помимо экономических аспектов есть другие. Когда идет дезинтеграция бизнеса, появляется много направлений, и управлять всем сразу становится довольно тяжело. Ведь управленческий ресурс не бесконечен. Мы посчитали пятилетнюю прибыль в сделке с “Евроцементом” – таких результатов мы бы достигли через пять лет. Это было правильным решением, хотя весьма болезненным.
– Также говорят, что Батурина распродает все свои активы, чтобы уйти из бизнеса.
– Неправда. И такие разговоры нас жутко возмущают.
– Почему? Боитесь остаться без работы?
– Вы это всерьез? Я так долго работал на себя, что с большим удовольствием работаю, но без страха [перед будущим] в “Интеко”. Мне нравится масштаб задач и цели, которые есть в компании. Могу сказать, что работаю не ради денег. Здесь задействованы серьезные интеллектуальные ресурсы: наша стратегическая задача до 2020 г. расписана по годам.
– Вы стали вице-президентом недавно созданной Ассоциации строителей России. Зачем “Интеко” это нужно?
– Мы считаем себя членами профессионального сообщества и стараемся не дистанцироваться от него, а быть рядом. Все проблемы, которые касаются застройщиков, точно так же затрагивают и нас. Да, мы хотим занимать активную общественную позицию.
– А разве “Интеко” не всегда занимала активную позицию?
– Мы изменились. Как вам объяснить, что мы другие? Что мы сильно отличаемся от образа, навязанного СМИ и слухами.
– В чем же заключаются эти изменения?
– Раньше “Интеко” была закрытой компанией. Сегодня мы создаем компанию нового типа: абсолютно прозрачную, с полным инвестиционно-строительным циклом, с выходом на размещение, с официальной капитализацией. Мы одни из немногих в отрасли, кто получил рейтинг Б++. И это всего за три года.
– Вам не кажется, что этот неприятный для вас образ во многом создают компании, которые на вас по каким-то причинам обижены?
– Не хочу комментировать этот вопрос. Лично моя совесть чиста.
– Какая часть бизнеса приходится сейчас на нефтехимию и строительство в структуре бизнеса компании?
– 75% – на строительство, 25% – на нефтехимию и сельское хозяйство.
– Сколько человек работает в “Интеко”?
– 8000. Почти половина сотрудников ушла с цементными заводами и комбинатом.
– Каков в настоящее время ваш инвестиционный портфель?
– Более 2 млн кв. м.
– И каковы основные проекты, которые ведет “Интеко”?
– У нас формируются два больших пула по жилью – север и запад. В каждом не менее 1 млн кв. м. Мы строим 200 000 кв. м в год. То есть работой мы загружены как минимум на восемь лет вперед. Из крупных проектов в области жилой недвижимости – офисно-жилой комплекс на Малой Трубецкой с музеем ретро-автомобилей, жилой комплекс в Поповом проезде. Это объекты площадью не менее 100 000 кв. м. Кроме того, продолжаются работы в Молжанинове, Шуваловском и на Ходынке.
– Как развивается проект в Молжанинове?
– Недавно мы объявили конкурс на проектировщика. Пока рассматриваются две концепции: в одной чуть больше монолита и индивидуальных домов, а в другой – меньше.
– Насколько, на ваш взгляд, целесообразно застраивать район на окраине Москвы монолитом?
– Если мы правильно позиционируем жилье, то оно будет востребовано. Например, с одной стороны мы там сделали огромную общественную зеленую зону с прудом, а с другой – гольф-поле.
– Не снизит ли привлекательность района расположенный рядом, в Молжанинове, “Пром-сити”, куда столичные власти собираются выводить промышленные предприятия?
– Нет. Там не планируется вредных производств.
– Весной вы заявляли, что создаете новое направление в деятельности компании – коммерческую недвижимость. Как оно развивается?
– В направлении две составляющие – офисная недвижимость и гостиничная. Сейчас мы общаемся с большим количеством консультантов, но со временем этот круг будем сужать и выйдем на партнерские отношения. Мы заявили около двух десятков проектов в области коммерческой недвижимости, с одним уже прошли общественный градсовет. Сегодня в активной стадии три гостиницы – в Астане, Петербурге (гостиничный комплекс “Петергоф” в Петродворце площадью 10 000 кв. м запланирован к вводу в эксплуатацию в 2007 г. – “Ведомости”) и на Ильинке в Москве. По ряду объектов мы завершаем проектирование. В течение 5–6 лет надеемся проинвестировать и построить около 1 млн кв. м офисных и коммерческих площадей. А в течение 6–7 лет – создать крупную гостиничную сеть из 12–15 отелей.
Капиталовложения за этот период мы оцениваем в $2–2,5 млрд. Проектируем несколько бизнес-парков, но говорить о них пока рано – мы только на предпроектной стадии.
– Выгоднее ли заниматься строительством коммерческой недвижимости, нежели возведением жилья?
– Нет, доходность при строительстве жилья выше.
– Почему “Интеко” не строит себе собственный офис?
– Мы проектируем его в Западном округе Москвы.
– С чем связана политика “Интеко” не продавать квартиры напрямую физическим лицам?
– Мы действительно продавали квартиры оптом соинвесторам. Но недавно зарегистрировали собственную компанию по розничным продажам “Магистрат”, закрыв последнее звено в цепочке.
– Ваши риэлторы будут продавать только квартиры “Интеко”?
– Пока да. Мы посмотрим, как пойдут продажи. Начиная со следующего года выйдем на вторичку, рынок ипотеки.
– Почему “Интеко” не продвигает собственный брэнд?
– Это наше упущение, и президент обратила на него серьезное внимание. Сейчас мы разработали первую акцию, с 10 октября в городе будет заметно наше присутствие – на наших площадках, на площадках соинвесторов.
– В каких регионах вы строите?
– В Краснодарском крае (Адлер, Сочи), на Украине, в Казахстане, Петербурге.
– “Интеко” в отличие от большинства крупных застройщиков практически не строит в Подмосковье. Связано ли это с конфликтом с губернатором области Борисом Громовым?
– На вторую часть вопроса я бы не хотел отвечать. Панельные дома мы строили в Люберцах, Красногорске, Одинцове. За последние три года мы построили в Московской области почти 300 000 кв. м.
– Как вы прокомментируете покупку акций “Газпрома” и Сбербанка?
– В “Интеко” принято достаточно коллегиально обсуждать решения. Я знаю этот вопрос, но комментировать его детально я бы не хотел – это не мой блок. В целом – да, мы акционеры и “Газпрома”, и Сбербанка. И, думаю, не маленькие.
– Насколько акции этих компаний доходны?
– К моему сожалению, более доходны, чем инвестиционно-строительный бизнес.
– Насколько серьезно увлечение “Интеко” агробизнесом?
– Достаточно серьезно. Только в Белгородской области мы купили около 100 000 га земли, а оформили в собственность только 20 000 га. Наверное, правы те, кто говорит о возможности спекулятивных сделок с землей. Но это тот редкий случай, когда мы делами подтвердили, что на выкупленных землях ведем реальную работу.
– Как прокомментируете конфликт с губернатором Белгородской области?
– Это чистой воды политика. Земля, особенно в регионах, – синоним власти. Вопрос, в чьих она руках, принципиален. Если земля у власти, то население, мягко говоря, послушное.
– Сколько земель есть у “Интеко” в Москве?
– В собственности – 170 га. За последние годы на скупку земель мы потратили не менее $120 млн.
– Какие участки есть в центре?
– Ни одного, кроме уже заявленных проектов гостиницы на Ильинке и бизнес-центра на Садовнической.