Мегарост микрорынка

Стагнация на вторичном рынке жилья наблюдалась в период с августа 2004 г. до мая 2005 г., когда индекс средней цены 1 кв. м снизился с $1220 до $1190. До того, в предыдущие полтора года, рынок характеризовался стабильным ростом цен, который с начала 2003 г. составил около 70%.

Оживление на вторичном рынке жилья началось нынешней весной. Заместитель директора агентства недвижимости “Бекар” Леонид Сандалов говорит, что восстановление активности произошло благодаря отложенному спросу, который сформировался в период падения цен в конце 2004 – начале 2005 г.

“Это рынок, где действует множество не связанных между собой физлиц, поэтому для него характерна определенная инерционность и зависимость от психологических факторов, – говорит Сандалов. – К весне этого года потенциальные покупатели поняли, что дешевле приобрести жилье уже не удастся, и начали покупать”.

Возобновление спроса привело к росту цен. Сейчас, по словам Сандалова, индекс средней цены 1 кв. м на вторичном рынке составляет около $1150 и продолжает повышаться примерно на 1% в месяц. Аналогичные данные приводит компания “Петербургская недвижимость”: к сентябрю средняя цена предложения вернулась на докризисный уровень августа 2004 г. – около $1200 за 1 кв. м.

Генеральный директор компании “Легион-Недвижимость” Максим Чернов отмечает, что, в отличие от “рынка продавца” 2001–2003 гг., когда на любую недвижимость выстраивалась очередь из покупателей, сегодня клиент имеет возможность выбора наиболее интересного предложения.

Результатом стала сегментация рынка, говорит Чернов. “Покупатели выбирают наиболее ликвидные квартиры в благоустроенных районах с консьержем и прочим сервисом. Повышение цены происходит в основном в этом сегменте, – говорит он. – На объекты, расположенные в “депрессивных” районах, к примеру далеко от метро, цена не растет, а в некоторых случаях даже продолжает снижаться”. Депрессивными в Санкт-Петербурге называют некоторые районы вокруг центра города, где превалирует застройка 1960–1970 гг. (в основном это хрущевки и панельные дома) вперемешку с промзонами, а нового строительства практически нет.

Начальник отдела маркетинга “Петербургской недвижимости” Николай Пашков менее оптимистичен. По его словам, сейчас есть смысл говорить о достижении баланса между спросом и предложением. Это утверждение он аргументирует тем, что разрыв между ценой недвижимости, выставленной на продажу, и конечными ценами сделок невелик. “Продавцы не ломят цены, а покупатели их особо не сбивают”, – говорит Пашков.

“Наибольшим спросом [начиная с середины года] пользовались самые дешевые квартиры – однокомнатные в недорогих районах, – говорит Пашков. – Дешевое жилье является наиболее чувствительным сегментом, и увеличение спроса на него характерно для растущего рынка”. В результате произошло вымывание объема единичек из общей структуры предложения примерно с 18% до 15–16%.

Доля двухкомнатных квартир в структуре предложения существенно не изменилась и составила около 22–23%, аналогичный показатель для трехкомнатных квартир увеличился с 24% до 27%.

С начала года предложение росло в Адмиралтейском (с 8,5% до 9,5%), Василеостровском (с 6,9% до 7,3%) и Центральном (с 15,9% до 17%) районах. Снижение предложения происходило в Красногвардейском (с 6% до 5,2%) и Калининском (с 8,2% до 7%) районах.

Опрошенные “Ведомостями” эксперты утверждают, что их обнадеживает увеличивающееся влияние ипотеки на спрос на вторичном рынке.

“Пока в кредит продается только 5% квартир на вторичном рынке, на котором в целом совершается около 80 000 сделок, – говорит Чернов. – Однако радует динамика – за последний год количество ипотечных кредитов выросло втрое: с 1200 до 3800–4000”.

По данным администрации Петербурга, за девять месяцев этого года было выдано около 3000 кредитов на сумму более 3 млрд руб., а к концу года, по ее прогнозам, будет предоставлено примерно 5000 ипотечных кредитов на сумму более 4 млрд руб.

Схема выдачи ипотечных кредитов оказалась наиболее удобна для совершения сделок на вторичном рынке, где, в отличие от рынка новостроек, жилая площадь может быть принята банком в качестве полноценного залога. Но, по словам Сандалова, часть самих продавцов отказывается от сделок с использованием кредитных средств, так как при оформлении квартиры в банке указывается ее рыночная, а не балансовая стоимость. А по существующему законодательству продавец, владеющий квартирой менее трех лет, обязан уплатить при ее продаже 13% подоходного налога. Таким образом, в продаже квартир не заинтересованы люди, купившие квартиры в новых домах, получившие их в наследство или приватизировавшие их менее трех лет назад. Доля таких квартир может составлять около 50%, считает Сандалов.

Тем не менее около 90% всех сделок с применением ипотечных кредитов происходит именно на вторичном рынке, отмечает руководитель департамента ипотечного кредитования компании “Бекар” Алексей Кошелев. Правда, доля таких сделок на фоне всего рынка остается незначительной. За 2004 г., по словам Кошелева, она выросла с 1% до 8%, а в этом году держится на уровне около 10%.

Сандалов прогнозирует сохранение этих темпов и в 2006 г. Он объясняет это тем, что потребители психологически свыклись с мыслью о том, что квартира может быть куплена в кредит.

Сейчас, по словам Кошелева, произошло снижение процентной ставки по кредиту. В начале 2004 г. средняя ставка под белый доход начиналась от 18% годовых в рублях. В настоящее время она снизилась до 10–11%. При сером доходе кредит может быть выдан под 12–13% годовых в рублях, при черном – под 15%.

“Если два года назад люди на консультации спрашивали, что такое ипотека, то сейчас вопрос звучит иначе: “Какой банк лучше выбрать?” – говорит Сандалов.

С ним соглашается Чернов, который поясняет, что за последние два года смысл ипотечного кредитования стал понятен большинству потенциальных заемщиков.

“Вливание ипотечных денег во вторичный рынок, который, по сути, является рынком обменов и доплат, должно благотворно на нем сказаться и способствовать укреплению цен, – говорит Пашков. – Однако я не стал бы ждать экономического чуда от ипотеки – значительная часть этих денег в 2006 г. может уйти в непроданные объекты на первичном рынке, где застройщики продолжают наращивать объемы вводимого жилья”.