Новостройки останутся доходными
По городскому плану в 2006 г. в Ростове-на-Дону должны построить 650 000–670 000 кв. м жилья – т. е. на 30 000–50 000 кв. м больше, чем в 2005 г., хотя официальные итоги текущего года мэрия еще не подводила. Правда, некоторые эксперты сомневаются в реальности этих планов: коррективы может внести закон “Об участии в долевом строительстве...”. Спрос на первичную недвижимость может в 2006 г. значительно превысить предложение, что скажется на ценах, заключают участники рынка. Уже в январе цены вырастут на 5–10%, а в целом за год риэлторы прогнозируют рост на 35–40%.
По оценке заместителя гендиректора агентства недвижимости “Лэндлорд” Олега Ивченко, около 70% строительных компаний на ростовском рынке надеются, что в следующем году в закон внесут изменения, и продолжают привлекать средства частных инвесторов по-старому, заключая договоры займов или инвестиционные соглашения. Но если в 2006 г. к таким застройщикам власти начнут применять штрафные санкции, то строительство многих объектов может приостановиться до получения необходимых разрешительных документов и возникнет дефицит первичного жилья, уверен Ивченко. Гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий напоминает, что сейчас получение разрешительных документов – это “самая муторная, дорогостоящая, бюрократизированная и длительная процедура”, поэтому сроки сдачи новых объектов скорее всего будут задержаны.
Более того, само строительство “по новому закону”, прогнозирует Ивченко, будет гораздо более долгим. Как результат – в Ростове в 2006 г. могут снизиться объемы вводимого жилья. “Компании, которые строят по новому закону, обязаны будут за каждый день просрочки платить колоссальные штрафы своим соинвесторам”, – отмечает он. По его словам, они будут прописывать в договорах новые сроки – и вместо одного года обычный панельный дом в Ростове будет строиться полтора-два. Запланированное увеличение сроков строительства – вынужденная мера, чтобы избежать “драконовских санкций”, констатирует Ивченко.
К концу 2005 г. на первичном рынке недвижимости рост цен, в зависимости от месторасположения и характеристик дома, составил, по разным оценкам, от 30% до 68%, говорит Сосницкий. По его прогнозам, в 2006 г. первичный рынок недвижимости по-прежнему останется высокодоходным и высоколиквидным сегментом для инвестирования. Доходность инвесторов в следующем году составит не менее 40–60% годовых, согласен с ним менеджер по продажам компании “ГражданПроектСтрой” Евгений Тенишев.
Вторичный рынок недвижимости в следующем году повторит тенденции 2005 г., уверены ростовские риэлторы. По их оценкам, в 2006 г. цены вырастут на 30–35%, наибольшим спросом будут пользоваться однокомнатные квартиры и квартиры гостиничного типа в спальных районах города, а также элитное жилье в центре.
Офисов будет больше
В следующем году офисный парк пополнится: будут сданы в эксплуатацию сразу несколько бизнес-центров классов С, В и В+. Компания “РостСтройИнвест” планирует в 2006 г. закончить строительство двух объектов – “Миллениум” и “Гвардейский” недалеко от центра (общая площадь каждого составит по 23 000 кв. м). Осенью 2006 г. будет сдан в эксплуатацию “Купеческий двор” (23 000 кв. м), строительство которого на ул. Серафимовича ведет строительная компания “Плеяда”. Строительный концерн “ Покровский” анонсировал начало строительства первого в Ростове бизнес-центра класса А общей площадью 18 000 кв. м во второй половине 2006 г. Офисы класса А, по мнению Сосницкого, очень востребованы, но отсутствие предложений заставляет потенциальных клиентов “снижать планку своих требований”.
Впрочем, увеличение числа качественных офисов никак не повлияет на структуру спроса и предложения, уверен Сосницкий. “Все объекты, которые сдаются в 2006 г., уже заранее проданы или сданы в аренду”, – поясняет он. С ним согласна менеджер коммерческой недвижимости агентства “Лэндлорд” Светлана Луценко. “Офисные помещения выкупаются крупными структурами еще на этапе строительства”, – говорит она.
По данным агентства недвижимости “Нирлан”, сейчас в Ростове проектируется, заложено или строится 250 000–300 000 кв. м офисных помещений, и спрос на них остается стабильным и высоким. В центре и близлежащих к нему районах достойных бизнес-центров пока нет, а потенциальных арендаторов много, поэтому актуальны офисы в отреставрированных зданиях, переведенных из жилого в нежилой фонд, говорит Сосницкий. Если ставка аренды в офисах класса В “не выскочит за разумные пределы в $35 за 1 кв. м”, то в бизнес-центрах в 2006 г. будет практически 100%-ная заполняемость, уверена Луценко. Офисы с хорошей инфраструктурой будут вводиться постепенно, и спрос на них останется высоким, так как старые офисные помещения “исчерпали себя” и “стали неуютными”, говорит специалист отдела деловой недвижимости агентства “Нирлан” Денис Зайцев. Хотя, по мнению Тенишева, строители все же переоценили спрос и через два года столкнутся с переизбытком офисных помещений.
Торговать и развлекаться
По данным участников рынка, прирост торговых площадей в 2006 г. составит не менее 10–15% к уровню 2005 г. (сейчас, по разным оценкам, они занимают примерно 450 000–500 000 кв. м). Девелоперская компания ADM Group перенесла сроки открытия торгового центра моды “A’Стор Плаза” (на пр. Буденовском, общая площадь – 22 000 кв. м) с декабря 2005 г. на первое полугодие 2006 г. Первую очередь торгово-развлекательного комплекса “Мегамаг”, строительство которого ведется в левобережной промзоне, строительный концерн “Единство” планирует сдать в эксплуатацию в конце 2006 г. Кроме того, было анонсировано начало строительства еще нескольких крупноформатных торговых комплексов: “Доринда Холдинг” будет возводить второй гипермаркет “О’кей” в Западном микрорайоне (первый гипермаркет стоимостью $15 млн был открыт в июле 2005 г. в микрорайоне Северный), а рядом строительство торгово-развлекательного комплекса общей площадью 60 000 кв. м и стоимостью $49 млн начнет ADM Group.
“Торгово-развлекательные форматы востребованы, особенно популярны развлекательные зоны, но до насыщения рынка еще далеко”, – считает Сосницкий. “Даже вещевым рынкам на окраинах удается успешно развиваться, так что у качественных торговых площадей проблем с заполнением не будет”, – добавляет Луценко. Но, по мнению начальника комитета по торговле и бытовому обслуживанию городской администрации Нины Шаболдиной, показатель обеспеченности населения города торговой площадью превышает рекомендуемые нормативы более чем в два раза и уже скоро рынок будет перенасыщен. “Большая часть населения совершает покупки на рынках, а торговые площади в переизбытке”, – поддерживает ее Тенишев. Поэтому темпы роста арендных ставок в торговых комплексах в 2006 г., по оценкам риэлторов, не будут очень высокими и составят примерно 10–15% в год.